Шесть тем из писем Минстроя РФ об управлении МКД за сентябрь: обзор

Из ежемесячной подборки разъяснений Минстроя России по вопросам управления домами узнайте о формировании земельного участка под МКД, а также о том, когда УО должны платить НДС, когда компания получает статус Единого расчётного центра и как правильно подсчитывать голоса на общем собрании собственников.

Обязанности органов власти формировать земельный участок под многоквартирным домом

В письме от 03.09.2026 № 54647-ДН/04 Минстрой РФ разъяснил порядок образования земельного участка под многоквартирным домом. Согласно ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, такой участок должен сформировать уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Это их публичная обязанность, которую выполняют по своей инициативе или по заявлению любого собственника помещения.

После поступления заявки орган власти должен:

• утвердить проект межевания территории или схему расположения земельного участка;
• подготовить план;
• обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учёте;
• приостановить учёт, если требуется, и устранить причины этого.

С момента регистрации земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 № 189-ФЗ). Согласно Методическим рекомендациям № 153/пр, размер такого участка определяется так, чтобы все элементы общего имущества находились в его границах. Решения ОСС для формирования территории дома не нужно.

Что изменилось в вопросе вывоза отходов от содержания территории МКД

Коммунальные услуги ноябрь’25

Уплата НДС при управлении многоквартирными домами

Темой письма от 17.09.2026 № 58039-ДН/04 стал порядок учёта НДС в договоре управления многоквартирными домами. Минстрой России отметил, что УО признаётся плательщиком НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Если доходы компании, применяющей упрощённую систему, за 2025 год превысили 20 млн рублей, с 1 января 2026 года у неё возникает обязанность по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость.

При этом:

• Резерв на текущий и капитальный ремонт не облагается (пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ). Средства, полученные УО на формирование такого резерва, освобождаются от НДС.
• Также не уплачивается налог со стоимости работ и услуг, выполненных подрядными или специализированными организациями (пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Если такие работы и услуги выполняла УО собственными силами, то он рассчитывается в общеустановленном порядке.
• Налог на добавленную стоимость должен включаться в размер платы за содержание жилого помещения, при этом в платёжных документах, актах выполненных работ и годовом отчёте НДС не выделяется отдельной строкой.

Право органов ГЖН выдавать повторные предписания по одному и тому же нарушению

Письмо Минстроя России от 17.09.2026 № 22126-ОГ/04 посвящено выдаче органами Госжилнадзора повторных предписаний. ГЖИ вправе это сделать по одному и тому же нарушению – прямых законодательных ограничений на количество и цикличность повторных требований нет.

Однако, как указало ведомство, на практике инспектор обязан учитывать:

• разумность сроков устранения нарушения (ч. 1 ст. 2 ст. 90 № 248-ФЗ);
• предельный период отсрочки исполнения решения – до одного года (ч. 1 ст. 93 № 248-ФЗ);
• административную ответственность за неисполнение каждого предписания (ст. 19.5 КоАП РФ);
• достигнута ли цель его выдачи, или нарушение является длящимся и системным.

При этом многочисленные предписания при длящемся нарушении, создающем угрозу безопасности, могут быть признаны незаконным бездействием. Орган ГЖН вправе без повторных требований обратиться в суд в защиту неопределённого круга лиц (п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).

Что должно быть в предписании ГЖИ, и как его оспорить: НПА и практика

Надзор и судпрактика сентябрь’25

Критерии отнесения компании к Единым расчётным центрам

В письме от 22.09.2026 № 58927-АБ/06 ведомство разъяснило критерии получения компанией статуса Единого расчётного центра. Минстрой России указал, что для этого необходимо внести сведения о юридическом лице или ИП в реестр операторов по приёму платежей Банка России.

Закон не устанавливает требований к организационно-правовой форме ЕРЦ и к учредителям. Ими могут быть уполномоченные органы субъекта РФ, местного самоуправления, а также частные лица. В одном регионе может быть создано несколько таких расчётных центров.

ЕРЦ обязан выполнять следующие функции:

• формировать единые платёжные документы (ЕПД) на оплату ЖКУ;
• направлять их потребителям в бумажной или электронной форме;
• учитывать, распределять и перечислять средства адресатам;
• принимать информацию от исполнителей ЖКУ для формирования ЕПД и от потребителей.

При наличии соответствующего договора центр также может получить право представлять интересы РСО, УО и регоператоров в суде и при досудебной претензионно-исковой работе, организовать личные приёмы потребителей, принимать обращения и направлять ответы и исполнять иные функции, не запрещённые законом.

Нюансы проведения ОСС в домах с высокой долей органа МСУ или государства в общедомовом имуществе МКД

Ещё одно сентябрьское письмо Минстроя России – от 22.09.2026 № 59007-ДН/04 – посвящено проведению общих собраний, где есть помещения в государственной или муниципальной собственности.

Само по себе наличие в доме доли Российской Федерации, субъекта РФ или муниципалитета более 50% в праве на общее имущество не меняет порядок проведения ОСС. Специальные условия, установленные в ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, применяются только к вопросу выбора управляющей организации.

Если в МКД все помещения принадлежат одному лицу, решения по вопросам, относящимся к компетенции ОСС, принимаются им единолично (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ). Положения о созыве и проведении голосования применяются только в части сроков годового собрания.

Как управляющим домами не терять месяцы работы при проведении ОСС

ОСС и собственники 25 сентября

Правила учёта голосов на общем собрании собственников помещения в многоквартирном доме

Второе разъяснение по ОСС – от 16.09.2026 № 57777-ДН/04. В нём идёт речь о порядке подсчёта голосов на общем собрании в МКД.

Как напомнил Минстрой России, волеизъявление каждого собственника выражается формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). При определении наличия необходимого большинства учитывается общее количество голосов участников и отданных «за» принятие решения.

Не допускается определять наличие необходимого большинства путём простого сопоставления ответов «за» и «против».

Решение считается принятым, если количество голосов в поддержку вопроса повестки дня превышает установленное законом большинство – более 50% от голосов участников, от всех голосов в доме или ⅔ от них.

Чтобы не допустить ошибку при подсчётах, воспользуйтесь нашим сервисом «ОСС на 100%»: он поможет рассчитать кворум, а также составить повестку и уведомление собственников, сформирует протокол.

ПОПРОБОВАТЬ БЕСПЛАТНО