Как избежать ошибок при организации и проведении капремонта в МКД

Лето – пора капремонта общего имущества многоквартирных домов. Чтобы УО и ТСЖ всё сделали в соответствии с требованиями НПА, нюансы и требования законодательства в этой сфере мы обсудили на онлайн-семинаре с экспертами-практиками. Узнайте об основных темах с эфира.

Следите за обновлениями НПА и изучайте материалы от экспертов

23 июня эксперты Ассоциации «Р1» Екатерина Окунькова и Светлана Межирицкая онлайн рассказали о капремонте и ответили на вопросы управляющих домами:

Смотрите деморолик ➡

Мы обсудили:

• основные принципы и механизмы организации капитального ремонта общего имущества МКД;
• отличия текущего ремонта от капитального;
• источники финансирования работ;
• способы формирования фонда, их плюсы и минусы;
• формулировки вопросов повестки дня ОСС для организации капремонта, основные ошибки при принятии решений на собраниях в домах со спецсчётом;
• перечень работ и услуг;
• господдержку на проведение капремонта и другие вопросы.

Ниже рассмотрим несколько тем, которые эксперты обсудили с участниками онлайн-семинара. Обо всех вопросах – в видеозаписи и материалах эфира, размещённых под статьёй.

Какие вопросы капремонта МКД не урегулированы в НПА и как их решить

Капремонт ноябрь’21

Чётко разделяйте капитальный от текущего ремонта и при необходимости проводите капремонт поэтапно

Один из важных вопросов, который часто становится предметом судебных разбирательств, – как правильно определить работы и услуги по капремонту и не спутать их с текущими.

Екатерина Окунькова рассказала, что текущий ремонт – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома. При таких условиях такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мер.

Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом МКД понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества, в том числе:

• по их восстановлению или замене,
• для улучшения их эксплуатационных характеристик.

В такой же интерпретации понятие капремонта используется в п. 21 Правил № 491. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.

«Если работы текущие, а УО провела их как капитальные, то нужно понимать, что в последующем могут возникнуть проблемы с их оплатой, судебные тяжбы, где Госжилнадзор будет доказывать, что произошло нецелевое расходование средств», – отметила эксперт.

Светлана Межирицкая поделилась практикой, как проводить капремонт поэтапно, чтобы затем орган ГЖН не расценил такой ремонт как текущий. Подробности – в видеозаписи онлайн-семинара.

Вправе ли банк отказаться открыть спецсчёт капремонта из-за долгов УО

Капремонт ноябрь’21

Внимательно подойдите к организации ОСС и правильно сформулируйте вопросы для повестки дня

Екатерина Окунькова и Светлана Межирицкая подробно разобрали плюсы и минусы способов формирования фонда капремонта и проведение ОСС для его организации. Эксперты отметили, что важно не допустить ошибок при составлении повестки дня и формулировке вопросов для голосования, если собственники хотят перейти от регоператора на спецсчёт.

«Уделите большое внимание повестке общего собрания. Помимо решения об изменении способа формирования ФКР, на том же общем собрании в МКД должны быть приняты еще несколько решений, указанныхв ч. 4 ст. 170 ЖК РФ», – отметили спикеры.

Для этого в повестку дня нужно внести вопросы:

• об изменении способа формирование фонда капремонта с «общего котла» на специальный счёт;
• об определении размера ежемесячного взноса;
• о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
• о сроках его проведения;
• о выборе владельца спецсчёта и лица, уполномоченного от имени собственников МКД его открыть;
• о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платёжных документов, и об определении порядка их представления, о размере расходов на это;
• о выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчёт.

При этом следует учитывать, что при спецсчёте на стоимость работ не распространяются предельные индексы стоимости услуг и работ по капремонту, установленные для регионального оператора. Также, если в финансировании капремонта МКД со специальным счётом не участвуют бюджетные средства, смета не подлежит проверке в ходе государственной экспертизы проектной документации (ч. ч. 1, 2 ст. 8.3 ГрК РФ).

Изучайте опыт коллег, чтобы не повторять их ошибки при работе со спецсчётом

На онлайн-семинаре мы также обсудили десять основных ошибок владельцев спецсчетов, среди которых:

1. Не учитываются требования НПА и рекомендации к организации ОСС для принятия решения о проведении капремонта.
2. Принимается решение о работах, относящихся к текущему ремонту, например, лебедки, канатов, шкивов лифтового оборудования или асфальта на придомовой территории.
3. В качестве представителя собственников помещений, уполномоченного участвовать в приемке услуг и работ по капитальному ремонту, выбрана управляющая организация.

Когда установка ОДПУ за счёт средств капремонта не будет нарушением

Капремонт ноябрь’21

Направляйте средства фонда капремонта, в том числе пени и проценты, строго по назначению

Ещё один вопрос, который в эфире подробно разобрали эксперты, – кто и для чего может использовать деньги, полученные сверх взносов собственников на капремонт:

• пени, уплаченные собственниками в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов;
• проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчёте.

В силу ч. 1 ст. 36.1, ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, права на такие деньги принадлежат собственникам помещений, и эти средства могут использоваться только:

• для оплаты услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• для разработки проектной документации;
• для оплаты услуг по строительному контролю;
• для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;
• для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами.

Поэтому операции, совершаемые по специальному счёту, имеют целевое назначение, что исключает их использование владельцем счёта по своему усмотрению (ст. 177 ЖК РФ).

Больше информации по капремонту – в видеозаписи онлайн-семинара

В ходе эфира мы также обсудили с экспертами:

• где взять деньги на проведение работ по капитальному ремонту;
• как получить финансовую поддержку от государства;
• как новые НПА по приёмке работ и перечню работ и услуг отразятся на проведении капремонта;
• какой кворум необходим для решения вопросов по капремонту.

Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдёте в материалах онлайн-семинара. Также спикеры поделились с участниками шаблонами полезных документов: акта приёмки работ и повестки дня ОСС.