Эксперты Ассоциации «Р1» разобрали сложные моменты, возникающие при начислении платы за коммунальные услуги и КР на СОИ в нежилых помещениях без водоснабжения. Также юристы рассказали о нюансах перерасчётов, в том числе при длительных авариях на сетях. Ответы на вопросы УО – в нашей статье.
Что делать, если в МКД вместо библиотеки – ресторан
На первом этаже дома находится ресторан, хотя при переводе помещения в нежилое его собирались использовать как библиотеку. РСО начисляет минимальную плату за энергоснабжение – расчётным методом, не принимая показания счётчиков. Что делать УО в такой ситуации?
Сведения о назначении помещения вносятся в кадастр недвижимости. Но закон указывает только два вида назначения помещения – жилое и нежилое (п. 10 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Классификацию таких помещений по целевому назначению закон не предусматривает. Конкретные цели его использования собственник может определять по своему усмотрению.
Если бизнес в помещении затрагивает права других собственников, они могут требовать устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ). Например, если вместо салона красоты открыт магазин, продающий алкоголь (определение ВС РФ от 28.08.2018 по делу № 83-КГ18-13).
При таких обстоятельствах необходимо инициировать осмотр ресторана с представителями УО и РСО и по результатам составить соответствующий акт. На его основании можно потребовать перерасчёт (постановление Правительства РФ от 29.07.2013 № 642).
Может ли суд признать жилое помещение непригодным для проживания25330
Кто отвечает за содержание дорог и дворов возле магазинов в МКД
В договоры УО с администрацией населённого пункта включены работы по содержанию общественных дорог у многоквартирного дома, а в договоры управления – придомовые территории. Обязана ли компания чистить дороги возле магазинов и офисов, расположенных в МКД и в отдельных зданиях?
В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание МКД. На основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления МКД организация в течение согласованного срока за плату обязуется:
- выполнять работы, оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества;
- предоставлять КУ или в случаях заключения прямых договор с РСО – обеспечить готовность инженерных систем.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, если управлением МКД занимается УО, она несёт ответственность за оказание всех услуг, в том числе за уборку прилегающих к домам территорий. При этом их содержание не ставится в зависимость от формирования земельного участка под домом (дела № А43-13332/2019, № А81-9257/2019, определение ВС РФ от 29.09.2020 № 303-ЭС20-12911).
Организация обязана содержать придомовую территорию МКД, которым управляет, в том числе со стороны нежилых помещений: они входят в состав дома. Убирать двор и посыпать дороги вокруг отдельно стоящих зданий компания не должна, если собственники не заключили с ней соответствующий договор.
Вправе ли собственники поставить мангал на придомовой территории МКД75290
Нужно ли начислять плату за КР на СОИ собственникам бытовых помещений без сетей водоснабжения
В доме есть бытовые помещения, где нет воды и сетей для поставки этого ресурса. Нужно ли распределять объёмы потребления КР на СОИ по водоснабжению на такие площади?
Плата за ресурсы на содержание общего имущества по горячему и холодному водоснабжению начисляется независимо от того:
- входят данные помещения в состав общего имущества МКД или находятся в собственности;
- есть ли в них ХВС или ГВС.
Порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на СОИ зависит от того, установлен ли в доме ОДПУ. Если он есть, размер расходов собственников и нанимателей жилых помещений на оплату таких ресурсов может определяться согласно ч. 1, 2 ст. 154, ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Если прибора учёта нет, то объём КР на СОИ определяется исходя из норматива потребления по установленным тарифам (ч. 9.3 ст. 156 ЖК РФ).
Должна ли УО оплатить ресурсы, поставленные в нежилое помещение МКД286911
Обязана ли РСО сделать перерасчёт платы за отопление при долговременной аварии на теплосетях
В доме из-за аварии на сетях три дня не было отопления. Должна ли РСО делать перерасчёт платы за коммунальную услугу и касается ли такой перерасчёт квартир с ИПУ?
При предоставлении КУ ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за период подлежит уменьшению – вплоть до полного освобождения потребителя от неё (п. 98 Правил № 354).
В такой ситуации законом предусмотрен перерасчёт как для квартир, оснащённых ИПУ, так и для помещений без приборов учёта. При сверхнормативных перерывах в предоставлении коммунальной услуги плата, рассчитываемая при отсутствии соответствующего счётчика, снижается на размер платы за объём непредоставленной коммунальной услуги (п. п. 99, 100 Правил № 354).
Нужно ли делать перерасчёт платы за КР на СОИ после продажи квартиры
В МКД за 2022 год произошла смена собственников нескольких квартир. Как правильно сделать перерасчёт платы за КР на СОИ по таким помещениям?
В Правилах № 491 не прописаны случаи перерасчёта платы за КР на СОИ при смене собственника помещения в МКД:
- Когда его делать?
К отношениям, не урегулированным ЖК РФ, применяются нормы ГК РФ и другое законодательство по аналогии (ст. ст. 5, 7, ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Согласно ст. ст. 425, 453, 314 ГК РФ, стороны делают окончательный расчёт на дату прекращения их обязательств по договору управления. То есть перерасчёт за КР на СОИ в случае смены собственника делается на дату расторжения ДУ.
- К каким договорным отношениям можно применять положения о перерасчёте?
По ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения его в действие. Это означает, что ПП РФ от 03.02.2022 № 92 нельзя применить к договорам управления, которые закончили действие до 1 сентября 2022 года.
Следовательно, по квартирам, где в 2022 году сменился собственник, перерасчёт платы за КР на СОИ делается в том случае, если дата прекращения ДУ наступила после 1 сентября.
Остались вопросы по управлению МКД? Оставьте их в комментариях. А если хотите получать гарантированные ответы, вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.
