До вступления в силу нового приказа о порядке, сроках и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ остался месяц. Недоработки и противоречия, которые мы нашли при анализе документа, осложнят работу УО и ТСЖ в системе. Об этом мы писали в Минстрой РФ, оператору и даже президенту. Читайте, о каких проблемах идёт речь.
Новый приказ № 79/пр содержит многочисленные нестыковки с НПА и функционалом ГИС ЖКХ
Ещё на этапе подготовки нового приказа специалисты РосКвартала изучили документ и, как просили авторы будущего НПА, подготовили к нему замечания. Мы указали на нестыковки приказа и функционала ГИС ЖКХ, появление новых обязанностей для управляющих организаций и даже на орфографические ошибки.
«Все предложения, которые отправил РосКвартал на стадии обсуждения проекта, были проигнорированы», – отметила Маргарита Кобко, наш эксперт по ГИС ЖКХ, на онлайн-семинаре по новому НПА.
После публикации уже подписанного приказа от 07.02.2024 № 79/пр РосКвартал не смирился с ситуацией: мы долго вели переписку с Минстроем РФ и оператором ГИС ЖКХ, но так и не получили конструктивного ответа от ведомств. Поэтому подготовили письмо в администрацию президента.
История переписки РосКвартала с ответственными за ГИС ЖКХ ведомствами – эти письма мы приложили к обращению, направленному 22 июля 2024 года в администрацию президента
На 14 страницах наши специалисты подробно изложили все проблемы, с которыми 1 сентября столкнутся поставщики информации в системе. Ниже расскажем о наиболее важных из них.
В системе отсутствует информация о кадастровых номерах объектов недвижимости или она недостоверна
Обязанность размещать в ГИС ЖКХ информацию о кадастровых номерах зданий, помещений и квартир закреплена за Росреестром и его территориальными органами (пп. 4, 7, 8 п. 1 приказа Минстроя РФ от 13.09.2023 № 660/пр).
В свою очередь, согласно п. п. 2.1.2, 2.12.2, 2.14.2 гл. 11 приказа № 79/пр, УО, ТСЖ и кооперативы обязаны внести эти сведения, выбрав из системы, или разместить информацию об отсутствии кадастрового номера в случае, если он не присвоен объекту недвижимости.
То есть управляющие организации технически могут разместить информацию о кадастровых номерах только в случае, если Росреестр должным образом выполняет свои обязанности. На практике при установке такой связи они сталкиваются с рядом трудностей, что приводит к следующим последствиям:
- невозможно инициировать проведение ОСС в системе, если в ней размещено менее 60% кадастровых номеров помещений;
- отсутствует техническая возможность для собственников принять участие в голосовании с использованием ГИС ЖКХ;
- снижается процент раскрытия информации в аналитических отчётах контролирующих органов – в итоге ведомства необоснованно требуют от УО устранить нарушения;
- ограничивается работа владельцев помещений в личных кабинетах системы и в приложении.
Что делать, если в ГИС ЖКХ нет кадастровых номеров помещений в МКД182971
Появилась обязанность УО и ТСЖ размещать в системе СНИЛС собственника
Согласноп. 18.4.2.1.2 главы 11 приказа № 79/пр, при размещении информации о решении по вопросам, поставленным на голосование, УО обязаны разместить в системе СНИЛС собственника.
Но нормы ЖК РФ не предусматривают наличие в реестре собственников помещений СНИЛС жителей домов. В пп. «б» п. 4 Правил № 416 закреплена обязанность УО вести такие реестры в соответствии с положениями ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, в том числе в электронном виде с учётом требований НПА о защите персональных данных.
В реестре должны содержаться сведения, позволяющие идентифицировать собственников: фамилия, имя и отчество, номер помещения в МКД и сведения о размерах доли в праве на общее имущество. Про СНИЛС в них нет ни слова, и жители в редких случаях готовы предоставлять эти данные УО, ТСЖ или кооперативу.
Помимо заполнения данных об ОСС в системе, СНИЛС потребуется ТСЖ согласно п. 1.22.2.1.2 разд. 11 приказа № 79/пр – при внесении информации о членах объединения. Раньше в этом требовании стояла оговорка «при наличии». И хотя в системе это поле по-прежнему можно пропустить, с 1 сентября указывать такие данные станет обязательно: это учтут при проверках органы ГЖН.
В ГИС ЖКХ нельзя внести сведения о размере платы по результатам конкурса, по решению органа МСУ, по договору с застройщиком
Обязанность УО размещать в системе информацию о размере платы за содержание и ремонт общего имущества МКД прописана в п. 7.1 гл. 11 приказа № 79/пр. Для этого следует внести в ГИС ЖКХ протокол ОСС, на котором принято соответствующее решение.
Требование возможно выполнить, если компания управляет домом по договору управления, утверждённому на ОСС. Но приказом № 79/пр не предусмотрены иные способы установления размера такой платы: по результатам открытого конкурса, по решению органа местного самоуправления или по договору с застройщиком (пп. 5 п. 38 Правил № 75, ч. 4 ст. 158, ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
В ГИС ЖКХ даже нет функционала для размещения размера платы по договору с застройщиком. В ответ на наш запрос Минстрой России в письме от 05.03.2024 № 12479-АЕ/14 сообщил, что в план работ по модернизации системы на 2024 год не включены такие доработки.
«Функционал важен для управляющих МКД, поэтому мы продолжим добиваться его добавления в ГИС ЖКХ», – рассказала Маргарита Кобко.
