«Вы нам писали» о кворуме на ОСС, плате за отопление и капремонте

Публикуем подборку ответов на вопросы читателей портала за март 2022 года. Наши эксперты рассказали, обязаны ли УО выполнять требования локальных актов и как проводить корректировку платы за отопление при смене собственника квартиры. А также о том, какой кворум нужен на ОСС для врезки в домовые сети и что делать, если не приходят счета за капремонт.

«Вы нам писали» о повышающих коэффициентах, поверке ОДПУ и вакцинации

Коммунальные услуги октябрь’21

Нужно ли УО предоставлять информацию о домах в управлении согласно локальному НПА

Орган ГЖН прислал требование по предоставлению информации согласно локальному НПА. Обязана ли УО исполнить это требование?

В письме от 17 марта 2022 года, которое администрация одного из районов Твери направила руководителям УО и ТСЖ, со ссылками на локальные акты указано требование до середины июня 2022 года направить в профильный городской департамент:

• копии актов осмотров МКД,
• данные о приборах учёта,
• сведения о капремонте,
• информацию о помещениях в доме.

В соответствии со ст. 5 ЖК РФ, жилищное законодательство в том числе состоит из НПА федеральных органов исполнительной власти, субъектов РФ и органов местного самоуправления. Такие органы власти вправе принимать нормативно-правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в силуст. ст. 6, 7 ЖК РФ.

Постановление Администрации города Твери от 25.07.2014 № 847, на которое дана ссылка в письме, утверждено на основании постановления Правительства Тверской области от 27.08.2013 № 406-пп. Оно в свою очередь принято на основании ч. 1 ст. 167 ЖК РФ. Эти документы направлены на обеспечение своевременного проведения капремонта МКД. Для этого муниципалитеты устанавливают порядок проведения мониторинга технического состояния домов.

То есть управляющие организации и ТСЖ, получившие это письмо, должны представить запрашиваемые документы в указанные в нём сроки и по приложенным к нему формам.

Как делать корректировку платы за отопление при смене собственника квартиры

Как распределить годовую корректировку по отоплению, если собственник в середине года продал квартиру? Лицевые счета есть у нового и старого владельца помещения.

Согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, собственник помещения в МКД обязан вносить плату за ЖКУ. При необходимости внести корректировки по расчётам, исполнитель ЖКУ обязан сделать перерасчёт по платежам, которые вносил каждый отдельный собственник, в том числе при продаже квартиры.

Например, если с января по июнь включительно владельцем помещения был гражданин-1, то за любой месяц и день этого периода перерасчёт делается в отношении этого собственника. С июля право собственности перешло к гражданину-2. Значит, перерасчёт за любой месяц и день, начиная с июля, УО делает по лицевому счёту нового владельца квартиры.

«Вы нам писали»: ответили на вопросы о работе ТСЖ, ЖК и Совете дома

Деятельность УО март’22

Какой кворум необходим для подключения нежилого помещения к общедомовым сетям

Какое количество голосов ОСС необходимо получить собственнику нежилого помещения МКД, если он хочет подключиться к общедомовым стоякам холодного, горячего водоснабжения и канализации?

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, о переустройстве и, или перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в доме.

Поскольку работы, которые планирует провести собственник нежилого помещения, относятся именно к этой категории, то в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение принимается кворумом не менее 2/3 голосов от общего их числа в многоквартирном доме.

Где покупатель квартиры может узнать о техническом состоянии дома до сделки

Может ли гражданин перед покупкой квартиры где-то получить информацию о техническом состоянии МКД?

Общий износ дома можно посмотреть в ГИС ЖКХ в разделе «Сведения о многоквартирных домах». Более конкретную информацию можно получить только у собственника или его соседей.

Также потенциальный покупатель квартиры вправе записаться на приём в управляющую организацию или ТСЖ, кооператив, которые управляют домом, и ознакомиться с нужными документами по техническому состоянию МКД.

Органы местного самоуправления обязаны вносить в ЕГРН сведения об аварийности или ветхости домов. С 1 февраля 2022 года такие данные входят в состав информации в выписке из ЕГРН.

О ещё одном, более простом и удобном способе получить информацию о техническом состоянии дома перед покупкой квартиры, мы расскажем на следующей неделе.

Нужно ли платить за капремонт, если регоператор не присылает квитанции на оплату

Юридическое лицо – собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома, с июня 2020 года перестал получать счета на капремонт. Обязан ли Фонд капремонта выставлять квитанции?

В случае, когда фонд капремонта МКД формируется на счёте регионального оператора, ответственным за выставление платёжных документов и сбор взносов с жителей является именно регоператор (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать позицию судов, что собственник, даже не получая квитанции, должен оплачивать ЖКУ. Сведения о начислениях можно увидеть в ГИС ЖКХ, а сумма взноса на капремонт фиксирована и меняется только в случае, если орган власти в регионе повысит минимальный размер взноса или собственники на ОСС примут решение платить больше минимального размера.

Если собственник не получает счета с начислениями за капремонт, советуем обратиться к регоператору с претензией об отсутствии квитанций и сослаться на его обязанности в соответствии с ч. 1 ст. 171 ЖК РФ.

При этом, если владелец помещения не получает квитанции и не оплачивает взносы, регоператор вправе обратиться в суд для взыскания суммы долга. Но если должник докажет, что не получал счета на оплату, то суд не вправе взыскать с него пени, начисленные на сумму долга.

«Вы нам писали»: разбираем вопросы о парковке, взыскании долгов и ОСС

Деятельность УО декабрь’21

Можно ли создать единое ТСЖ для двух домов, которые находятся в ста метрах друг от друга

Можно ли создать ТСЖ из двух соседних МКД, расположенных в ста метрах друг от друга в одном жилом квартале. У этих домов нет общей границы придомовой территории. При этом в квартале общие инженерные сети, свой теплоузел, обеспечивающий водо- и теплоснабжение, своя электроподстанция.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, товарищество может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Условия для этого – такие дома расположены на земельных участках с общей границей и в их пределах есть сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования. Исходя из буквального толкования этой нормы необходимо одновременное соблюдение этих условий.

Если общая граница отсутствует, то орган ГЖН может не принять протокол о создании многодомового ТСЖ.

Нужно ли делать перерасчёт платы за обращение с ТКО, если собственник отсутствовал в квартире два года

Обязана ли УО как исполнитель услуги по обращению с ТКО сделать перерасчёт платы для потребителя, который в заявлении указал период временного отсутствия в помещении в два года?

На вопрос управляющей организации ответили эксперты Ассоциации «Р1». В соответствии с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за ЖКУ.

Согласно п. 91 Правил № 354, исполнитель делает перерасчёт платы за коммунальные услуги в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя. Такое заявление подаётся не позднее 30 дней после возвращения жителей в квартиру.

Потребитель обязан подтвердить своё отсутствие за указанный период документами. Перечень таких документов приведён в п. 93 Правил № 354. Среди них:

• командировочное удостоверение,
• справка о лечении в стационаре или санатории,
• проездные документы,
• счета за проживание в гостинице,
• временная регистрация,
• справка охранного предприятия о непрерывной охране помещения,
• справка от уполномоченного СНТ.

Согласно п. 94, эти документы должны быть подписаны уполномоченным лицом выдавшей их организации, заверены печатью и иметь регистрационный номер и дату выдачи. Если потребитель предоставит такую информацию за весь период отсутствия, то УО обязана сделать перерасчёт платы за обращение с ТКО.

Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.