Спикеры второго дня Итоговой конференции для управляющих организаций разобрали сложные вопросы перелицензирования УО, ошибки при составлении договора управления, нюансы расчётов за КР на СОИ, экономику дома и цифровизацию работы компаний. Рассказываем о некоторых темах.
Итоговая конференция – 2022: добро и зло в ЖКХ, лицензии и лайфхаки44590
Аннулируются ли результаты перелицензирования, прошедшего в октябре-ноябре 2022 года
Второй день Итоговой конференции – 2022 начался с обсуждения одной из самых актуальных для управляющих организаций тем – переноса перелицензирования. Ирэн Парсамян и Сусана Киракосян рассказали о четырёх письмах, в которых Минстрой России дал разъяснения некоторых из вопросов по продлению срока действия лицензий:
Смотрите деморолик на странице Ассоциации «Р1» во ВКонтакте ➡
Первое письмо, о котором мы поговорили в эфире, – от 15.11.2022 № 60372-ИФ/04. Минстрой России пояснил, что органы Госжилнадзора должны проверять в ГИС ЖКХ в рамках перелицензирования управляющих организаций.
Три других письма касаются вопроса, нужно ли УО, продлившим лицензии в 2022 году, делать это заново согласно Федеральному закону от 21.11.2022 № 463-ФЗ – в марте–мае 2023 года. Так, в письме от 01.12.2022 № 25965-ОГ/00 Минстрой РФ указал, что № 463-ФЗ принят для «оптимизации процесса по продлению органами государственного жилищного надзора лицензий». Результаты перелицензирования в 2022 году не аннулируются.
Сусана Киракосян считает, что это юридически выверенная позиция. «Законодатель хотел улучшить ситуацию, помочь УО, а не оставить компании без лицензий и аннулировать работу ГЖИ в октябре-ноябре», – отметила эксперт.
При этом существует и противоположное мнение Минстроя РФ, которое ведомство высказало в ответе на запрос Ассоциации «Р1». В нём указано, что принято решение об отказе УО в продлении лицензии в связи с появлением № 463-ФЗ.
Подробный анализ писем и рекомендации экспертов, как поступить в ситуации, если УО прошла перелицензирование в 2022 году, вы найдёте в видеозаписи Итоговой конференции под статьёй.
При каких условиях и ошибках договор управления или его отдельные условия признаются недействительным
Сусана Киракосян во второй день конференции рассказала о том, как УО проверить договор управления на соответствие требованиям законодательства. Эксперт проанализировала основания для признания ДУ незаключённым или недействительным.
«Задумайтесь о качестве вашего договора управления – проведите его аудит. Помните, что этот документ – правовая основа отношений между управляющей организацией и собственниками», – отметила Сусана Киракосян. – «Например, дефект формы договора – отсутствие подписи – не делает его недействительным, но позволяет оспорить его в суде».
Она привела примеры из судебной практики. Так, в определении от 07.06.2021 по делу № А43-3093/2020 Верховный суд РФ признал ничтожным условие договора об освобождении собственника нежилого помещения от расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Такое условие ДУ противоречило законодательству и нарушало интересы других собственников помещений.
Также Сусана Киракосян на примерах проанализировала недопустимые условия договора управления. Узнайте подробности из материалов Итоговой конференции.
14 условий в договоре, которые ущемляют права потребителей219621
Как правильно вести расчёт платы за сточные воды и КР на СОИ
Об одном из важнейших для управляющих организаций НПА за 2022 год – постановлении Правительства от 03.02.2022 № 92 – на конференции рассказала Ирина Маликова. Оно внесло изменения в Правила № 354, № 124, № 491 в части расчёта платы за сточные воды и КР на СОИ.
Согласно ПП РФ № 92, для определения объёма отведённых сточных вод исполнитель должен в первую очередь использовать показания ОДПУ по водоотведению, а при его отсутствии – показания общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды. При этом КР на СОИ по водоотведению определяется только по положительным объёмам по ХВС и ГВС. Использовать отрицательный показатель нельзя: холодную и горячую воду поставляют разные организации.
Вероника Межецкая, Сусана Киракосян и Ирина Маликова на Итоговой конференции – 2022 рассказали об экономике МКД, договоре управления и расчётах платы за КР на СОИ
Также Ирина Маликова остановилась на вопросе, применяются ли в расчётах за КР на СОИ по электроэнергии дифференцированные тарифы при наличии в доме соответствующих приборов учёта. Это нужно делать в том случае, если все установленные в МКД приборы учёта – общедомовые и индивидуальные – имеют одинаковые функциональные возможности.
