Разбираем новое судебное дело, дошедшее до Верховного суда РФ, в котором УО удалось добиться признания действий органа ГЖН незаконными. Читайте, как суды обязали надзорное ведомство внести изменения в реестр лицензий по заявлению компании, управляющей более трёх лет домом, полученным по открытому конкурсу.
Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без527272
Договор управления по итогам открытого конкурса действует не более трёх лет
Районная управа Москвы в 2015 году провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для одного из многоквартирных домов и заключила договор управления с победившей УО. В июне 2017 года компания обратилась в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий по этому дому. Но ГЖИ отказала ей, на повторное заявление УО ответа не получила.
В декабре 2018 года компания переоформила лицензию и снова подала заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий. Но ГЖИ вновь отказала компании в этом, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр и нарушение норм ЖК РФ:
- В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, по результатам проведения открытого конкурса по отбору УО для многоквартирного дома договор управления на основании такого конкурса заключается на срок не более чем три года.
- Если до окончания срока действия такого договора собственники не выбрали/не реализовали способ управления МКД, проводится новый открытый конкурс (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Поскольку УО не предоставила копии нового договора управления по МКД, орган ГЖН отказал во внесении изменений в реестр. Компания посчитала отказ незаконным и подала иск в суд, ведь на руках у неё был договор управления от 2015 года, в одном из пунктов которого прописано условие о пролонгации документа, если стороны не заявили об обратном (дело № А40-103326/2019).
Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке727744
Орган ГЖН признал недействительным договор с УО, пролонгированный спустя три года после открытого конкурса
Суд первой инстанции при рассмотрении дела указал, что порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ утверждены приказом № 938/пр. Подобные изменения орган ГЖН вносит на основании представленного УО заявления (п. 2 № 938/пр).
В п. п. 2, 3 № 938/пр установлены требования к заявлению и прилагаемым к нему документам, которые, по мнению суда, УО-истец выполнила в полном объёме. Орган ГЖН, отказывая управляющей организации, сослался на отсутствие договора управления, соответствующего по срокам требованиям ч. 4 ст. 161 и п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ об открытом конкурсе по выбору УО.
Договор, который управляющая организация предоставила суду, был заключён на 3 года с августа 2015 года. В документе указано, что при отсутствии решения ОСС либо уведомления компании о прекращении договора по окончании срока его действия, документ считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Поскольку собственники не принимали решения о прекращении договора, он считается действующим до августа 2021 года. Это согласуется с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, где сказано, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Ссылку органа ГЖН на п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ суд отклонил, поскольку между собственниками помещений и УО заключён договор на управление МКД, что подтверждает, что они выбрали и реализовали способ управления домом.
В связи с этим суд удовлетворил иск управляющей организации и признал распоряжение органа Госжилнадзора недействительным. Ведомство должно было в течение месяца со дня вступления решения в силу внести изменения в реестр лицензий.
Оспаривание результатов конкурса по выбору управляющей организации104620
Суды считают пролонгацию договора управления после открытого конкурса соответствующей ЖК РФ
Орган ГЖН подал апелляционную жалобу, считая, что суд неправильно применил нормы права, не обратив внимание на то, что УО была избрана по итогам открытого конкурса и срок действия заключённого с ней договора управления в три года на момент обращения в орган ГЖН истёк. Нового конкурса по выбору управляющей организации для дома не проводилось, следовательно, у ведомства нет оснований для внесения изменений в реестр лицензий.
Апелляционный суд отклонил жалобу, согласившись с выводами первой инстанции, а также указав на правовые основы договорных отношений. Согласноч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Ни одна из сторон спорного договора управления не заявила о его прекращении, после августа 2018 он исполнялся УО и собственниками, то есть был продлён на тех же условиях. Госжилинспекция в отношении МКД осуществляла лицензионный контроль и не находила нарушений в деятельности управляющей организации.
Также судья указал, что ссылка органа ГЖН на ч. 4 ст. 161 ЖК РФ как на специальную норму, которая ограничивает срок действия договора, не имеет правового значения и основана на неверном толковании этой нормы. Указанной статьёй предусмотрена возможность проведения конкурса в определённых законом случаях, в частности, если способ управления фактическим не был реализован. Поскольку собственники помещений в доме договор управления заключили, то в данной случае ч. 4 ст. 161 ЖК РФ не применяется.
Выбранная по результатам конкурса УО управляет домом на законным основаниях
Спор между УО и органом ГЖН переместился в кассационный суд, где ведомство снова настаивало на том, что на дату подачи компанией заявления о внесении изменений в реестр лицензий договор управления спорным многоквартирным домом прекратил свое действие в соответствии с ч. ч. 4, 8 ст. 161 ЖК РФ.
Кассационный суд не согласился с органом Госжилнадзора, как и предыдущие инстанции: в договоре от 2015 года есть условие его пролонгации на тех же условиях в случае, если стороны не заявят о его расторжении или не будет соответствующего решения общего собрания собственников. Поскольку суду не был представлен протокол ОСС по данному вопросу или письменные доказательства о волеизъявлении собственников или УО расторгнуть договор, он считается действующим на момент обращений компании в орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий.
Жалоба надзорного ведомства вновь была отклонена. ВС РФ отказался рассматривать дело по заявлению Госжилинспекции, не найдя причин для пересмотра решений судов нижестоящих инстанций.
«Управляющая организация благополучно отстояла своё законное право управления данным МКД», – прокомментировал судебное дело Александр Ушаков, юрист МКА «Арбат». – «Позиция судов по делу № А40-103326/19 закона и обоснована, а выводы проверены апелляционной, кассационной и надзорной инстанциями.
Управляющая организация была отобрана по результатам открытого конкурса, проводимого уполномоченным органом власти в соответствии с нормами ЖК РФ. Результат конкурса не обжаловался. Таким образом, право управления МКД данной УО образовалось на законных основаниях.
Отказывая во внесении записи по формальным признакам, ГЖИ Москвы нарушила не только интересы компании, но и собственников помещений МКД, т.к. в период до начала фактического управления выбранной УО работы текущего характера производились в минимальном размере либо с минимальным уровнем качества, а о каком-либо улучшении, включая текущий ремонт, и говорить не приходится.
Ссылки ГЖИ на отсутствие выбранного способа управления и срока договора носят формальный характер в силу следующего. По результатам открытого конкурса однозначно определяется управляющая организация. При утверждении конкурсной документации, к которой в т.ч. относится форма договора управления, где чётко определён срок управления, который не может быть выше установленного жилищном законодательством. В ином случае конкурс был бы проведён с нарушениями, а его результаты должны были бы быть отменены».
