17-18 марта в Москве Ассоциация «Р1» провела традиционную весеннюю конференцию для управляющих многоквартирными домами «Управление МКД в 2022 году». Участники говорили о множестве важных для УО и ТСЖ тем. Рассказываем о некоторых из них.
Как УО защититься от рейдерского захвата домов
Двухдневная конференция Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» прошла в онлайн и очном форматах. В первый день участники вместе со спикерами разобрали, как бороться с рейдерами и защищаться от потребительского экстремизма, правильно вести расчёты за ГВС и теплоснабжение, рассчитать экономику дома и составить годовой отчёт.
Лекционную часть конференции открыла глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец с разбором вопросов, как УО защитить дома от рейдерских захватов.
Рейдерство – это захват активов или поглощение компании незаконными методами. Захваты МКД рейдерами происходят из-за несовершенства норм ЖК РФ, ведь собственники имеют право сменить УО в любой момент (ст. 310 ГК РФ, определение ВАС РФ от 16.11.2012 по делу № А16-59/2012).
Елена Шерешовец отметила, что при захвате МКД в управление чаще всего используется «серое» рейдерство: когда внешне всё оформлено согласно НПА, но при проверке использованные методы оказываются вне закона.
Методы борьбы с такими захватчиками зависят от сценария, по которому действует управляющая организация-конкурент. Эксперт выделила три возможных сценария:
- Протокол ОСС полностью «нарисован на коленке».
- Подделана часть бюллетеней: согласно решениям, проголосовали те, кто не проживает в МКД или умер.
- Рейдер создал «свою» инициативную группу на доме, пообещав собственникам какие-либо бонусы: низкий размер платы за содержание, скидки и другое.
Как действующей УО поступать в каждом из перечисленных случаев, узнайте из материалов конференции, размещённых под статьёй. Елена Шерешовец дала чёткие алгоритмы, в том числе по работе с органами власти и собственниками, и привела примеры из судебной практики, когда УО удалось отстоять свои МКД.
Четыре шага УО в борьбе с недобросовестным конкурентом за дома73812
Как работать с потребительским экстремизмом
О том, как УО и ТСЖ защититься от потребительского экстремизма, участникам конференции рассказала гендиректор АНО «Единый центр защиты прав потребителей» Кристина Королёва.
Потребительский экстремизм – это случаи, когда гражданин злоупотребляет своим правом, манипулируя Законом о защите прав потребителей в корыстных целях, чтобы получить выгоду или доход.
УО и ТСЖ в своей работе чаще всего сталкиваются с ним в следующих ситуациях:
- залитие вследствие некачественного содержания общего имущества,
- полученные травмы из-за плохо убранной придомовой территории,
- некачественно произведённый текущий ремонт или оказанные коммунальные услуги.
Эксперт привела пять основных правил, которым нужно следовать УО, чтобы защитить себя от потребительского экстремизма. Среди них – отвечать потребителям на претензии в течение десяти дней и фиксировать любые нарушения актами, фото/видео и приглашать свидетелей.
Подробнее о каждом из правил и примерах из судебной практики по спорам о защите прав потребителей вы узнаете из материалов конференции.
Кто такие «граждане СССР» и можно ли взыскать с них долги за ЖКУ83232
Как УО правильно установить экономически обоснованную плату за содержание общего имущества
Заместитель генерального директора Научно-исследовательского Центра муниципальной экономики Вероника Межецкая на конференции рассказала о способах повышения размера платы за жилое помещение. Она подчеркнула, что такая плата должна:
- устанавливаться индивидуально по каждому МКД с учётом его реального технического состояния;
- быть соразмерна утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг и работ;
- формироваться с учётом минимального перечня работ и услуг по содержанию МКД;
- утверждаться решением ОСС или ОМС на основе конкурсных процедур;
- устанавливаться с учётом предложений УО.
УО должна вести расчёт размера платы за содержание отдельно по каждому дому в соответствии со ст. 55.25 ГрК РФ, а также согласно позиции Верховного суда РФ в определении от 18.09.2013 г. № 49-КГПР13-6 и письму Минстроя РФ от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04.
Вероника Межецкая подробно остановилась на вопросе экономики МКД, которая зависит от стандарта его эксплуатации. Стандарт эксплуатации – это перечень, состав и периодичность работ, который составляется с учётом финансового состояния собственников в МКД и определяется с учётом установленных требований НПА, а также инструкции по эксплуатации дома.
