Верховный суд России при разрешении спора банка и владельца спецсчёта сделал выводы о необходимом кворуме для решения вопросов по капремонту. Читайте, каким количеством голосов на ОСС принимаются решения о перечне работ и услуг при таком ремонте, их предельной стоимости, сроках и источниках финансирования.

Собственники помещений простым большинством утвердили стоимость работ по капремонту

В одном из многоквартирных домов Москвы под управлением ЖСК собственники формировали фонд капремонта на спецсчёте. На общем собрании владельцы квартир приняли решение провести капитальные работы в доме. ЖСК заключил договор с подрядчиком, после чего направил в банк платёжное поручение на выплату компании аванса на 1,8 млн рублей.

Кооператив приложил к поручению скан-копию протокола ОСС и договора, но банк, рассмотрев эти документы, отказался перечислять деньги со спецсчёта. Организация указала, что по одному из вопросов собственники не набрали необходимый кворум в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

ЖСК направил в банк претензию, но он свою позицию не изменил. Тогда кооператив обратился с иском в суд с требованием обязать банк перечислить подрядчику аванс для выполнения работ по капремонту (дело № А40-162965/2021). Дело дошло до Верховного суда РФ.

Может ли собственник через суд принудить ТСЖ провести капремонт дома
Может ли собственник через суд принудить ТСЖ провести капремонт дома
7564
1

Для принятия решения о проведении и финансировании капремонта нужны не менее ⅔ от всех голосов в МКД

Суд первой инстанции отметил, что деньги, внесённые на спецсчёт, можно использовать только на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ. Банк в соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 177 ЖК РФ и договором обязан проводить операции по такому счёту только при предоставлении:

  • соответствующего протокола общего собрания собственников помещений;
  • договора с подрядной организацией на оказание услуг, выполнение работ по капремонту общего имущества МКД;
  • акта приёмки таких работ, услуг, кроме случая выплаты аванса в размере не более чем 30% от общей стоимости договора.

Банк вправе отказать в переводе средств, если владелец специального счёта не предоставил указанные документы.

Судья указал, что, согласно спорному протоколу ОСС, по третьему вопросу повестки дня собственники утверждали смету капремонта в соответствии с ч. 5.1. ст. 189 ЖК РФ. «За» проголосовали 62,99 % от числа голосов в доме.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников, за исключением отдельных вопросов, которые утверждаются большинством или 2/3 от всех голосов в доме.

Первая инстанция указала, что вопрос утверждения сметы, подлежащий утверждению в соответствии со ст. 189 ЖК РФ, в перечень исключений не входит. Решение требовало простого большинства. ⅔ голосов «за» необходимо по вопросам:

  • о проведении капитального ремонта;
  • об использовании для этого фонда капитального ремонта.

Суд сделал вывод, что решение ОСС было принято при наличии необходимого кворума, при этом решения собрания не были оспорены в суде. ЖСК предоставил в банк все необходимые документы в соответствии с ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, и отказ неправомерен.

Судья потребовал, чтобы кооператив сформировал новый запрос в банк, а тот исполнил платёжное поручение. Апелляционная и кассационная инстанции поддержали решение коллег, отклонив жалобы кредитной организации.

Почему КС РФ потребовал изменить статью о сроке взносов на капремонт
Почему КС РФ потребовал изменить статью о сроке взносов на капремонт
12472
0

ВС РФ: вопросы о перечне, сроках и стоимости работ по капремонту также требуют ⅔ от всех голосов в доме

Банк обратился в Верховный суд России, считая, что нижестоящие инстанции неправильно трактовали нормы ЖК РФ о кворуме, необходимом для принятия решения по вопросам капремонта. Организация настаивала, что такие решения принимаются большинством не менее ⅔ от общего числа голосов собственников в МКД.

Верховный суд РФ, рассмотрев жалобу, отметил, что:

  1. Согласно ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, капремонт общего имущества проводится на основании решения ОСС.
  2. В соответствии с ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, если фонд капремонта формируется на спецсчёте, то на ОСС должны быть определены или утверждены:
  • перечень услуг, работ;
  • их предельно допустимая стоимость;
  • сроки ремонта;
  • источники финансирования;
  • лицо, которое будет принимать работы и подписывать соответствующие акты.
  1. Определение максимально допустимой стоимости услуг и работ по капремонту является неотъемлемой частью решения ОСС. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, решение о капремонте, содержащее стоимость работ, принимается большинством не менее ⅔ от всех голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, выносится ли решение о капитальном ремонте на голосование ОСС одним вопросом или отдельными по каждому из пунктов перечня из ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, результаты голосования должны оцениваться с учётом требований закона. Решения по вопросам из ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ не могут считаться принятыми, если «за» проголосовали собственники, обладающие менее ⅔ от общего числа голосов в доме.

Согласно спорному протоколу ОСС, кворум по указанным вопросам, в том числе об утверждении стоимости работ и услуг по капремонту, составил более 50% голосов, но менее ⅔ от общего их числа.

Согласно ч. 3 ст. 177 ЖК РФ, банк, где открыт спецсчёт, обязан обеспечить соответствие операций требованиям законодательства. Операции, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются (ч. 2 ст. 177 ЖК РФ).

Верховный суд России признал отказ банка исполнить платёжное поручение правомерным, поскольку протокол общего собрания собственников не отвечал требованиям ЖК РФ – собственники не собрали необходимый кворум. Суд отменил решения нижестоящих инстанций и отказал ЖСК в удовлетворении иска.

За какой период начислить подрядчику неустойку за несданный капремонт
За какой период начислить подрядчику неустойку за несданный капремонт
6441
0

На заметку владельцам спецсчетов

Определение ВС РФ по делу № А40-162965/2021 содержит выводы, важные для владельцев спецсчетов на капремонт МКД. Проводя собрание по вопросам организации и проведения капитального ремонта, они должны иметь в виду, что суд считает:

  1. Неотъемлемой частью общего вопроса повестки дня о капитальном ремонте являются вопросы о перечне работ и услуг, их предельной стоимости, источнике финансирования, сроках ремонта и лице, который от имени собственников будет подписывать акты (ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).
  2. Решения по указанным вопросам принимаются не менее ⅔ от всех голосов в доме.

Если кворум составит меньше голосов, то, как указал Верховный суд РФ, банк не вправе выполнять операции по спецсчёту в соответствии с протоколом такого собрания.

«Споры о "правильном" кворуме по вопросам капремонта идут уже очень давно. Судебная практика обширная, отличается в разных регионах», – отметила исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян. – «Банки часто отказывают в принятии протоколов, если кворум ниже 2/3. Мы рекомендуем УО, ТСЖ и кооперативам собирать кворум не менее ⅔, даже если в регионе достаточно 50%+1 голос. Лучше набрать больше голосов сразу, чем повторно проводить собрание».

Учитывайте судебную практику ВС РФ в своей работе: зачастую она формирует позиции нижестоящих инстанций.