Когда УО вправе проводить внеплановые работы за счёт текущего ремонта

ГЖИ оштрафовала управляющую организацию за выполнение работ по противогололёдной обработке двора без согласования с собственниками. Однако суд признал: внеплановые мероприятия можно оплачивать за счёт текущего ремонта, если они направлены на безопасность и предусмотрены ДУ. Читайте обзор спора, точку в котором поставил ВС РФ.

Жалобы жителей на действия УО нередко влекут за собой проверки и предписания ГЖИ

Жители одного из многоквартирных домов Приморского края обратились с жалобой в Госжилинспекцию на действия своей управляющей организации. По их мнению, она незаконно включила в акты выполненных работ за несколько месяцев расходы на подсыпку и очистку придомовой территории от гололёда. Эти затраты были профинансированы из резервных средств текущего ремонта.

ГЖИ провела внеплановую документарную проверку на предмет соблюдения УО лицензионных требований и признала жалобу жителей МКД обоснованной. Надзорный орган указал, что работы по противогололёдной уборке снега:

• входят в минимальный перечень, утверждённый постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290;
• должны выполняться за счёт средств, полученных от владельцев помещений по статье «Содержание общего имущества».

Кроме того, ГЖИ отметила, что в плане текущего ремонта, утверждённом собственниками, этих работ предусмотрено не было, а значит, УО самовольно распорядилась средствами жителей. Инспекция сделала вывод, что действия УО нарушают лицензионные требования и привлекла её к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Как согласно ГОСТу оценивать качество работ и услуг УО: часть вторая

Деятельность УО июнь’25

Содержание МКД должно выполняться в соответствии с договором управления

Управляющая организация не согласилась с постановлением надзорного органа и подала жалобу в суд (дело № 12-268/2023). Она ссылалась на то, что в договоре управления МКД предусмотрено право выполнять непредвиденные работы за счёт средств текущего ремонта, если это связано с обеспечением безопасности жителей.

В данном случае подсыпка проводилась в зимний период после обильных осадков, что подтверждено метеосводками. Она была необходима для предотвращения травм. Все мероприятия документально зафиксированы в актах, сметах и служебных записках.

Также УО обратила внимание на то, что в постановлении госжилинспекции не конкретизировано, какие пункты лицензионных требований нарушены.

Районный суд встал на сторону надзорного органа. Он пришёл к выводу, что УО не имела права тратить средства текущего ремонта на работы, не включённые в утверждённый план, даже если они направлены на обеспечение безопасности. Однако апелляция заняла противоположную позицию.

УО обязана опираться на перечень работ и услуг, отражённый в ПП РФ № 290

Суд апелляционной инстанции отменил решение ГЖИ и признал действия управляющей организации законными. Суд указал: согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и постановлению № 290, УО должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и безопасность жителей. Эти обязанности действуют независимо от планов текущего ремонта.

Кроме того, договор управления содержал пункт, разрешающий выполнение внеплановых работ за счёт текущего ремонта в случаях, когда промедление может привести к ущербу имуществу или здоровью граждан.

Инстанция сделала вывод, что обработка придомовой территории противогололёдными материалами и уборка снега была выполнена внепланово по предписанию надзорных органов, оплачена за счёт резервного фонда, отнесена к статье «Текущий ремонт МКД» и отражена в актах выполненных работ.

Кроме того, действия УО были направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащее содержание ОИ, что соответствовало положениям ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.

На основе приведённых аргументов суд пришёл к выводу, что в действиях управляющей организации отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. При этом должностное лицо ГЖИ нарушило требования ст. 24.1, 26.1 и 26.11 КоАП РФ и не провело полного и объективного разбора обстоятельств.

Как УО удалось оспорить требование ГЖИ о капремонте аварийного дома

Капремонт март’24

Обязательные и неотложные работы следует выполнять независимо от решения собственников

Однако орган ГЖН не согласился с решением апелляции и подал жалобу в Верховный Суд РФ. Он поддержал аргументы нижестоящих инстанций и отметил, что УО действовала в пределах своих полномочий и исполняла обязанности по содержанию дома.

Кроме этого, Суд указал, что срок давности привлечения к административной ответственности истёк, а возобновление производства по делу недопустимо, так как это ухудшило бы положение управляющей организации в соответствии с п. 2 ч.1 ст. 24.5 КоАП РФ.

Согласно выводам ВС РФ, управляющая организация может выполнять внеплановые работы за счёт текущего ремонта, если:

• необходимость их проведения продиктована обеспечением безопасности и содержания общего имущества;
• договор управления предусматривает возможность выполнения таких мероприятий;
• факт и объём работ подтверждены документами – акты, заявки, фотофиксация, сметы.

Подобные действия в рассматриваемом случае стали не самовольным распоряжением средствами собственников помещений, а исполнением обязанности по надлежащему содержанию общего имущества.

Кто платит за неотложный капремонт лифта в МКД: судебное дело

Капремонт апрель’24

Орган ГЖН не может превышать свои полномочия при проверке УО

Дело № 12-268/2023 доказывает, что не каждое действие управляющей организации, кажущееся нарушением, действительно является таковым. Орган ГЖН не вправе выходить за пределы своих полномочий и произвольно вмешиваться в хозяйственную деятельность компании.

Практика разных инстанций по спорам между ГЖИ и УО об исполнении обязанностей по содержанию общего имущества МКД большая. Они рассматривают различные аспекты этого процесса, в том числе:

• Вправе ли орган ГЖН обязать компанию изменить действующий договор управления;
• Может ли надзорное ведомство принудить собственника в МКД установить приборы учёта;
• Почему УО обязана проводить текущий ремонт разрушенной отмостки дома;
• Должна ли управляющая организация по указу ГЖИ повышать защищённость МКД от терактов.