Должна ли УО управлять домом, если договор управления не продлён

В Приморском крае орган ГЖН потребовал от организации продолжить управлять домом, хотя срок действия договора с собственниками истёк, а МКД был исключён из лицензии компании. Ведомство ссылалось на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывности управления домом. Читайте мнение Верховного суда, нарушает ли подобное требование права УО и должна ли она исполнять такие указания надзорного органа.

Стороны договора управления могут отказаться от его продления по истечении срока действия документа

В деле № А51-21536/2019 одна из управляющих организаций Приморья направила собственникам, муниципалитету и органу ГЖН уведомления о том, что не будет пролонгировать договор управления домом. ГЖИ на основании этого заявления внесла изменения в реестр лицензий субъекта РФ, исключив дом из управления УО.

Но в надзорное ведомство пожаловался один из жителей этого МКД, указав, что никто теперь не занимается содержанием дома и ремонтом общего имущества собственников. Госжилинспекция провела внеплановую проверку, составила акт и направила УО предписание. Орган ГЖН потребовал, чтобы компания на основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ продолжала управлять домом, пока собственники не выберут другую УО, не создадут ТСЖ или же муниципалитет проведёт открытый конкурс.

Управляющая организация посчитала, что такие требования нарушают её права и противоречат законодательству. Она подала иск в суд, прося признать предписание незаконным и отменить его.

УО своевременно уведомила собственников и муниципалитет о том, что по истечении срока действия договора управления пролонгировать его не будет. Орган ГЖН в свою очередь исключил дом из реестра лицензий компании. Следовательно, организация не обязана и дальше управлять МКД, ведь между ней и собственниками нет соответствующего договора.

Госжилинспекция в суде указала, что предписание вынесено в рамках закона. В соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, УО обязана заниматься содержанием и ремонтом дома после исключения его из реестра лицензий, пока у МКД не появится другая управляющая организация, ТСЖ или кооператив для выполнения этих функций.

Об исполнении предписаний ГЖИ после расторжения договора управления

13550

1

Орган ГЖН требует от УО управлять домом до выбора новой компании в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ

Суд первой инстанции рассмотрел все обстоятельства дела и при вынесении решения также, как и ответчик, опирался на положения ст. 200 ЖК РФ. В силу ч. 3 этой статьи, если дом исключён из реестра лицензий или лицензия компании на управление домами аннулирована, то УО обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД. Делает она это до дня, когда:

• домом начнёт управлять новая компания, выбранная собственниками на ОСС или муниципалитетом по результатам открытого конкурса;
• владельцы помещений в доме создадут ТСЖ или кооператив и зарегистрируют его;
• при непосредственном управлении домом собственники заключат договор с организацией на содержание и ремонт общего имущества (ст. 164 ЖК РФ).

Поскольку в МКД собственники не выбрали новую УО и не создали ТСЖ или кооператив, а в открытом конкурсе муниципалитета никто не участвовал, истец не мог прекратить управление спорным домом. Суд первой инстанции не признал предписание незаконным.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обеспечивают непрерывность управления домом при смене УО

Спор перешёл в апелляционный суд. Управляющая организация в жалобе указала, что уже несколько лет её расходы на содержание многоквартирного дома превышают суммы, поступающие на содержание и текущий ремонт общего имущества от жителей. Жители задолжали управляющей компании более 1 миллиона рублей, поэтому она не стала продлевать договор, уведомив об этом собственников и муниципалитет в установленном законом и самим договором порядке.

Поскольку договора между ней и собственниками уже нет, размер платы за содержание жилья не утверждён, то орган ГЖН не может принуждать УО выполнять обязанности по управлению домом без указания источника финансирования таких услуг. С момента исключения дома из реестра лицензий компания не вправе управлять таким домом.

Но апелляционный суд, как и предыдущий, при вынесении решения вновь опирался на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Судья указал, что эта норма направлена на соблюдение прав граждан, обеспечивает безопасность эксплуатации многоквартирных жилых домов и непрерывность управления домом и поставки жителям коммунальных услуг.

Собственники помещений не выбрали новую УО и не создали ТСЖ для управления домом. Муниципалитет провёл два открытых конкурса, чтобы выбрать компанию, но в них никто не участвовал. Поэтому суд сделал вывод, что УО-истец обязана управлять спорным домом, чтобы обеспечить безопасность и комфорт для его жителей.

