Четыре шага УО в борьбе с недобросовестным конкурентом за дома

На протяжении пяти лет две УО в Московской области вели баталии за право управлять тремя домами и инициировали один судебный процесс за другим. Читайте, почему возникла такая ситуация и как юристам МКА «Арбат» удалось отстоять интересы выбранной собственниками на ОСС компании.

Шаг 1: Доказать незаконность претензий конкурента на управление домом

Конфликт начался с того, что одна из УО Подмосковья, управлявшая тремя МКД, утратила лицензию. Орган местного самоуправления назначил временную по решению депутатов, а потом провёл открытый конкурс, и компанию, которая его выиграла (далее УО-1), орган ГЖН внёс в реестр лицензий.

Ситуация осложнилась тем, что за день до объявления результатов открытого конкурса собственники помещений в трёх МКД на общем собрании выбрали другую компанию (УО-2). Она с протоколом ОСС и заявлением обратилась в ГЖИ, но ведомство отказалось вносить изменения в реестр: управляющая организация для спорных домов уже была выбрана на открытом конкурсе.

В итоге у жителей появились сразу две управляющие организации, которые объявили войну друг другу. Компании поочередно ограничивали доступ к общему имуществу домов, выставляли двойные квитанции, инициировали собрания активных собственников, оказывали психологическое давление на жителей МКД. Представители УО-1 пытались получить доступ в подвалы и срезали замки на дверях.

Чтобы прекратить двойное управление, выбранная на собрании УО-2 обратилась в суд, оспаривая итоги открытого конкурса. Суд установил, что общее собрание собственников в спорных домах состоялось раньше, чем была назначена УО-1. Кроме того, инициаторы ОСС заранее уведомили городскую администрацию о предстоящем ОСС по вопросу выбора управляющей организации.

В итоге признаны недействительными результаты конкурса для временной УО-1 по трём домам (решения Одинцовского городского суда МО № 2-4702/2016, № 2-5429/2016, № 2-6511/2016).

Кто несёт ответственность за выставление двойных квитанций

Коммунальные услуги 6 июня 2018

Шаг 2: Добиться от органа ГЖН внесения изменений в реестр лицензий

ГЖИ пыталась признать недействительными результаты ОСС, но суд ей в этом отказал, поскольку нарушений при проведении собрания он не выявил (решения Одинцовского городского суда МО по делам № 2-5910/2016, № 2-5911/2016, № 2-5912/2016).

Тогда в суд обратилась УО-2. Она требовала признать незаконным бездействие ГЖИ по внесению изменений в реестр лицензий и понудить ведомство всё-таки это сделать (дело № А41-18721/2017). Суд признал, что у УО-1 отсутствовали полномочия по управлению домами, и отказ ГЖИ внести изменения в реестр лицензий он признал незаконным.

За день до вынесения судом решения Госжилинспекция всё-таки передала дома в управление УО-2, отразив это в реестре лицензий. Но конфликт двух компаний на этом не закончился: возник вопрос о том, кто же в спорный период фактически, не на бумаге, управлял МКД и был вправе собирать с жителей плату за ЖКУ. И опять спор переместился в суд.

Шаг 3: Взыскать внесённую жителями дома плату за ЖКУ с незаконно выбранной УО

За месяцы, пока обе компании управляли спорными домами одновременно, жители оплачивали счета за жилищно-коммунальные услуги разным компаниям по разным квитанциям. УО-2, получив по суду право управлять домами, решила взыскать с УО-1 неосновательное обогащение и вернуть деньги, которые жители платили ей за ЖКУ в спорный период (дело № А41-19606/2018).

Однако этот иск арбитражный суд не поддержал. Он сослался на то, что УО-2 была включена в реестр лицензий через два года после проведения ОСС по её выбору, в 2017 году, следовательно, домами в этот период не управляла. В качестве доказательства того, что этим занималась УО-1, суд привёл не расторгнутые с ней договоры ресурсоснабжения. УО-2 направила жалобу на решение арбитражного суда в Верховный суд РФ. Но и там судебный акт был не в пользу выбранной компании

Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования МКА «Арбат», объяснил такой итог изменениями в ЖК РФ, произошедшими в 2018 году:

«В 2015 году, когда компания была выбрана на ОСС, ещё отсутствовало само понятие «реестр лицензий». До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ управляющая организация была обязана приступить к выполнению договора управления не позднее, чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления.

Но к моменту, когда суд принимал решение по делу № А41-19606/2018, вступила в силу новая формулировка ч. 7 ст. 162 ЖК РФ: УО обязана приступить к исполнению договора управления с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Более того, согласно п. 14 Правил № 354, управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг не ранее заключения договоров с РСО.

