Должна ли УО оплачивать сверхнормативный ОДН

Допустим, за свет жители дома платят напрямую РСО, между ними заключён договор ресурсоснабжения. Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ признал такие отношения законными и сказал, что работают они до истечения срока их действия или до того, как одна из сторон откажется исполнять договор.

Ресурсоснабжающая организация выставляет плату за сверхнормативный ОДН управляющей организации. Сегодня мы расскажем, имеет ли она право так делать и должна ли УО оплачивать сверхнорматив.

ОДН для нежилых помещений: нужно ли начислять и можно ли не платить

17070

0

Не должна, если она не исполнитель КУ

В подобной ситуации договор между УО и РСО не заключён, это законно. Так разрешил делать Минстрой РФ. Он указал, что прямые договоры, которые потребители КУ заключили с РСО до 30 июня 2015 года, продолжают действовать, а отсутствие между РСО и управляющей организацией не считается лицензионным требованием.

Сперва нужно разобраться, кто в этом случае будет исполнителем коммунальных услуг.

Согласно п. 8 ПП РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг в МКД может выступать управляющая организация или ресурсоснабжающая организация.

Управляющая организация становится исполнителем КУ с даты:

• указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УО,
• заключения договора управления МКД,

но не раньше даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, который УО заключила с РСО (п. 14 Правил N 354).

До этой даты РСО в качестве исполнителя начинает предоставлять коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД (пп. «б» п. 17 Правил N 354). Эту позицию подтверждает Верховный суд РФ в решении от 13.01.2014 N АКПИ13-1116 и в Обзоре судебной практики от 24.12.2014.

Верховный суд говорит: управляющая организация не может предоставлять потребителям коммунальные услуги, пока не заключит договор с РОС. Функции исполнителя в таком случае выполняет РСО.

Мнение Верховного суда поддерживает Минстрой РФ. Ведомство отмечает, что без договоров ресурсоснабжения, заключённых с РСО, УО, ТСЖ или кооператив не могут быть исполнителями коммунальных услуг.

Поэтому в примере, который мы привели в начале статьи, исполнитель коммунальных услуг – ресурсоснабжающая организация. Вот как это будет выглядеть на схеме:

Минстрой РФ: плата за ОДН по счётчикам или по нормативу?

63912

9

Должна, если есть договор с РСО

Чтобы начать выставлять в адрес УО сверхнормативный объём ОДН РСО должна заключить договор с УО. Для этого либо потребители, либо РСО должны отказаться от действующих прямых договоров.

Например, РСО сперва должна расторгнуть договоры с потребителями. Односторонний отказ от исполнения договора одобряет Гражданский кодекс РФ – нужно просто уведомить другую сторону (ст. 450.1 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора должен быть точным, недвусмысленным и не предполагающим различных толкований. Другая сторона должна понять, что РСО не намерена далее исполнять принятые на себя обязательства и желает их прекратить.

Отказом от договора ресурсоснабжения между потребителями и РСО можно считать следующие ситуации:

• собственники выбрали новый способ управления и возложили на новую УО/ТСЖ полномочия по предоставлению коммунальных услуг,
• РСО и УО подписали договор ресурсоснабжения на покупку всего объёма коммунального ресурса.

Кому платить за коммунальные услуги на ОДН?

37879

0

Порядок заключения договора между УО и РСО

Чтобы так и было, нужно внимательно прочитать требования к порядку и форме заключения договора ресурсоснабжения между УО и РСО, и к существенным условиям заключения подобных договоров. Они определяются в соответствии с ГК РФ, положениями Правил N 124.

РСО, владеющая коммунальным ресурсом, который подаётся в МКД без заключения договора ресурсоснабжения в письменной форме, может направить УО оферту о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к оферте проекта договора (п. 10 Правил N 124). РСО заранее подписывает проект договора

Договор считается заключённым с момента, когда РСО получит от управляющей организации подписанную оферту (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Это же подтверждает п. 15 Правил N 124: договор ресурсоснабжения вступает в силу в день, когда его подпишет вторая сторона.

Договор можно считать заключённым, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными считаются условия:

• о предмете договора;
• которые названы в законе или других правовых актах как существенные;
• условия, соглашения по которым хочет достичь одна из сторон договора.

Перечень существенных условий для договора ресурсоснабжения определяют п. п. 17–18 Правил N 124. Это следующие условия:

• вид коммунального ресурса,
• дата начала поставки,
• показатели качества,
• порядок определения объёмов коммунального ресурса,
• порядок определения цены договора на коммунальный ресурс,
• порядок определения стоимости коммунального ресурса,
• порядок оплаты,
• условие о разграничении ответственности сторон,
• порядок взаимодействия сторон.

Для чего нужны требования к существенным условиям договоров? Чтобы не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия по поводу исполнения обязательств по договору (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 12444/12 по делу N А32-24023/2011).

Такой же вывод сделал Арбитражный судом Северо-Кавказского округа от 26.01.2015 по делу N А32-22372/2014. Суд отказал РСО во взыскании с управляющей организации платы за период до заключения договора ресурсоснабжения.

Хотя у РСО есть все возможности заключить договор ресурсоснабжения с УО, на практике многие забывают это сделать и сразу начинают выставлять счета на оплату сверхнормативного ОДН. Такая ситуация неправомочна.

Поквартирный обход как способ снижения ОДН. Интервью с Николаем Федотовым

22183

0

Выводы

1. РСО может требовать с управляющей организации оплату сверхнормативного ОДН только когда между ними заключён договор.
2. Чтобы начать выставлять в адрес УО сверхнормативный ОДН, потребители или РСО должны отказаться от действующих прямых договоров.
3. Положения Правил N 124 дают ресурсоснабжающей организации все возможности заключить договор с управляющей организацией и даже принудить УО к подписанию такого договора.
4. Если РСО не предпринимала попыток заключить договор ресурсоснабжения с управляющей организацией, требовать оплату она не имеет права.

Автор – Елена Шерешовец, директор СРО управляющих недвижимостью «КИТ», заведующая кафедрой «РосКапСтрой» при Минстрое РФ, член Экспертного совета при Комитете по энергетике Государственной Думы РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ.