20–21 декабря 2017 года «Центр муниципальной экономики» (ЦНИС) провёл в Москве семинар-конференцию «70 лет в ЖКХ: От нормирования к муниципальной экономике». Участники говорили об изменениях в жилищном законодательстве и о том, что нужно сделать, чтобы построить успешный бизнес в ЖКХ.

О влиянии институциональных преобразований на экономику организаций ЖКХ рассказал Дмитрий Павлович Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города». Читайте, что думает эксперт о лицензировании, контроле и надзоре и неплатежах.

Юбилейная конференция ЦНИС «70 лет в ЖКХ: От нормирования к муниципальной экономике»
Юбилейная конференция ЦНИС «70 лет в ЖКХ: От нормирования к муниципальной экономике»
5427
0

Влияние лицензирования

На заседании Президиума Общественного совета 18 декабря 2017 года Минстрой РФ представил интересную статистику по состоянию на 14 декабря 2017 года. Согласно этим данным:

  • деятельность по управлению МКД осуществляют 20 657 управляющих организаций;
  • у 457 управляющих организаций было прекращено действие лицензий;
  • 15 лицензий аннулированы.

По мнению Минстроя РФ, введение лицензирования позволило очистить рынок от недобросовестных управляющих организаций. Например, порядка 13% подавших заявки на первом этапе лицензирования не подтвердили соответствие необходимым требованиям.

Первый этап лицензирования – это соответствие формальным требованиям, например, у соискателя не должно быть судимости, должен быть сдан квалификационный экзамен. К квалификационному экзамену можно подготовиться заранее, вызубренные ответы не показатель знаний и не гарантия того, что на рынке ЖКХ появится добросовестная УО.

Заявление Минстроя РФ о том, что введение лицензирования решит все проблемы отрасли ЖКХ – это часть общего тренда, который складывается в последние годы и заключается в усилении государственного воздействия на рыночный сектор.

Дмитрий Гордеев заметил, что в Америке или Европе нет государственного лицензирования управляющих организаций. Если жителям дома не нравится качество услуг, выполняемых УО, они её просто меняют.

Введение лицензирования управляющих организаций сопровождалось многочисленными нарушениями жилищного законодательства, среди которых:

  • передел рынка, предвзятость к «чужим» – рынок очищали не от недобросовестных управляющих организаций, а чаще всего от неугодных региональным властям УО;
  • муниципальные преференции и муниципальные ЧС, временные управляющие организации – под разными предлогами могла не выдаваться лицензия, у муниципалитетов появилась возможность временно назначать управляющие организации, ЧС устранялась за счёт платежей собственников, а по закону должна была устраняться за счёт бюджетных средств.

Не добились и самого главного – не устранили с рынка недобросовестные УО. Выросло количество жалоб на качество управления МКД, при этом качество управления не стало лучше. Усилилась коррупция из-за высоких штрафов, низких зарплат инспекторов и высокой текучки кадров.

Государство ввело лицензирование, чтобы с его помощью навести порядок в ЖКХ. Дмитрий Гордеев не согласен с этим – только в рамках нормальных экономических отношений улучшится качество содержания и ремонта дома, и управляющие организации будут безбедно жить.

Как получить лицензию на управление МКД
Как получить лицензию на управление МКД
72116
0

Влияние государственного жилищного надзора

Согласно ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, государственный жилищный надзор – это предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований органами государственной и муниципальной власти, юридическими лицами, ИП и гражданами.

На практике же основной акцент делается на ТСЖ и ЖСК, а лицензионный контроль осуществляется по отношению к управляющим организациям. РСО почти не проверяются, ОМС не могут контролироваться в рамках внеплановых проверок.

Органы ГЖН проверяют, выявляют и пресекают нарушения обязательных требований жилищного законодательства избирательно:

  • внесение платы за ЖКУ на банковский счёт расчётного центра;
  • фиктивные протоколы;
  • проверки только по вопросам, указанным в ч. 5 ст. 20 ЖК РФ;
  • обращения в суд только по вопросам, указанным в ч. 6 ст. 20 ЖК РФ – в статье написано, что они вправе обратиться в суд, ГЖИ трактуют это положение так: в суд можно обращаться по желанию.

Оценка органов ГЖН осуществляется по количеству выданных и исполненных предписаний, – то есть действует формальный подход. Главная функция органов ГЖН  – предупреждение нарушений – практически не применяется, равно как и систематическое наблюдение, анализ и прогнозирование.

Преобладает вменение управляющим организациям ответственности за нарушение внедоговорных обязательств:

  • Правил и норм технической эксплуатации (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). В ЖК РФ это постановление не упоминается, но говорится, что работы и услуги по содержанию и ремонту должны соответствовать техническим регламентам и Правилам содержания общего имущества;
  • Минимального перечня (ПП РФ № 290);
  • Стандартов и правил деятельности по управлению МКД (ПП РФ № 416).

При этом, в рамках государственного жилищного надзора ГЖИ не требуют от РСО выполнения норм Жилищного кодекса РФ о заключении «прямых договоров» только при непосредственном управлении. Не обращаются в суды с заявлениями о признании договоров управления ничтожными в случаях, когда управляющие организации не отвечают за часть коммунальных услуг (ч. 17 ст. 12 № 176-ФЗ, п. 30 ПП РФ № 124).

Дмитрий Гордеев напомнил, что если в договоре управления МКД не прописана ответственность за часть коммунальных услуг, такой договор нельзя считать заключенным. Договор считается заключенным, когда в нём достигнуты соглашения по всем обязательным условиям.

Как управляющим компаниям взаимодействовать с ГЖИ
Как управляющим компаниям взаимодействовать с ГЖИ
17564
0

Влияние неплатежей и несбалансированных платежей

Неплатежи, из-за которых убытки несёт большая часть управляющих организаций появляются во многом из-за отсутствия эффективных инструментов борьбы с должниками.

Не платят собственники и наниматели помещений в МКД часто потому, что сомневаются в правильности расчёта размера платы за коммунальные услуги. Сомнения появляются из-за непродуманности и сложности норм и формул ПП РФ № 354.

Но часто виноваты и сами управляющие организации. Они утверждают на ОСС неадекватный, часто заниженный размер платы за содержание. Устанавливают в договоре управления фиксированную ставку (столько-то рублей за квадратный метр) платы за содержание. Такая фиксированная ставка всегда определена неточно и не обеспечивает выполнение «непредвиденных» работ.

При нехватке средств управляющая организация вынуждена снимать средства оплаты ЖУ с других своих домов, снижать качество содержания и ремонта общего имущества в МКД, составлять фиктивные акты выполнения работ и услуг.

Дмитрий Гордеев назвал нерациональные подходы к определению размера платы, среди них:

  1. Фиксированная плата в договоре управления МКД без конкретного перечня работ и услуг, с нечётким перечнем работ и услуг.
  2. Отсылка в договоре управления МКД на фиксированную ставку платы за содержание жилого помещения, устанавливаемую ОМС. Это законно, но ОМС устанавливает обобщённую плату, не для конкретного дома.
  3. Размер платы устанавливается на 1 год с необходимостью переустановки на годовом ОСС.
  4. Если размер платы не установлен на годовом ОСС, применяется размер платы, установленный ОМС.

Как правильно определять размер платы за коммунальные услуги, а также как повлияет на экономику управляющей организации принятие законопроекта о прямых договорах, вы узнаете из видеозаписи доклада Дмитрия Гордеева.

Подробная информация по теме с комментариями экспертов Центра муниципальной экономики будет опубликована в журнале «ЖКХэксперт: экономика и право».