Органы Госжилнадзора на своих официальных сайтах и в письмах дают разъяснения УО и ТСЖ по разным вопросам управления и содержания общего имущества собственников в многоквартирных домах. Таким образом ведомство ведёт работу по профилактике правонарушений со стороны управляющих МКД. Делаем обзор некоторых таких материалов.
Следить за отсутствием сосулек и снега на козырьках и иных элементах балконов и счищать их при обнаружении
Госжилинспекция Камчатского края начала год с разъяснений по вопросу очистки козырьков балконов МКД от сосулек, опубликовав письмо-послание на официальном сайте. В нём ведомство рассказало, кто должен сбивать наледь с элементов, которые пристроены к балконам собственниками, и кто понесёт ответственность, если сосульки, сорвавшись с «самостроя», причинят вред человеку или имуществу.
ГЖИ напомнила, что сбивать сосульки и убирать снег с элементов общего имущества собственников – обязанность управляющих многоквартирными домами. Но если ледяные наросты находятся на козырьках, пристроенных к балконам собственниками самовольно, то вопрос решается иначе.
УО/ТСЖ нужно определить, была ли предусмотрена существующая конструкция балкона проектом дома. Если собственник без согласований и технических документов самовольно произвёл его переустройство – увеличил габариты, нарастил балконную плиту, установил козырёк – обязанность по содержанию этого неузаконенного самостроя ложится на плечи владельца помещения. Ему придётся самостоятельно обслуживать такой балкон и очищать козырёк от снега и наледи.
При этом орган ГЖН сделал ремарку о том, что если снег, сорвавшийся с не предусмотренного проектом дома козырька, нанесёт вред человеку или имуществу, то ответственность может лечь как на собственника помещения, так и на УО. Это случится, если управляющие МКД не обеспечат жителям МКД комфортные и безопасные условия проживания.
Чтобы избежать таких ситуаций, УО следует:
- Регулярно проводить осмотры дома, чтобы установить, нет ли угрозы схода снега и падения сосулек с козырьков всех балконов.
- В случае выявления таких фактов – немедленно обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, например, огородить опасный участок.
- Направить собственнику «опасного» балкона предписание о необходимости выполнить очистку козырька.
- Если владелец помещения не отреагирует – самостоятельно убрать наледь, снег и сосульки.
- Взыскать с собственника расходы за выполненные работы – в добровольном или судебном порядке.
Осмотры общего имущества: нормативно-правовая база и общие принципы123620
Регулярно проводить осмотры и очистку дымовых и вентиляционных каналов в МКД
Информационное письмо о проверке и очистке дымовых и вентиляционных каналов на своём сайте опубликовала ГЖИ Оренбургской области. В нём она разъяснила руководителям УО, ТСЖ и кооперативов, что в силу п. 5 Правил № 410, обязательным условием безопасного использования ВДГО/ВКГО является надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов.
Ответственное лицо обязано своевременно заключать договоры на техническое обслуживание оборудования и элементов систем с компаниями, если УО сами не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ (п. 15 ПП РФ № 290; пп. «д» ПП РФ № 416).
Согласно п. 12 Правил № 410, проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости очистка проводится:
- при их приёмке в эксплуатацию при газификации здания/подключении нового газоиспользующего оборудования;
- при их переустройстве и ремонте;
- в процессе их эксплуатации – не реже 3 раз в год;
- при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте /диагностировании ВДГО/ВКГО и аварийно-диспетчерском обеспечении.
В случае отсутствия в доме газоиспользующего оборудования проверка вентиляции и системы дымоудаления осуществляется не реже двух раз в год (п. 5.5.12 Правил № 170), их очистка – по необходимости и после каждого ремонта (п.п. 13, 13.1 Правил № 410, п.п. 5.5.12, 5.7 Правил № 170). Если собственник помещения не пускает проверяющих в квартиру, то УО/ТСЖ обязаны принять меры по получению доступа для исполнения обязанностей по содержанию дымоходов и вентиляционных каналов.
Всегда применять тариф «для населения» при расчёте платы за электроэнергию для СОИ
Орган ГЖН Республики Татарстан разобрал вопрос о том, могут ли РСО и УО рассчитывать плату за долю в объёме электроэнергии, потраченной на содержание общего имущества, для собственника нежилого помещения с применением коммерческого тарифа, а не для «населения».
ПП РФ № 124 прямо предусмотрено, что при расчёте платы за КР на СОИ, поставщик ресурса обязан применять тариф, установленный для населения, вне зависимости от того, на долю жилых или нежилых помещений приходится обязанность его оплаты. Нерегулируемый тариф применяется только при расчёте платы за коммунальный ресурс, потребляемый в нежилом помещении в установленных законодательством случаях. Это подтверждается ч. 3 ст. 23.1 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ и п. 5 постановления Правительства РФ от 04.05.2012 № 442.
