Договор управления, заключённый товариществом собственников жилья с УО могут признать недействительным по ряду причин. Рассказываем о проблеме на примере судебного спора № 306-ЭС20-17457.
Отношения ТСЖ и УК при заключении договора управления МКД494251
Собственник обратился в суд с заявлением о признании договора управления недействительным
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к ТСЖ и управляющей компании о признании недействительным заключённого между ними договора управления. Истец указал на ошибки в процедуре заключения договора, а также отметил, что условия этого документа нарушают закон и права собственников помещений в МКД:
- решение о заключении договора управления с УО было принято в отсутствии кворума;
- в договоре прописано условие о возможности УО в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
- также содержится условие о возможности управляющей компании независимо от назначения платежа засчитывать его в счёт погашения задолженности за более ранний период.
Суды с некоторыми поправками в решения друг друга удовлетворили иск. Тогда управляющая организация обратилась с жалобой в Верховный суд РФ. Рассказываем, чем всё закончилось.
ТСЖ имеет право заключить договор с управляющей организацией
ТСЖ имеет право заключать договор управления, а также договоры на содержание и ремонт общего имущества в МКД, об оказании коммунальных услуг и прочие в интересах членов товарищества (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
При заключении договора управления с управляющей организацией товарищество, согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, осуществляет контроль за тем, как УО выполняет свои обязательства по этому договору, в том числе, как она оказывает все услуги и (или) выполняет работы.
В силу ч. 1 ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ может принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме тех, что относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания членов ТСЖ.
Принятие решения о заключении договора управления с управляющей организацией не входит в число вопросов, отнесённых к компетенции общего собрания, поэтому суды заключили, что правление было вправе принять решение такого рода.
Как внести изменения в договор управления многоквартирным домом582274
Решения правления ТСЖ принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления
Согласившись с тем, что ТСЖ имеет право заключать договор управления с УО, суды установили, что заседание правления, на котором было принято соответствующее решение, неправомочно. Оказалось, что в голосовании принимали участие жители, не являющиеся членами правления. Это значит, что необходимый кворум не набрался.
Суды указали на ч. 6 ст. 147 ЖК РФ, согласно которой правление товарищества правомочно принимать решения, если на заседании правления присутствует не менее чем 50% общего числа членов правления ТСЖ. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества.
Итак, суды отметили: решение правления ТСЖ ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ЖК РФ), поэтому заключённый договор управления недействителен.
УО не может в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт ОИ
По условиям договора управления УО могла в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества в том числе на индекс инфляции и индекс потребительских цен. Апелляционный суд посчитал, что это нарушает требования ст. ст. 158, 162 ЖК РФ.
Окружной суд оставил решение апелляции без изменения, но указал, что вывод о незаконности права УО изменять размер платы неверный, но он не привёл к принятию неправильного решения. Окружной суд объяснил, почему он так считает.
Согласно пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ, договор управления должен содержать порядок определения
- цены договора,
- размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,
- размера платы за коммунальные услуги,
- порядок внесения такой платы.
Независимо от того, кто в итоге управляет домом – ТСЖ или УО – указанный размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, определяется органами управления товарищества или уставом товарищества. Это указано в ч. 8 ст. 156 ЖК РФ.
В силу п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, управляющая организация не может в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определённый договором (ч. 7 ст. 156, ч. 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. ст. 450 – 453 ГК РФ).
При этом окружной суд указал на различия в понятиях «размер платы за коммунальные услуги» и «порядок определения цены». Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. ст. 424, 783, 709 ГК РФ).
Цена может быть фиксированной или устанавливаться по расчётной формуле. Собственники помещений в МКД или правление товарищества, если это предусмотрено Уставом, вправе установить порядок определения цены одним из способов, например, путём применения расчётной формулы с учётом коэффициента инфляции.
Итак, нужно доказать, было ли такое волеизъявление собственников или решение правления, или же доказать обратное. Этого не было сделано, поэтому вывод суда второй инстанции о необоснованности применения УО индекса инфляции при расчёте платы за содержание необоснован.
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД142993
УО не имеет права самостоятельно менять назначение платежа, поступившего от собственника
Ещё одним нарушением, на которое указал индивидуальный предприниматель, было условие в договоре, согласно которому, УО могла перенаправлять поступившие от собственников платежи на погашение возникшей ранее задолженности, если такая имеется. По мнению истца, это нарушает положения п. 1 ст. 319.1 ГК РФ.
Суды согласились: такое условие, действительно, противоречит п. 1 ст. 319.1 ГК РФ. Согласно этой статье, если перечисленных должником денег недостаточно для погашения всех долгов, то поступившие средства засчитываются в счёт обязательства, указанного должником.
Эта норма императивна и не может быть изменена по соглашению сторон.
На заметку
Верховный суд РФ согласился с мнением своих коллег. Иск индивидуального предпринимателя был удовлетворён, договор управления признан недействительным:
- на собрании не было кворума;
- УО не может по своему усмотрению менять назначение платежа, поступившего от собственника;
- управляющая компания может установить порядок определения цены договора управления, если на это есть волеизъявение собственников помещений в МКД или решение правления.
ВС РФ отказал управляющей организации в передаче жалобы в Судебную коллегию.