Ответы на другие сложные вопросы о расчётах за КР на СОИ в соответствии с ПП РФ № 92 – в видеозаписи онлайн-семинара.
Как с 1 сентября изменится система перерасчёта платы за КР на СОИ236299
Какие инструменты применять для цифровизации автоматизации работы УО
Тема цифровизации и автоматизации в УО стала уже традиционной для наших онлайн-семинаров и конференций. В этом году на примере работы УК «Азбука быта» из Кирова о ней рассказали Татьяна Дёмина и Нина Зянкина. Они остановились на разных этапах и процессах цифровизации и особенностях внедрения автоматизированных решений в работу УО.
Одно из направлений такой работы – цифровизация в УО. «Старайтесь автоматизировать те процессы, которые отнимают у вас много времени. Проработав это однажды, вы будете экономить значительное количество времени в долгосрочной перспективе», – посоветовала участникам конференции Нина Зянкина.
Спикеры Итоговой конференции – 2022 Борис Валит, Татьяна Дёмина, Ирэн Пасамян, Елена Шерешовец, Нина Зянкина и Юрий Нетреба (слева направо)
Татьяна Дёмина привела пример такой автоматизации для снижения затрат УО и повышения качества услуг по уборке мест общего пользования в МКД. Для этого в домах под управлением УК «Азбука быта» в зависимости от их конструктивных особенностей используются:
- робот-швабра – для холла и входных групп,
- аккумуляторный пылесос – для уборки в труднодоступных местах,
- моющий пылесос для стёкол,
- машина для мойки паркинга,
- подметальная ручная машина – для придомовой территории,
- ветродуйка для уборки листвы.
«Современные подходы и инструменты помогают увеличить лояльность жителей домов. Им приятно, когда управляющая организация использует новое оборудование, предлагает удобные сервисы», – подчеркнули эксперты.
Также Татьяна Дёмина и Нина Зянкина подробно разобрали построение бизнес-процессов в компании, оценку их эффективности и тренды в управлении домами за 2022 год.
Как и зачем рассчитывать экономику многоквартирного дома
Завершающий блок Итоговой конференции провела заместитель гендиректора ЦНИС Вероника Межецкая. Она разобрала способы повышения размера платы за жилое помещение и вопросы экономики многоквартирного дома.
Экономика МКД строится на технической политике, реализованной УО в виде плана работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД не меньше чем на 3-5 лет и на расчётах (п. 4 Правил № 416). Вероника Межецкая подчеркнула, что при этом плата за эти работы должна:
- устанавливаться индивидуально по каждому МКД с учётом его реального технического состояния;
- быть соразмерна утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг и работ;
- формироваться с учётом минимального перечня работ и услуг по содержанию МКД;
- утверждаться решением ОСС или ОМС на основе конкурсных процедур;
- устанавливаться с учётом предложений УО.
Управляющая организация обосновывает свои расчёты перечнем общего имущества МКД, инструкцией по эксплуатации дома и сметой. «Никто не запрещает управляющей организации подготовить инструкцию по эксплуатации МКД. Она определяет перечень, периодичность и состав необходимых для надлежащего технического состояния дома работ», – отметила эксперт.
Такая инструкция может быть «защитой» для УО от претензий надзорных органов и в судах, от активных и не всегда понимающих экономику дома собственников МКД, органов местного самоуправления, продолжающих устанавливать плату без привязки к конкретному дому и не проводя открытые конкурсы. Вероника Межецкая дала УО советы, как перейти к индивидуальной экономике многоквартирного дома. Вы найдёте их в видеозаписи конференции.
Пять вопросов с онлайн-семинара о развитии УО в условиях кризиса43390
Разбор других вопросов – в материалах Итоговой конференции
Двухдневная Итоговая конференция за 2022 год традиционно была насыщена темами в сфере управления многоквартирными домами. Участники смогли задать спикерам волнующие их вопросы, разобрать частные ситуации из своей практики, а также получили советы, инструкции и полезные материалы, в том числе:
- подборку судебной практики для построения защиты в судах,
- разбор формул перерасчёта платы за КР на СОИ,
- алгоритмы цифровизации процессов компании,
- перечень недопустимых условий договора управления,
- письма Минстроя России и других ведомств.
В завершение Итоговой конференции Борис Валит поздравил управляющие организации и экспертов с наступающим Новым годом
Также мы включили в раздаточные материалы новую брошюру РосКвартала и Ассоциации «Р1» – «Как организовать идеальную аварийно-диспетчерскую службу в управляющей организации». Все документы, презентации и видеозапись размещены под статьёй.
Вы были участником Итоговой конференции? Поделитесь впечатлениями в комментариях.