Следовательно, при расчёте платы за электроэнергию на СОИ в части, приходящейся на долю собственников нежилых помещений, применяется тариф для категории потребителей «население».
Как верно выбрать тариф на электроэнергию для нежилого помещения758090
Привлекать комиссии по делам несовершеннолетних при намерении ограничить КУ из-за долгов в квартирах с детьми
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в письме от 20.01.2021 № 29-01-41/883 разъяснил нюансы претензионно-исковой работы в отношении должников за ЖКУ, в помещениях которых проживают дети.
В соответствии с п. п. 117. 119 ПП РФ № 354, исполнитель в случае неоплаты потребителем вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги при условии, что за 20 дней до этого в адрес потребителя было направлено уведомление о планируемом ограничении.
Не так просто ситуация обстоит, если в помещении, собственник которого не платит за ЖКУ, проживают дети: они в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ могут быть признаны находящимися в трудной жизненной ситуации. Речь про детей:
- оказавшихся в экстремальных условиях;
- из малоимущих семей;
- жизнедеятельность которых объективно нарушена в результате сложившихся обстоятельств и которые не могут преодолеть данные обстоятельства самостоятельно или с помощью семьи (потеря родителями источника дохода, отсутствие у них работы и другое).
В таком случае УО/ТСЖ должны работать совместно с территориальными комиссиями по делам несовершеннолетних. Поэтому орган ГЖН Свердловской области рекомендует управляющим домами при наличии в квартире должника детей информировать о задолженности и предстоящем отключении коммунальных услуг территориальные комиссии для совместного поиска решения ситуации.
Чётко организовать работу по размещению обязательной информации в ГИС ЖКХ
Госжилинспекция Санкт-Петербурга опубликовал на сайте обобщение практики по контрольно-надзорной деятельности в 2020 году. В этом объёмном отчёте есть свод ошибок, которые чаще всего совершают организации, обращаясь за получением лицензии на управление многоквартирными домами.
Среди этих ошибок такие простые как отсутствие в заявлении наименования лицензирующего органа, куда обращается компания, некорректное изложение наименования соискателя лицензии, его адреса и ИНН. Также типичным нарушением, которое в 2020 году выявляла ГЖИ Санкт-Петербурга, стала тождественность/схожесть наименования компании с уже существующей УО, ранее получившей лицензию.
Соискатели лицензии на управление домами в 2020 году забывали приложить к заявлению квалификационный аттестат и приказ о назначении на должность должностного лица. У руководителей части компаний такой аттестат и вовсе отсутствовал или истёк срок его действия. Ещё одной ошибкой, которая в прошлом году часто становилась причиной отказа соискателю в лицензии, стало нарушение порядка направления документов в электронном виде.
Главное управление по госнадзору Удмуртской Республики также опубликовало подобный отчёт о работе в 2020 года, и в этом документе интересно обобщение нарушений, которые допускали УО и ТСЖ при внесении информации в ГИС ЖКХ. Управляющие домами не соблюдали требования к размещению данных в системе, предусмотренных № 209-ФЗ и приказом № 74/114/пр. Например, орган ГЖН фиксировал отсутствие в ГИС ЖКХ:
- информации об объектах государственного учёта жилфонда, включая технические характеристики и состояние;
- платёжных документов;
- отчётов по управлению;
- сведений о приборах учёта, их показаниях;
- о договорах о предоставлении в пользование части общего имущества собственников помещений в МКД;
- информации о проведённых ОСС;
- приложений к договорам управления, протоколам ОСС.
Ведомство рекомендовало управляющим домами во избежание таких нарушений заносить всю обязательную информацию в ГИС ЖКХ, в том числе путём заключения договоров со сторонними компаниями на оказание таких услуг. Также УО/ТСЖ должны своевременно принимать меры по устранению причин, из-за которых сведения не внесены в систему вовремя и в полном объёме, и назначать в организации должностных лиц, ответственных за размещение данных в ГИС ЖКХ.
Сервис анализа полноты раскрытия информации в ГИС ЖКХ для УО и ТСЖ239518
На заметку
Региональные контрольно-надзорные органы, проверяющие работу управляющих многоквартирными домами, с целью профилактики нарушений публикуют многочисленные рекомендации, отчёты и разъяснения. Рекомендуем УО и ТСЖ отслеживать обновления на официальных сайтах таких ведомств хотя бы в своём регионе, чтобы вовремя получать актуальную информацию по требованиям к их работе и понимать, как эти требования трактует проверяющих орган.
Получали ли вы в вашей практике полезные письма и разъяснения от надзорных органов? Поделитесь ими с нами или напишите их обзор, рассказав, как информация из письма помогла вам в работе, прислав по адресу: [email protected].
