Публикуем вторую за 2022 год подборку ответов на вопросы, которые наши читатели оставили под материалами портала. Читайте о нюансах работы ТСЖ, ТСН и кооперативов и проведении в них общих собраний членов, а также о правах собственников нежилых помещений и председателя Совета МКД.
«Вы нам писали»: разбираем вопросы о парковке, взыскании долгов и ОСС105502
Полномочия правления ЖСК
Правомочно ли правление ЖСК без решения общего собрания дома нанимать по договору физическое лицо в качестве управляющего домом?
Управляющий не равен управляющей организации по своему правовому статусу. Это физическое лицо, которое оказывает для ТСЖ или ЖСК определённые услуги по договору возмездного оказания услуг. Управляющий не подменяет другие органы кооператива: председателя, правление или ОСЧ.
В силу ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, компетенция органов управления кооператива закрепляется в его Уставе. Согласно ч. 3 ст. 118 ЖК РФ, правление ЖСК руководит текущей деятельностью кооператива и решает вопросы, не отнесённые Уставом к компетенции общего собрания членов кооператива. Таким образом правление вправе заключить договор с управляющим на выполнение им определённых функций.
Может ли председатель ЖСК нанимать на должности кооператива родственников?
Ограничений по родству в жилищном законодательстве нет. Императивные требования к руководящим должностям закреплены только в ст. 116.1 ЖК РФ. Так, членами правления кооператива, членом ревизионной комиссии, главным бухгалтером не могут быть граждане:
- имеющие судимость за умышленные преступления;
- в отношении которых не истёк срок, когда они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
- которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера организации из сферы строительства, реконструкции, капитального ремонта, если такие организация или ИП были исключены из членов саморегулируемых организаций или признаны банкротами менее трёх лет назад.
Оплата горячей воды в период отключения теплоснабжения
Отопление в МКД оплачиваем по факту, нагрев воды для целей ГВС – по нормативу. Когда отопление есть, разница по ГВС падает туда, она незначительная. Но когда отопления нет, у УО образуются убытки. Как быть с потерями теплоносителя, который идёт на полотенцесушители?
Необходимо выяснить, на каком участке и по какой причине возникают большие теплопотери (п. 3 ч. 1, ст. 36 и ч. 15 ст. 161 ЖК РФ):
- если на участке, который обслуживает УО, то вопрос, скорее всего, в состоянии инженерных коммуникаций;
- если на участке, который обслуживает РСО, то необходимо проводить комиссионный осмотр и затем в претензионно-исковом порядке обязать РСО устранить выявленные нарушения.
«Вы нам писали»: отвечаем на шесть вопросов читателей о работе УО59710
Ликвидация ТСН, оформление решений общего собрания членов ТСЖ и некачественные услуги
В протоколе общего собрания членов ТСН указан срок ликвидации товарищества в 6 месяцев. Но РЭО тормозит передачу дома. Как продлить срок ликвидации? Протокола ликвидационной комиссии будет достаточно?
В соответствии с ч. 3 ст. 62 ГК РФ, учредители юрлица или орган, принявшие решение о ликвидации такой организации, назначают ликвидационную комиссию и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с законом. В силу ч. 4 ст. 62 ГК РФ, с момента назначения комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юрлица.
Ликвидационная комиссия – это орган, который предназначен для взаимодействия с налоговой инспекцией и с кредиторами, а также для действий от имени ТСЖ.
Срок ликвидации можно продлить исключительно решением общего собрания членов ТСЖ и при наличии уважительной причины. При этом управляющая организация может приступить к управлению и до ликвидации ТСЖ.
Учитываются ли при подсчёте голосов общего собрания членов ТСЖ бюллетени, на которых член товарищества поставил дату голосования вне периода проведения собрания?
В законодательстве отсутствуют отдельно закреплённые требования к оформлению бюллетеней общего собрания членов ТСЖ. по аналогии применяются положения приказа Минстроя РФ от 29.01.2019 № 44/пр.
Согласно требованиям этого приказа, письменные решения должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать голосовавших лиц и дату заполнения. Ошибка в дате может считаться технической. Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 указал, что в решении допустимы исправления, если их подтвердить личной подписью члена ТСЖ и надписью «исправленному верить».
Поэтому дату в бюллетени можно исправить с соответствующими пометками и учитывать голоса члена ТСЖ при подсчёте кворума.
ТСН образовано в частном коттеджном посёлке. Все коммунальные сети и инфраструктурные объекты находятся в ведении РСО иди муниципалитета, мусор вывозит региональный оператор по обращению с отходами. Как собственники участков могут доказать, что ТСН оказывает услуги ненадлежащего качества?
Полномочия и обязанности ТСН должны быть утверждены собственниками на общем собрании и прописаны в Уставе товарищества. Там же указываются периодичность проведения работ и оказания услуг владельцам участкам, минимальные требования к качеству.
Если у владельцев помещений есть доказательства нарушения прописанных в Уставе требований: видео- и фотофайлы, составленные акты – то именно они будут свидетельствовать о некачественном оказании услуг.
«Вы нам писали» о повышающих коэффициентах, поверке ОДПУ и вакцинации51570
Доступ к общему имуществу владельца нежилого помещения и права председателя Совета МКД
Может ли собственник нежилого помещения на первом этаже МКД не платить за уборку подъездов, паркинга, за содержание лифтов, если у него нет доступа к этим помещениям и не может ими пользоваться?
Из системного толкования ст. ст. 36, 37, 39, 157 ЖК РФ следует, что обязанность вносить плату за содержание общего имущества не зависит от факта использования или неиспользования определенных его частей или помещений.
Поэтому собственники нежилых помещений должны платить за содержание лифта и паркинга, уборку подъездов на общих основаниях. При этом следует иметь в виду, что владелец нежилого помещения имеет право получить доступ к местам общего пользования, в том числе через суд.
На первом этаже МКД размещены магазины, аптеки, поликлиники и офисы. Может ли председатель Совета МКД узнать у собственников этих помещений, как они участвуют в содержании общего имущества МКД, оплачивают ли счета в полном объёме и отвечает ли их деятельность в доме установленным требованиям НПА, в том числе санитарным?
Наши юристы отметили, что председатель Совета МКД может не быть наделён такими полномочиями. Как правило, такие вопросы находятся в компетенции управляющей организации или ТСЖ. Глава Совета дома вправе заниматься ими только в том случае, если владельцы помещений на ОСС наделили его соответствующими полномочиями согласно ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ либо при непосредственном управлении домом.
У вас есть вопросы в сфере управления, содержания и ремонта домов, предоставления коммунальных услуг? Пишите в комментариях под статьёй.