Как с 1 сентября изменится работа УО и ТСЖ по заполнению ГИС ЖКХ159478
Необходимо размещать данные во вкладке «Фиксация работ и услуг» в отсутствие такой обязанности по приказу
РосКвартал в течение нескольких лет вёл переписку с Минстроем РФ по вопросу, на основании какого пункта НПА управляющие домами должны размещать информацию во вкладке «Фиксация работ и услуг». Прямого ответа мы не получили, а в 2023 году в ведомстве признали, что эта вкладка необязательна. Подтверждает это и приказ № 79/пр: в нём нет требования вносить информацию о фиксации работ и услуг.
При этом в систему необходимо размещать акты выполненных работ. И с середины февраля 2024 года ГИС ЖКХ не позволяет добавить АВР без заполнения вкладки с фиксацией.
«Крупным компаниям необходимо вносить фиксацию работ и услуг перед размещением каждого акта, что грозит огромными временными затратами, которые выльются и в финансовые – в виде зарплат сотрудников», – отметила Маргарита Кобко.
При размещении через интеграцию информации о поверке ИПУ без его демонтажа возникает ошибка
Вносить информацию о дате опломбирования прибора учёта заводом-изготовителем или о дате последней поверки ИПУ управляющие организации обязаны согласно п. 5.2.2.6 гл. 11 приказа № 79/пр. Но в системе нет возможности сделать это путём интеграции из «1С», если поверка проходила без демонтажа ПУ.
Система требует заполнить поле «Дата опломбирования прибора учёта после поверки», хотя пломба не была нарушена и эта дата не менялась. А при ручном вводе этой информации поле «Дата опломбирования прибора учёта после поверки» является необязательным.
В результате длительной переписки мы получили следующие ответы:
- Техническая поддержка включила наше замечание в реестр предложений по доработке функционала ГИС ЖКХ.
- Минстрой России планировал рассмотреть этот вопрос в 4 квартале 2023 года (письмо от 29.06.2023 № 38236-КА/14). Доработка системы по данному предложению запланирована на 2024 год (письмо от 12.02.2024 № 7269-АЕ/14).
По состоянию на август этого не произошло, что РосКвартал отдельно указал в письме, адресованном президенту.
Об изменениях в порядке размещения в ГИС ЖКХ актов выполненных работ97350
В ГИС ЖКХ нельзя без нарушения НПА о персональных данных внести решения участников ОСС единой таблицей
В соответствии с п. 18.4 гл. 11 приказа № 79/пр, УО обязаны размещать в системе информацию о решении собственников по вопросам, поставленным на голосование. Такие документы вносятся в систему отдельно от протокола, по каждому собственнику с прикреплением электронного образа бюллетеня (п. 19.4 разд. 10 приказа № 74/114/пр).
Но часто при проведении ОСС в очном формате решения его участников оформляются единым листом. Разместить каждое из них отдельно во вкладке «Решения собственников» ГИС ЖКХ технически невозможно:
В таком листе голосования указаны ФИО собственников, номера помещений, решения каждого участникам ОСС по вопросам повестки, а также ставятся их подписи
Мы сообщили о проблеме оператору системы. Тот ответил, что размещение в ГИС ЖКХ такого рода документов не предусмотрено законодательством, хотя:
- такой лист голосования является обязательным приложением к протоколу ОСС и должен быть размещён в системе (п. 20 приказа № 44/пр);
- требований к оформлению письменных решений собственников для очной формы собрания нет – они установлены только для очно-заочного и заочного ОСС (ч. 4.1, ч. 5 ст. 48 ЖК РФ).
РосКвартал начал переписку с Минстроем РФ. В письме от 21.12.2022 № 69256-КА/14 он сообщил, что УО обязана размещать в ГИС ЖКХ все протоколы и решения, присланные инициаторами ОСС, – даже не соответствующие требованиям № 44/пр и в отсутствие кворума.
«Из этого ответа мы делаем вывод, что в системе подлежат размещению протоколы и все приложения к ним, в том числе решения, оформленные общим листом голосования», – подытожила Маргарита Кобко.
Но сейчас сделать это можно только с нарушением ст. 7 № 152-ФЗ о защите персональных данных: прикрепить электронный образ таблицы с данными обо всех участникам ОСС и их решениях к протоколу или разместить её много раз – по каждому собственнику. Все участники собрания видят данные других голосовавших.
Обо всех нововведениях приказа № 79/пр и письме президенту – на телеграм-эфире в августе
Помимо этих вопросов к приказу № 79/пр и функционалу системы, мы написали в обращении президенту и о других, например:
- о неудовлетворительной работе службы технической поддержки ГИС ЖКХ;
- о нарушении принципа однократности размещения информации в системе;
- об отсутствии возможности внести промежуточную бухгалтерскую отчётность.
«Наша цель – чтобы требования приказа № 79/пр соответствовали функционалу ГИС ЖКХ и наоборот, а также реальным обязанностям и возможностям УО и ТСЖ», – подчеркнула Маргарита Кобко. – «К сожалению, администрация президента перенаправила письмо в Минстрой РФ. Но мы от лица тысяч организаций по всей России, наших клиентов и читателей портала, продолжим добиваться упрощения их работы в системе».
А пока приглашаем всех 15 августа на телеграм-эфир «ГИС ЖКХ от А до Я», где наш эксперт расскажет, как поставщикам информации с 1 сентября работать в системе.
