Органы ГЖН проверяют не только, как компании управляют домами и содержат общее имущество собственников, но и как они формируют фонды капремонта и проводят его в МКД. По материалам региональной ГЖИ рассказываем о том, какие нарушения чаще всего совершают владельцы спецсчетов и как делать правильно в соответствии с законодательством.

Нарушения в работе владельцев спецсчетов на капремонт органы ГЖН фиксируют при проверках

Органы Госжилнадзора периодически составляют отчёты по результатам контрольных мероприятий. В том числе они обобщают нарушения, выявленные в ходе проверок. В докладе ведомства из Удмуртии приведён список наиболее частых нарушений, которые допускают владельцы специальных счетов и региональные операторы по капремонту.

Напомним, что собственники помещений в МКД на ОСС вправе выбрать один из способов формирования фондов капремонта: в «общем котле» регоператора или на отдельном банковской счёте для конкретного МКД (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). В первом случае за накопление денег, выставление счетов, своевременное проведение ремонта отвечает регоператор, во втором – владелец спецсчёта.

Поэтому органы ГЖН в зависимости от выбранного собственниками способа формирования фонда капремонта проверяют работу либо регоператора, либо владельца спецсчёта. Сегодня поговорим о наиболее частых нарушениях в работе владельцев спецсчетов.

Нарушение 1: нецелевое использование средств фонда капремонта

В соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ, владельцем спецчёта может быть управляющая домом организация, ТСЖ, кооператив, а также регоператор. К основным нарушениям, которые органы ГЖН фиксируют в их работе, можно отнести нарушение требований к сохранности фонда капремонта и нецелевое его использование.

Сбор взносов на капитальный ремонт проводится только на специальный счёт, открытый в целях формирования фонда капремонта общего имущества одного конкретного многоквартирного дома (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ). Взносы имеют целевое назначение: потратить их можно только на цели, перечисленные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ.

В том числе суд не может обратить на них взыскание иных долгов по обязательствам владельца счёта: только если подрядчики по капремонту не получили средства по договору и взыскивают их в судебном порядке (ч. 6 ст. 175 ЖК РФ). Также эти средства неприкосновенны в случае, если владелец спецсчёта признан банкротом.

Как не допустить нарушения: не используйте средства капремонта ни на что, кроме самого капремонта, оплату услуг подрядчиков, погашение кредитов и займов, взятых для проведения работ. Не оплачивайте этими деньгами текущий ремонт или, например, комиссию за обработку банком взносов от собственников.

Нарушение 2: отсутствие решения ОСС или недобор кворума голосов на собрании

Второе нарушение, которое часто допускают владельцы спецсчёта, – проведение капремонта общего имущества в МКД в отсутствие решения общего собрания собственников МКД, либо в отсутствие кворума.

Принятие решений о капитальном ремонте МКД и об использовании фонда капитального ремонта входит в компетенцию общего собрания собственников (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Без ОСС владелец спецсчёта не может тратить накопленные на спецсчёте средства.

Кворум в не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в доме нужен для установления размера взноса на капремонт, больше минимального, для решения взять кредит или займ (п. п. 1.1–1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения о том, как будет формироваться фонд капремонта, кто откроет специальный счёт, «за» должны проголосовать участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Простым большинством 50%+1 голос от числа голосов участников собрания принимаются решения по следующим вопросам:

  • утвердить перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика;
  • определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт;
  • выбрать кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Как не допустить нарушения: чётко следуйте процедуре организации капремонте и проведения ОСС, внимательно подходите к подсчёту кворума. Рекомендуем проводить собрание в очно-заочной форме, чтобы точно добрать кворум, если на очной части будет присутствовать мало собственников.

Нарушение 3: невыполнение требований по передаче документов на спецсчёт при выборе его нового владельца

Третье нарушение, которое допускают владельцы спецсчетов, – не перечисляют денежные средства со специального счёта и не передают документацию новому владельцу счёта либо регоператору. Эти действия нужно предпринять, например, если собственники выбрали новую УО или организовали ТСЖ для управления домом, расторгнув договор управления. Или если УО лишена лицензии, и дом исключён из реестра лицензий.