При этом не имеет значения, что у собственников помещений в доме накопилась большая задолженность за ЖКУ перед компанией: эти вопросы не являются предметом спора. Законодательство не освобождает УО от исполнения требований в сфере управления домами из-за убыточности этой работы. Решение первой инстанции осталось в силе.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

125238

8

При исключении дома из реестра лицензий собственники или муниципалитет должны выбрать новую УО

Кассационный суд, куда УО подала жалобу, не сказал ничего нового по делу, также опираясь на нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ как основополагающие при разрешении спора компании и органа ГЖН.

Управляющая организация пыталась указать суду на то, что принуждение её управлять домом, исключённым из лицензии, незаконно. Жилищное законодательство не возлагает на УО такую обязанность до выбора новой компании в случае если истёк срок действия договора управления и он не был продлён.

Согласно ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, муниципалитет, получив уведомление об исключении дома из реестра лицензий, обязан был созвать общее собрание собственников помещений в МКД, чтобы они выбрали новую компанию или изменили способ управления. Если жители дома решения не примут, проводится открытый конкурс (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ). При отсутствии желающих получить дом в управление по конкурсу, орган местного самоуправления назначает временную УО в соответствии с ч. 6 ст. 200 ЖК РФ.

Кассационный суд согласился с этими доводами УО-истца, но всё равно не отменил решение первой инстанции. Он указал, что муниципалитет обязан предпринять все эти действия. Но пока орган местного самоуправления это не сделает, компания обязана управлять МКД.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не распространяются на случай прекращения договора управления из-за отказа УО его продлить

Доводы управляющей организации услышали в Верховной суде РФ, куда компания обратилась с жалобой. ВС РФ, рассмотрев материалы, признал, что коллеги ранее неправильно подошли к решению спора и не учли важные обстоятельства дела.

Истец и собственники помещений в спорном доме заключили договор управления по итогам открытого конкурса: на один год и с возможностью его пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия такого договора (ч. 1, п. 1 ч. 5, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

УО заявила об этом и направила уведомления жителям дома и органу ГЖН. На основании заявления компании ведомство исключило МКД из её лицензии. УО прекратила управлять домом 1 июля 2019 года.

ВС РФ отметил, что исключение сведений об МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК РФ – основание для прекращения УО деятельности по управлению таким домом. С даты исключения дома из реестра компания не вправе управлять МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платёжные документы потребителям.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за:

• неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований (ч.ч. 5, 5.1 , 5.2 ст. 198 ЖК РФ);
• воспрепятствования работе представителей надзорных органов (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ);
• вступившего в силу решения суда о банкротстве компании (ч. 5.4 ЖК ст. 198 РФ);
• прекращения, аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

На иные случаи требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не распространяются, в том числе если УО в установленном законом порядке отказалась пролонгировать договор управления. Законодательство чётко определяет, что в такой ситуации собственники на ОСС должны выбрать другую УО или изменить способ управления домом. Если они этого не сделают, то муниципалитет проводит открытый конкурс, а при отсутствии результата конкурса назначает временную УО в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.

ВС РФ признал, что требования органа ГЖН к истцу незаконны, и 19 апреля 2021 года направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Вправе ли ГЖИ обязать УО изменить действующий договор управления

10753

0

При отказе УО от пролонгации договора она не должна управлять домом до выбора новой компании

В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ сделал важные для управляющих организаций выводы, которые компании могут использовать для своей защиты в судах:

1. Управляющая организация имеет право отказаться от пролонгации договора с собственниками. Компания уведомляет их об этом, а также ставит в известность орган ГЖН и муниципалитет.
2. После исключения дома из реестра лицензий такая УО не вправе больше управлять домом и норма ч. 3 ст. 200 ЖК РФ к ней не применяется.
3. Требования продолжать управлять домом после исключения сведений о нём из реестра касаются только тех компаний, кто лишился дома или лицензии из-за нарушений в их работе. Перечень таких нарушений содержится в ч.ч. 5 – 5.4 ст. 198 ЖК РФ.

Если УО отказалась пролонгировать договор управления после окончания срока его действия, а орган ГЖН внёс соответствующие изменения в реестр лицензий, то вопрос управления и содержания таким МКД бывшую УО уже не касается. С этого момента это проблема собственников помещений в доме и муниципалитета: именно они должны решить, кто дальше будет отвечать на надлежащее содержание общего имущества в МКД.