При этом в период рассмотрения дела у ряда судей сформировалось ошибочное мнение о том, что исполнение договора управления и предоставление коммунальных услуг это тождественные понятия, хотя это не так. Факт управления многоквартирным домом не ставится в зависимость от заключения договоров ресурсоснабжения. Можно управлять домом и не предоставлять коммунальные услуги, как например при переходе жителей на “прямые договоры” с РСО.

Однако два этих условия переломили всю судебную практику и склонили Арбитражный суд на сторону УО-1, поскольку именно она была в реестре и имела заключенные договоры с РСО.

Итоги дела № А41-19606/2018, когда суды отказали УО-2 во взыскании неосновательного обогащения с УО-1, противоречили всем предыдущим решениям в рамках конфликта двух компаний. Получилось, что законно избранная УО-2 не имела законных прав на взимание платы за ЖКУ с момента ее избрания на ОСС. Такое право суды отдали УО-1, деятельность которой по управлению домами ранее признали незаконной из-за аннулирования итогов открытого конкурса».

Более свежая практика ВС РФ и нижестоящих судов по взысканию неосновательного обогащения с управляющей организации, работу которой по управлению домом суд признал незаконной, имеет противоположные решения, в пользу законной УО, например, дело № А76-30255/2018.

Может ли УО брать плату за ЖКУ, если её право на дом оспаривается

Надзор и судпрактика июнь’21

Шаг 4: Доказать, что конкурент не вправе взимать с собственников плату за ЖКУ в спорный период

Суды отказали УО-2 во взыскании неосновательного обогащения, и тогда УО-1 подала иски к более чем сотне жителей МКД. Она пыталась взыскать с них плату за ЖКУ, внесённую по квитанциям выбранной на ОСС компании. Причём на тот момент по долгам уже истёк срок исковой давности. Интересы собственников в многочисленных судах представляли юристы МКА «Арбат».

Судьи первой инстанции, рассмотревшие многочисленные иски УО-1 к жителям МКД, разделились во мнениях: по половине из них долги с потребителей взыскали в пользу истца, половина судей отказала компании в её требованиях.

Ясности в ситуацию не внесла и апелляционная коллегия Мособлсуда. Одни решения об отказе УО-1 она оставила в силе, другие отменила, по некоторым из них уменьшив сумму долга с учётом сроков исковой давности. В обоснование решений суд указывал на то, что в спорный период согласно реестру лицензий домами управляла УО-1, значит, долги за ЖКУ следует взыскать в её пользу.

Часть из этих решений жители не обжаловали, и они вступили в силу. По спорам, которые продолжились в кассационной инстанции, суд поддержал решения коллег с отказом во взыскании долга в пользу УО-1 (дела № 8Г-2094/2021, № 8Г-2887/2021, № 8Г-1571/2021, № 8Г-2134/2021 и другие).

После этого все аналогичные иски УО-1 к собственникам по взысканию с них долгов за ЖКУ по спорным домам остались без удовлетворения (решения Одинцовского городского суда по делам № 88-11176/21, 88-13871/21). Решения судов апелляционной инстанции о взыскании кассационный суд направил на новое рассмотрение, таким образом вынося определения в пользу УО-2.

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене УО

ОСС и собственники ноябрь’19

На заметку

Кратко подведу итоги затянувшихся на несколько лет судебных разбирательств. В этой истории жители многоквартирных домов и наши юристы столкнулись с крайне противоречивой ситуацией: когда услуги оказывает выбранная жителями УО, а оплату с жителей пытается взыскать другая УО, трактуя изменения в законодательстве и некоторые обстоятельства в свою пользу. При этом она заявляет, что является поставщиком коммунальных услуг, не предоставляя доказательств этого.

Незаконное управление МКД и дополнительное взыскание с жителей платы за коммунальные услуги пришлось доказывать в суде. Тем не менее, в итоге мы выиграли и смогли доказать правоту выбранной на ОСС управляющей организации, даже с учётом пропуска срока исковой давности. УО смогла справиться с почти безвыходной ситуацией и, что немаловажно, без существенных финансовых потерь для собственников.  

Если вы как управляющая организация попали в подобное положение, вам следует:

1. Обратиться в суд и оспорить результаты открытого конкурса или назначение временной УО, которые произошли после даты проведения общего собрания собственников.
2. По итогам этого суда принудить орган ГЖИ внести изменения в реестр лицензий и передать дом в ваше управление.
3. Взыскать с УО, взимавшей плату за ЖКУ с жителей в спорный период, сумму неосновательного обогащения.