За летние месяцы мы ответили на тридцать два вопроса наших читателей. Часть из них стали отдельными статьями, девять ситуаций мы включили в первую часть летней подборки. Во второй части разбираем нюансы проведения ОСС, участия УО в открытых конкурсах и ещё одиннадцать вопросов читателей.
Нужно ли разрешение муниципалитета на высадку деревьев у многоквартирного дома
Жители или УО имеют право высадить во дворе дома деревья без разрешения органов местного самоуправления?
Вопрос о том, можно ли срубить деревья у МКД без разрешения органа МСУ, мы обсуждали в отдельной статье. При решении вопроса о возможности их высадки на придомовой территории требуется выяснить, кому принадлежит земельный участок:
- Если он сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, такой участок входит в состав общего имущества МКД.
Согласно ст. 44 ЖК РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. К компетенции ОСС относятся в том числе принятие решений о благоустройстве земельного участка, эксплуатации элементов озеленения и благоустройства. Вопрос об озеленении и источниках финансировании работ должен решаться на общем собрании собственников.
- Если территория, на которой собственники помещений хотят провести озеленение, не входит в состав общедомового имущества, вопрос о высадке деревьев решается в два этапа.
Сначала необходимо провести ОСС, а при положительном решении собственников УО вправе обратиться с инициативой об озеленении в орган местного самоуправления.
Как позвать жителей проголосовать за проекты по благоустройству124761
Обязана ли компания предоставлять справку из ФНС для участия в открытом конкурсе по выбору УО
При участии в открытом муниципальном конкурсе по выбору УО обязана ли компания приложить к документам справку из ФНС об отсутствии задолженности?
Согласно пп. 1 п. 15 Правил № 75 с правилами проведения открытых конкурсов по выбору УО, претенденты должны соответствовать установленным федеральными законами требованиям.
В соответствии с пп. 2 п. 53 Правил № 75, заявка на участие в конкурсе включает в себя документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе:
- подтверждающие внесение средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
- копии документов, подтверждающих соответствие претендента требованию, установленному пп. 1 п. 15 Правил № 75;
- копии утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период.
Одним из требований к претендентам на участие в конкурсе является отсутствие у компании задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня за последний завершённый отчётный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов.
В п. 17 Правил № 75 установлено, что проверку соответствия претендентов такому требованию проводит конкурсная комиссия. Она не вправе возлагать эту обязанность на УО. Отсутствие справки из ФНС в комплекте документов не может являться основанием для отказа в допуске к участию в открытых конкурсах.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса186581
Какое количество голосов необходимо для ликвидации ТСН в нежилом здании
Сколько голосов необходимо собрать на ОСС, чтобы ликвидировать ТСН в нежилом здании в случае, если в товариществе осталось менее 50% голосов собственников?
В отношении нежилых зданий, когда речь идёт о проведении общего собрания, в судебной практике сложилось две позиции о применении:
- общих положений Гражданского кодекса РФ;
- норм Жилищного кодекса РФ по аналогии.
Во втором случае суды используют ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 44-48 ЖК РФ, п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Практически ликвидация ТСН в данном случае может требовать:
- большинства голосов участников собрания при условии, что в ОСЧ участвовало не менее 50% от общего числа членов ТСН (ст. 181.2 ГК РФ);
- не менее 2/3 от общего числа голосов членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
Чтобы понять, на что опираться, следует посмотреть предыдущие протоколы ОСЧ и понять, какие нормы применялись – ГК РФ или ЖК РФ. Судебная практика есть как в пользу одной, так и в пользу другой позиции: ситуация зависит от региона.
Вправе ли ТСН заключить договор на вывоз ТКО по нежилому помещению27310
Могут ли собственники помещений в новостройке провести ОСС, не дожидаясь результатов открытого конкурса
Застройщик может передать МКД временной УО на срок не более трёх месяцев. Могут ли собственники в этот срок утвердить такую компанию на ОСС и заключить с ней договор управления или же нужно ждать проведения открытого конкурса по ч. 13 ст. 161 ЖК РФ?
Единообразия в судебной практике нет. Нормы действующего законодательства закрепляют приоритет решения ОСС при выборе способа управления или компании. Собственники квартир в новостройке могут в любой момент провести собрание и принять соответствующее решение (постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2018 по делу № А41-20732/2017).
Если владельцы квартир решили самостоятельно выбрать УО на общем собрании, а муниципалитет уже инициировал конкурс, то собственники должны уведомить администрации о выборе компании и направить копию протокола ОСС.
Но есть и противоположная практика, когда суды утверждают: выбор управляющей организации в новостройке императивно урегулирован ч. 13 статьи 161 ЖК РФ, поэтому принимать такое решение на общем собрании нельзя (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2015 по делу № А57-11883/2014).
Можно ли обязать УО засчитывать поступающие от собственника платежи в счёт долга
УО распределяет поступающую от собственников плату в 1С: сначала текущие платежи, затем в счёт долга при его наличии. Можно ли обязать УО сменить вариант распределения оплат: сначала направлять деньги на погашение долга, а затем по текущим платежам?
