ВС РФ вынес решение о том, кто оплачивает аварийный капремонт в доме, если собственники не утвердили эти работы на ОСС. Регоператор отказался финансировать восстановление обрушившейся кровли, посчитав, что это дело УО. Узнайте аргументацию и выводы судов по делу.
В доме с фондом в «общем котле» за своевременный капремонт отвечает региональный оператор
В одном из многоквартирных домов Ижевска обрушилась крыша. Надзорное ведомство пыталось привлечь управляющую домом организацию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Но УО удалось доказать, что виновный в случившемся – региональный фонд, на счёте которого собственники копят деньги на капремонт МКД.
При этом компания заключила договор с подрядчиком, который восстановил крышу. Стоимость работ составила 724,4 тысячи рублей. УО инициировала общее собрание собственников для возмещения потраченных средств со спецсчёта капремонта, но на ОСС не было кворума.
После этого УО обратилась к регоператору, чтобы он вернул потраченные на капремонт деньги. Фонд отказался, и тогда компания обратилась в суд с иском о возмещении убытков (дело № А71-621/2020). Суды УО отказали из-за неверной квалификации требований, ведь компания не понесла никаких убытков.
Тогда управляющая организация обратилась в суды с новым иском, на этот раз требуя с регоператора неосновательное обогащение (дело № А71-6724/2020). Разберём ниже аргументацию инстанций, в том числе Верховного суда РФ.
Почему КС РФ потребовал изменить статью о сроке взносов на капремонт124540
УО несёт ответственность за своевременное проведение текущего ремонта общего имущества
Первый суд в споре фонда капремонта и УО поддержал позицию регоператора: этот спор ранее разобрали его коллеги в деле № А71-621/2020. Принятые акты уже вступили в силу. Они имеют преюдициальное значение: инстанции отказали компании в удовлетворении требований. Судья посчитал, что изменение основания иска – с возмещения убытков на взыскание неосновательного обогащения, не меняет ситуацию.
Также инстанция отметила, что УО в силу жилищного законодательства несёт ответственность за состояние элементов и конструкций многоквартирного дома. В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил № 170, она должна обеспечить исправное состояние чердачного помещения, кровли и водоотвода. УО в силу закона и договора управления обязана содержать общее имущество дома, в том числе кровлю здания, в надлежащем состоянии.
При этом, согласно региональной программе, в спорном доме был запланирован первоочередной капремонт внутридомовых инженерных систем, фасада и фундамента на сумму 4,6 млн рублей. Но к середине 2020 года собственники накопили только 634 тысячи рублей.
Чтобы использовать средства капремонта на срочный ремонт кровли, управляющая организация должна была провести легитимное ОСС. В ином случае её действия квалифицируются как обход установленных законодательством правил согласования работ по капремонту с собственниками. Компания должна была своевременно проверять состояние кровли и заранее провести ОСС для предотвращения аварии и срочно капремонта крыши. Первая инстанция отклонила иск УО.
Может ли собственник через суд принудить ТСЖ провести капремонт дома75551
При аварийной ситуации в доме регоператор проводит внеплановый капремонт для ликвидации её последствий
Управляющая организация подала жалобу в апелляционный суд. Она указала, что в рамках дела об административном правонарушении, возбуждённом после обрушения в доме кровли, ответственным за капремонт признан региональный фонд.
Компания не вправе собирать с собственников взносы на капитальные работы в доме, эти средства копятся на счёте регоператора. Именно из этих средств должен быть оплачен ремонт кровли, и фонд неосновательно обогатился, не компенсировав УО её траты на капремонт.
Апелляционный суд, принимая решение, сослался на Как следует из ч. ч. 4-6 ст. 189 ЖК РФ, где прописано:
- Если собственники на ОСС не приняли решение о капремонте в доме, где средства на такие работы копятся у регоператора, то это решение принимает орган местного самоуправления в соответствии с региональной программой.
- В случае аварии или ЧС капремонт проводится для ликвидации её последствий без включения дома в краткосрочный план региона. Такой ремонт оплачивает и организует регоператор как ответственный за проведение капремонта в доме.
Судья сделал вывод, что региональный фонд ошибочно посчитал, что ликвидация аварии – это обязанность УО по договору управления. Именно регоператор собирает с собственников деньги на эти работы. Средства, собранные УО на текущий ремонт, носят целевой характер и не могут быть направлены на капремонт.
Судебная экспертиза подтвердила, что проведённые по заказу УО работы носили неотложный, срочный характер. Управляющая организация выполнила капитальный ремонт за счёт собственных средств, что противоречит ЖК РФ.
Финансировать восстановление кровли должен был регоператор. Не сделав этого, он сберёг целевые деньги собственников, по смыслу ст. 1102 ГК РФ это необоснованное обогащение, которое суд постановил взыскать с фонда капремонта вместе с начисленными процентами за пользование чужими деньгами. Решение первой инстанции было отменено. Выводы апелляционного суда по делу № А71-6724/2020 поддержали кассационная инстанция, а за ней и Верховный суд России.
Что собственники и УО вправе требовать от регоператора по капремонту217074
Если УО выполнила срочный капремонт за свой счёт, то взыскивает с регоператора неосновательное обогащение
«Безусловно решение справедливое по отношению к УО, но и регоператор действовал строго по инструкциям», – прокомментировала решение ВС РФ Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ». – «Кроме того, даже в экстренном случае банк не позволил бы перевести деньги собственников без протокола ОСС. На мой взгляд, такое решение потянет огромное количество проволочек».
О значении для УО выводов по этому делу рассказал Сергей Сергеев, руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» МКА «Арбат» и эксперт Ассоциации «Р1»:
«Отказывая истцу, суд первой инстанции отметил, что фактические обстоятельства по настоящему делу уже были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А71-621/2020, имеющими преюдициальное значение. УО пыталась взыскать с Фонда ту же сумму, но в качестве убытков, но суд отказал: компания выбрала ненадлежащий способ защиты.
Апелляционный суд ссылку фонда о преюдициальном значении судебного акта применительно к настоящему спору отклонил. Неверная правовая квалификация истцом своих требований не должна являться основанием для отказа в иске. И суду в деле № А71-621/2020 следовало бы не отказывать в связи с ненадлежащим способом защиты, а предложить УО изменить предмет иска. Это сделано не было, и УО была вынуждена подать новый иск с верной квалификацией своих требований.
Также 17-й Арбитражный Апелляционный суд указал, что проводить работы капитального характера за свой счёт УО не обязана. Именно фонд капитального ремонта должен был сделать все то, что сделала управляющая организация. Тем самым фонд неосновательно сберёг денежные средства, которые обязан был во внеочередном порядке потратить на капремонт крыши.
Главный вывод из рассмотренного дела № А71-6724/2020 – неотложные работы капитального характера могут быть внепланово проведены УО за счёт средств регоператора. Но для этого необходимо строго соблюсти все процедуры, а именно:
- Установить и зафиксировать, что работы носят именно капитальный и неотложный характер.
- Инициировать ОСС по вопросу оплаты работ за счёт средств, собранных на капремонт.
Чтобы правильно квалифицировать требования УО для подачи иска в суд компании необходим грамотный юрист, разбирающийся в законодательстве и практике сферы ЖКХ. Предлагаем специалистам пройти трёхмесячный курс повышения квалификации по данному направлению. Набор участников первого потока продолжается до конца сентября.