Эксперт отметила, что без такой инструкции невозможно эффективно управлять МКД, поэтому УО следует её изготовить. Инструкция может быть «защитой» для УО от ГЖИ и в судах, от активных собственников, муниципальных властей, продолжающих устанавливать плату без привязки к конкретному дому и без открытых конкурсов.
Подробнее об инструкции по эксплуатации дома, а также об утверждении перечня работ и услуг и расчёте экономически обоснованного размера платы за содержание жилья – в материалах конференции.
Как после 1 сентября 2022 года вести перерасчёт платы за КР на СОИ
18 марта Елена Шерешовец разобрала постановление Правительства РФ от 03.02.2022 № 92, где прописаны изменения в расчётах за КР на СОИ. Они коснутся многоквартирных домов, в которых установлены ОДПУ, а плата за ресурсы на содержание общего имущества определяется исходя из норматива или среднемесячного объёма.
С 1 сентября 2022 года в соответствии с ПП РФ № 92 в течение первого квартала нового года управляющая организация, ТСЖ или кооператив обязаны сделать в таких домах перерасчёт платы за КР на СОИ, внесённый потребителями за предыдущий год:
- Если показания ОДПУ больше, чем сумма норматива за год, тогда УО довыставляет собственникам плату.
- Если разница таких показаний отрицательная, то УО в квитанциях выставляет потребителям ноль по КР на СОИ на весь отрицательный объём.
Подробнее о нюансах перерасчёта и о том, что нужно сделать УО, чтобы перейти на неё без негативной реакции жителей домов, узнайте из материалов конференции.
Как с 1 сентября изменится система перерасчёта платы за КР на СОИ217229
Как правильно внести изменения в договор управления
Доцент Финуниверситета при Правительстве РФ Сусана Киракосян рассказала о том, как правильно составить договор управления и какие наиболее частые ошибки при этом совершают УО.
Она отметила, что для изменения ДУ компаниям нужно совершить три шага: оформить изменения письменно, согласовать их с собственниками и проинформировать орган ГЖН, в том числе путём размещения документа в ГИС ЖКХ. О каждом из этапов мы поговорили на конференции.
Что учесть УО при заключении договора с региональным оператором по обращению с ТКО
Руководитель практики ЖКХ, экологии и природопользования МКА «Арбат» Сергей Сергеев посвятил своё выступление теме «мусорной реформы» в городах федерального значения.
Она стартовала в Москве и Санкт-Петербурге 1 января 2022 года. Участники конференции обсудили, как проходит реформа в столицах, а также поговорили о нюансах, которые нужно учесть при заключении договора с региональным оператором: типовой форме, внесении изменений, протоколе разногласий и переходе на прямые договоры. Эксперт разобрал примеры судебных дел с участием УО и регоператоров.
Другие вопросы по управлению домами с конференции
Олеся Лещенко, директор Департамента развития ЖКХ Минстроя РФ, выступила по онлайн-связи с рассказом об актуальных вопросах законодательства жилищной сфере. Узнайте о том, какие изменения в НПА ждут сферу управления домами в 2022 году, из видеозаписи в материалах под статьёй.
За два дня конференции эксперты и участники обсудили большое количество различных тем, касающихся управления домами:
- судебную практику по спорам управляющих организаций с РСО;
- составление годового отчёта УО;
- актуальные вопросы по расчётам платы за ГВС и теплоснабжение.
Узнайте из видеозаписи, о чём говорили глава Совета Ассоциации «Р1» Борис Валит, гендиректор СРО НП «ЖКХ-Групп» Ольга Беленькая и гендиректор ООО «Институт управления ЖКХ» Ирина Маликова.
Во второй половине дня 18 марта в рамках конференции Ассоциация «Р1» провела первый Всероссийский ЖКХ-диктант. Принять участие в нём можно было очно и онлайн. В общей сложности к 21 марта его прошли 100 представителей сферы ЖКХ: организаторы вышлют им электронные сертификаты с результатами диктанта. Трое из участников очной части конференции, набравшие наибольшее количество баллов, получили подарки от Ассоциации «Р1».
Конференция стала первой очной встречей объединения с УО в 2022 году. Обо всех запланированных семинарах, конференциях и бизнес-играх вы можете узнать в разделе «Мероприятия». Спешите зарегистрироваться: количество мест ограничено.