В последнем случае решение о новом владельце спецсчёта или об изменении способа формирования фонда капремонта собственники должны принять на ОСС не позднее двух месяцев с даты, когда прежняя УО или ТСЖ прекратили управлять домом (ч. 8 ст. 175 ЖК РФ). До этого момента бывший владелец обязан обеспечить надлежащее исполнение всех взятых обязательств по кредитному договору (ч. 11 ст. 175 ЖК РФ).

В течение трёх дней с момента назначения нового владельца бывшая УО или ТСЖ обязаны передать ему документы, связанные со спецсчётом, в том числе кредитные договоры (ч. 12 ст. 175 ЖК РФ). Новая УО или ТСЖ должны такие документы принять. После этого к новому владельцу спецсчёта переходят все права и обязанности прежнего владельца (ч. 10 ст. 175 ЖК РФ).

Как не допустить нарушения: если вы «уходите» из дома, передайте документы на спецсчёт новому владельцу по акту приёмки-передачи своим приемникам. Если собственники решили закрыть спецсчёт и копить деньги в «общем котле», то средства нужно перевести регоператору согласно протоколу ОСС.

Нарушение 4: непредоставление отчётности по состоянию спецсчёта в орган ГЖН

Последнее нарушение, которое часто совершают владельцы спецсчетов на капремонт, – несвоевременно предоставляют или вовсе не предоставляют сведения в орган ГЖН об открытии счёта. Также УО и ТСЖ не сообщают ведомству о состоянии счёта, начислениях взносов, уже потраченных на капремонт суммах, о кредитных договорах на проведение капремонта.

Контроль за формированием фондов капремонта как на счёте регоператора, так и на спецсчёте проводит орган госжилнадзора (ст. 172 ЖК РФ). Владелец спецсчёта обязан представлять в орган ГЖН сведения о размере средств:

  • начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт и поступивших в фонд,
  • израсходованных на капремонт со спецсчёта,
  • оставшихся на счёте на дату отчёта,

а также сведения о заключении договора займа и, или кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ).

Порядок и сроки предоставления сведений владельцами спецсчетов на капремонт определяют нормативно-правовые акты, принятые на уровне субъектов РФ. Так, в ст. 9 закона Красноярского края от 27.06.2013 № 4-1451 зафиксирован следующий порядок:

  • ежемесячно в срок до 25-го числа месяца, следующего за истёкшим, направляются данные о поступлении взносов от собственников;
  • ежегодно не позднее 1 февраля года, следующего за отчётным, направляются сведения о сумме остатка средств на спецсчёте.

Как не допустить нарушения: изучите требования региональных актов к отчётности, которую вы должны предоставлять в орган ГЖН как владелец спецсчёта, в каком объёме, в какие сроки. Возможно, в регионе приняты утверждённые шаблоны: используйте их во избежание санкций со стороны надзорного ведомства. Составьте график предоставления отчёта и назначьте ответственного за направление информации сотрудника.

Наши рекомендации для всех владельцев спецсчетов

Мы разобрали список наиболее частых нарушений, которые допускали УО, ТСЖ и кооперативы как владельцы спецсчетов, на примере практики органа ГЖН из Удмуртии. Этот список может быть дополнен или сокращён в зависимости от региона. Общая рекомендация для всех управляющих домами, где собственники помещений копят фонд на спецсчёте:

  1. Тщательно изучите федеральные и региональные требования по ведению спецсчёта.
  2. Назначьте ответственного сотрудника, который будет следить за соблюдением этих требований, сроков и необходимых процедур.
  3. Если орган ГЖН при проверке зафиксировал нарушение, которое вы не совершали, – отстаивайте свои права с помощью претензий и иска в суд.

На следующей неделе мы сделаем обзор нарушений, которые допускают регоператоры по капремонту, и дадим советы, как УО и ТСЖ работать с ними на пользу собственников помещений в доме.

Если в вашей практике были предписания органов ГЖН в отношении ведения спецсчёта, положительные судебные решения по их оспариванию, присылайте их нам на smi@roskvartal.ru. Мы выберем полезные для управляющих домами дела и сделаем их обзор.

Также вы можете прислать нам готовый материал для публикации и стать нашим автором: для этого нужно сделать четыре простых шага.