В п. 32 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 указано: если платёжный документ не содержит данных о расчётном периоде, денежные средства, внесённые на его основании, засчитываются в счёт оплаты ЖКУ за период, указанный гражданином (ст. 319.1 ГК РФ). Денежные средства, внесённые на основании платежного документа, содержащего указание на расчётный период, засчитываются в счёт именно этого периода.
Чтобы компания направляла деньги в счёт ранее образовавшегося долга, потребитель не должен указывать, за какой период вносит плату, либо же указать период, когда сформировался долг.
Блиц-ответы на вопросы
Некоторые вопросы читателей не требуют развёрнутого ответа, поэтому мы объединили их в один блок.
Если выбранная для дома УО несколько раз реорганизовывалась, должна ли она снова получать лицензию и заключать договор управления? Или правомочна его пролонгация?
В соответствии с приказом Минстроя РФ от 28.02.2022 № 125/пр, в зависимости от формы реорганизации лицензия может быть переоформлена без повторного получения: если компания появилась путём преобразования, слияния, присоединения. Если произошло выделение УО, то необходимо оформить новую лицензию и заключить новый договор управления.
Какое количество голосов на ОСС необходимо для согласования врезки в инженерные сети МКД построенной рядом с ним частной гостиницы?
В судебной практике такие случаи иногда рассматриваются как реконструкция общего имущества (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, постановление Восьмого ААС от 13.10.2017 по делу № А70-6868/2017). Исходя из этой позиции, нужно набрать, не менее 2/3 голосов от общего их числа в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
УО за 2022 год ни разу не выставила жителям дома плату за КР на СОИ по водоотведению. Но в I квартале 2023 года сделала перерасчёт за двенадцать месяцев. ГЖИ посчитала это незаконным. Кто прав?
Перерасчёт делается в сравнении с первоначальными показателями выставленной платы. Соответственно, если плата не выставлялась, то и перерасчёт незаконен.
Если выпускать ЭЦП для работы в ГИС ЖКХ в ФНС, нужна обычная их подпись или для оператора информационной системы?
Для работы с подписью в ГИС ЖКХ нужна квалифицированная электронная подпись с усиленным классом защиты КС2. Если подпись для оператора информационной системы подпадает под это требование, можно воспользоваться ею.
Налоговая требует у председателя Совета МКД отчёт по 3-НДФЛ и 13% от денежного поощрения за два года. Но провайдеры перед перечислением денег на открытый счёт и так удерживают 13% НДФЛ. Получается двойное налогообложение. Что делать?
Потребуйте у провайдера подтверждение перечисления НДФЛ и отнесите эти документы в налоговую как подтверждение уплаты налога.
В договоре между УО и теплоснабжающей организацией должны учитываться объёмы по нежилым помещениям, которые имеют прямые договоры с РСО?
В силу п. 21 постановления Правительства РФ от 08.08.2012 № 808, одним из существенных условий договора теплоснабжения является договорный объём тепловой энергии, поставляемый ТСО и приобретаемый потребителем. Поэтому указывать объёмы по нежилым помещениям имеет смысл только во избежание споров по сверхнормативному потреблению.
С момента проведения общего собрания прошло 12 календарных дней, но его итоги так и не доведены до членов. Несёт ли инициатор какую-либо ответственность за такое нарушение?
Административная ответственность за нарушение требований ч. 3 ст. 46 ЖК РФ не предусмотрена. Согласно письму Минстроя РФ от 26.01.2018 № 2486-ЕС/04, собственники помещений вправе обратиться в орган ГЖН с заявлением о предоставлении им заверенных копий решений и протоколов общих собраний.
По какой статье КоАП РФ наказывают ЖСК, если он не ведёт реестр собственников в соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ?
Непредоставление ЖСК реестра собственников по требованию инициатора ОСС может повлечь за собой административную ответственность по ст. 5.39 КоАП РФ. В случае, если копию реестра собственников запрашивает орган ГЖН, за неисполнение кооператив могут оштрафовать по ст. 19.7 КоАП РФ.
РСО требует от УО предоставить доступ в дом, чтобы самим промыть систему отопления в МКД. Правомерны ли требования поставщика ресурсов?
В соответствии с пп. 3 п. «д» приложения 4 Правил № 170, промывка и опрессовка системы центрального отопления, выполняются организацией по обслуживанию жилфонда: ежегодно после окончания отопительного периода, после монтажа, капитального или текущего ремонта с заменой труб. Выполнение таких работ РСО при наличии договора управления МКД действующим законодательством не предусмотрено.
Не нашли ответ на свой вопрос или ещё не задавали его? Оставьте его в комментариях: по возможности мы включим его в рубрику «Вы нам писали».
Только имейте в виду: мы не разбираем частные ситуации конкретных МКД, в том числе не проверяем правильность начисления платы за ЖКУ. Если ваш вопрос полезен другим жителям МКД и управляющим организациям, мы передадим его юристам и включим ответ в следующую подборку.
