За второй квартал 2015 года вышло сразу несколько важных разъяснений Минстроя РФ по вопросам, заданным им управляющими компаниями. Далеко не все УК знакомы с ответами ведомства. Поэтому важно донести эти разъяснительные письма до сведения управляющих компаний с тем, чтобы им было всё понятно в работе.
Договор ресурсоснабжения как лицензионное требование
Этому вопросу мы хотели бы уделить особое внимание, поскольку он напрямую затрагивает сферу лицензирования предпринимательской деятельности управляющих компаний и лицензионных требований к ним. Хотя подробно эту тему мы уже освещали в одной из прошлой статей.
Договоры ресурсоснабжения между УК и РСО подлежат лицензионному контролю585191
Однако в своём Письме №20078-ОЛ/04 от 29.06.2015 года Минстрой РФ пришёл к выводу, что наличие заключённых договоров между УК и РСО не является лицензионным требованием, которые предъявляются к соискателям лицензии. Но, обращаем внимание, что исключение составляют только претенденты на получение лицензии.
Что касается управляющих компаний, уже осуществляющих свою предпринимательскую деятельность по лицензии, то для них заключение договора ресурсоснабжения является обязательным условием с точки зрения лицензионных требований. В другом Письме Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года говорится, что соблюдение порядка осуществления расчётов УК с РСО выступает обязательным лицензионным требованием, предъявляемым к лицензиатам. Соответственно, ГЖИ будет проверять управляющие компании на соблюдение данного лицензионного требования.
Мнение Минстроя основано на том, что к числу лицензионных требований относится исполнение обязанностей по договору управления МКД (ч.2 ст.162 ЖК РФ). Следовательно, УК должны соблюдать Правила осуществления деятельности по управлению МКД (ПП РФ №416 от 15.05.2013 года). В пп. "ж" п.4 этих Правил сказано, что управление домом осуществляется посредством организации и ведения расчётов за оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Поэтому Минстрой считает, что наличие договора с РСО не обязательно для соискателя лицензии. Но управляющая компания как действующий лицензиат должна заключать договора и вести расчёты с РСО как положено. В пп. "д" п.4 Правил указано, что для УК обязательно заключение договоров энерго-, газо-, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения для обеспечения собственников помещений в МКД соответствующими коммунальными услугами. Отсюда следует, что заключение договоров ресурсоснабжения относится к лицензионным требованиям.
Финансирование общих собраний собственников помещений
В своём Письме №27535-ОЛ/04 от 28.08.2015 года Минстрой РФ ответил на другой вопрос управляющих компаний касательно финансирования общего собрания собственников помещений в МКД. Представители ведомства считают, что все расходы по организации и проведению общего собрания собственников в доме должен нести его инициатор.
Минстрой РФ предложил финансировать общее собрание собственников его инициатору230182
Следует также напомнить, что до 30.06.2015 года в Жилищном Кодексе действовала только одна норма организации ОСС - по инициативе любого собственника помещений в МКД. Теперь УК сама может инициировать общее собрание в управляемых ей домах. Также управляющая компания должна организовать ОСС по письменному заявлению собственников, обладающих не менее 10% голосов от общего числа владельцев помещений в МКД (ч.6 ст.45 ЖК РФ).
Согласно ч.6 ст.45 ЖК РФ, принятие решения о порядке финансирования организации и проведения общего собрания собственников относится к компетенции ОСС (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ). В данном случае Минстрой считает инициатором ОСС именно собственников помещений в доме, которые обратились к своей УК с соответствующим заявлением. Представители ведомства считают, что УК не должна финансировать ОСС, созванное и проведённое по инициативе собственников помещений в МКД.
Есть и ещё один важный вопрос: кто должен нести расходы по организации и проведению годового ОСС, на котором УК отчитывается перед собственниками? Вопрос неоднозначный. С одной стороны, управляющая компания должна отчитываться перед собственникам помещений в доме о выполнении договора управления за предыдущий год. Отчёт предоставляется в течение I квартала года, следующего за отчётным, если иное не установлено договором управления (ч.11 ст.162 ЖК РФ).
Подробнее о годовом отчёте управляющей компании читайте здесь
С другой стороны, собственники помещений в МКД обязаны проводить годовое общее собрание в течение II квартала года, следующего за отчётным, если иное не установлено ОСС (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Минстрой здесь видит первичной обязанность собственников по проведению ОСС. Поэтому они и должны нести соответствующие расходы. Но также ведомство допускает возможность распространения действия порядка финансирования ОСС (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ) и на проведение ежегодных собраний с предоставлением полномочий по созыву и организации УК.
Эксплуатация общедомовых приборов учёта
Согласно пп. "к" п.11 Правил содержания общего имущества, обеспечение надлежащей эксплуатации общедомовых приборов учёта, включая регулярные осмотры, техобслуживание и поверку, входит в перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, ответственность за это несёт управляющая компания. Источником финансирования этой работы выступает ежемесячная плата собственников помещений в МКД за содержание жилого помещения.
