Согласно ЖК РФ, собственники помещений в секциях новостроек, сданных в разные годы, начинают делать взносы на капремонт все одновременно. Читайте, почему КС РФ считает такое положение вещей неправомерным и что законодатели должны изменить в НПА для решения этого вопроса.

В ЖК РФ нет отдельных норм о капремонте новостроек, построенных поэтапно

Согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ, обязанность собственников платить взносы на капремонт МКД в новостройках возникает в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу. Точный срок устанавливают власти субъекта РФ.

Но сегодня многие новые многоквартирные дома состоят из отдельных секций, которые застройщик сдаёт в эксплуатацию поэтапно. Между вводом первой и последней секций может пройти несколько лет. Из-за этого у собственников помещений в сданных в более поздний срок секциях возникает вопрос, когда нужно начинать платить взносы в фонд капремонта.

До июля 2022 года единообразной судебной практики по этому вопросу не было, но 12 июля Конституционный Суд России определил, какой подход считать правильным. Разбираем доводы и решение КС РФ.

Собственники в секции второй очереди начинают платить за капремонт вместе с соседями из первой секции

Собственник помещения во второй секции новостройки в Смоленске обратился в городской суд с иском к региональному оператору капремонта. Его блок МКД был сдан в эксплуатацию на три года позже блока первой очереди, а обязанность платить взносы наступила одновременно с владельцами помещений в первом блоке. Истец посчитал это незаконным и ущемляющим его права.

Спор рассмотрели суды всех инстанций: требования собственника они отклонили. Их общая позиция отражена:

Суды ссылались на ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и региональный НПА в данной сфере – ст. 7.1 Закона Смоленской области от 31.10.2013 № 114-з. Последний устанавливал, что в новостройке срок начала уплаты взносов на капремонт наступает спустя три года после внесения МКД в региональную программу.

Инстанции указали, что дом представляет единый объект недвижимого имущества с общим почтовым адресом. Собственники квартир во второй секции обладают теми же правами и обязанностями, что и собственники квартир в первой секции. Обязанность по уплате взносов для всех владельцев квартир наступает с учётом даты включения дома в региональную программу капремонта.

Иск собственника отклонили. ВС РФ в определении от 18.02.2021 отказался пересматривать это решение.

Собственники в домах, построенных поэтапно, находятся не в равных условиях по капремонту

Владелец квартиры обратился в Конституционный Суд России, чтобы тот проверил конституционность норм, на которые ссылались инстанции в его деле: ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и ст. 7.1 Закона Смоленской области от 31.10.2013 № 114-з. По мнению истца, из-за неопределённости понятия «многоквартирный дом, введённый в эксплуатацию» и из-за правоприменительной практики эти нормы:

  • лишают собственников помещений в секции второй очереди права на освобождение от уплаты взносов на капитальный ремонт в течение первых трёх лет после введения секции в эксплуатацию;
  • ставят их в худшее положение как плательщиков взносов по сравнению с собственниками в ранее возведённой секции.

Конституционный Суд России принял жалобу к рассмотрению. Он указал, что при возложении на владельцев помещений в МКД обязанностей законодатель должен учитывать особенности таких домов (постановления от 22.04.2011 № 5-П и от 12.04.2016 № 10-П, определение от 24.12.2012 № 2353-О).

Обязанность по уплате взносов в новостройке возникает по истечении установленного срока после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в программу. В Законе Смоленской области – это трёхлетняя отсрочка.

Определения многоквартирного дома как единого объекта, содержащиеся в НПА, не отражают современных тенденций возведения МКД поэтапно. В итоге дом образуется из введённых в эксплуатацию в разное время секций, каждая из которых функционально обособлена.

В такой ситуации сложно определить, когда у собственников помещений в разных блоках дома появляется обязанность платить за капремонт на основании ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Законодатели субъектов РФ также не внесли ясности в эту ситуацию. КС РФ отметил, что судебная практика «не отличается устоявшимся единообразием в исследуемом вопросе».

Отсутствие в законодательстве особого порядка для таких случаев не должно накладывать на собственников помещений дополнительные обязанности по уплате излишних взносов. Иной подход ущемляет их права и не отвечает конституционному принципу равенства. Оспариваемые нормы, по мнению КС РФ, порождают неопределённость и противоречивую правоприменительную практику.

Нормы ЖК РФ о начале уплаты взносов на капремонт должны отвечать принципам равенства и справедливости

КС РФ в постановлении от 12.07.2022 № 30-П сделал вывод, что ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и региональная статья не соответствуют Конституции РФ из-за неопределённости. Они не обеспечивают принципов равенства и справедливости правового регулирования при решении вопроса, когда жителям домах, построенных поэтапно, начинать платить за капремонт.

Суд потребовал от законодателей устранить эту неопределённость. Затем органы региональной власти должны привести свои акты в соответствие с этими изменениями. До этого момента владельцы помещений в секциях МКД второй очереди продолжают платить взносы на капремонт в соответствии с нормами ЖК РФ. Отложить такую обязанность может только орган региональной власти или суд.

Также КС РФ отметил, что после внесения изменений в ЖК РФ дела истца должно быть пересмотрено.