При этом, Минстрой обращает особое внимание, что капитальный ремонт общедомовых приборов учёта осуществляется за счёт взносов в фонд капремонта. В Письме №30162-ОЛ/04 от 18.09.2015 года Минстрой РФ прямо на это указал. Если восстановление работоспособности ОПУ будет носить капитальный характер с заменой его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, то финансирование будет компенсировано за счёт взносов собственников помещений в МКД на капитальный ремонт дома.
Если в утверждённом перечне работ по капитальному ремонту нет капремонта ОПУ, то для его выполнения придётся увеличить размер взноса. Решение об этом может быть принято только на общем собрании собственников помещений в МКД.
В ФЗ №261 от 23.11.2009 года говорится о том, что управляющая компания должна выполнять обязанности по эксплуатации общедомовых приборов учёта. Если не будет обеспечено надлежащее содержание ОПУ в течение 2 месяцев с момента выявления нарушения, то РСО всё равно обязана приступить к эксплуатации прибора. Все понесённые расходы лягут на собственников ОПУ (ч.12 ст.13 ФЗ №261). Минстрой особо подчеркнул, что УК обязана в течение 2 месяцев обеспечить готовность ОПУ к надлежащей работе.
Если необходимость ремонта ОПУ вызвана естественным износом, то УК осуществляет его за счёт платы за содержание жилого помещения. Если в договоре управления оплата за эти работы не прописана, то все непредвиденные расходы будут являться предпринимательским риском УК. Поэтому следует сразу прописывать в договоре управления соответствующие мероприятия в оплачиваемом перечне работ и услуг.
Если ремонт ОПУ является непредвиденным (выход из строя из-за стихийного бедствия), то он осуществляется управляющей компанией на основании решения ОСС. Если собственники помещений в МКД не примут решения на общем собрании о необходимости оплаты ремонта, то УК не получит от них возмещения понесённых расходов.
Подробнее об ответственности УК за эксплуатацию ОПУ читайте в этой статье
Уборка придомовой территории
В Письме №30846-ОД/04 от 24.09.2015 года Минстрой РФ ответил на вопрос о законности вынесения предписаний контролирующими органами управляющим компаниям за невыполнение или некачественное проведение работ по содержанию, благоустройству и уборке придомовой территории, если они не входят в обязанности УК по договору управления.
Минстрой считает, у ГЖИ нет таких оснований. В договоре управления должны быть перечислены не только список и сроки выполняемых работ, но и состав общего имущества в МКД (ст.162 ЖК РФ).
Но с другой стороны, работы, являющиеся обязательными по закону, управляющая компания должна выполнять независимо от того, указаны они в договоре управления или нет. Согласно пп. "г" п.11 Правил содержания общего имущества, уборка и содержание земельного участка являются обязательными работами по содержанию общего имущества в МКД. В п.п. 24, 25 Минимального перечня работ и услуг также перечислены обязательные мероприятия по содержанию придомовой территории.
Судебная практика
Для содержания придомовой территории и включения стоимости данных работ в оплату услуг по управлению МКД нужно знать границы земельного участка, на котором расположен дом. Земельный участок с расположенным на нём МКД относится к составу общего имущества. Границы придомовой территории с элементами озеленения и благоустройства определяются на основании данных государственного кадастрового учёта (пп. "е" п.2 Правил содержания общего имущества).
Однако не всегда удаётся установить границы земельного участка, входящего в состав общего имущества дома. Из-за этого зачастую возникают разногласия между собственниками помещений в МКД и УК. Минстрой считает, что содержать придомовую территорию УК должна только, если это прямо прописано в договоре управления МКД. А суды настаивают, что бремя содержания земельного участка ложится на собственников помещений в МКД, даже если он под домом не сформирован.
Как правило, управляющие компании содержали придомовую территорию МКД, по факту не входящую в состав общего имущества дома. Ежемесячно УК взимали за это плату с собственников помещений в МКД. Бывали судебные разбирательства, когда владельцы помещений в доме пытались взыскать с УК денежные средства, уплаченные за уборку на основании того, что собственники не должны содержать придомовую территорию, которая юридически не входит в состав общего имущества.
Но суды не удовлетворяли иски собственников, ссылаясь на то, что управляющая компания действительно убирала придомовую территорию, а плата за эти работы была прописана в договоре управления. Яркое тому доказательство - Апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу №33-3428/2013 от 01.10.2013 года. Суд определил, что собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, фактически владеют и пользуются им в равной степени с теми владельцами помещений в доме, земельный участок под которым сформирован.
Судьи считают, что сам факт того, что многоквартирный дом расположен на земельном участке уже предполагает, что собственники помещений в данном МКД пользуются придомовой территорией. Следовательно, они должны содержать участок в надлежащем состоянии. На этом основана позиция судей, которая представлена в Апелляционных определениях Санкт-Петербургского городского суда от 09.10.2014 года по делу №33-14903/2014 и Верховного Суда Республики Карелия от 03.04.2015 года по делу №33-1328/2015.
Следуя этой логике, можно сделать вывод, что работы и услуги по содержанию в надлежащем состоянии придомовой территории, даже если земельный участок, на котором расположен МКД, не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, являются обязательными независимо от того, прописаны они в договоре управления или нет. Поэтому контролирующие органы вправе требовать от управляющих компаний надлежащего содержания придомовой территории в любом случае.
