Содержание дома, проведение ОСС и ремонт балконов в разъяснениях ГЖИ

Публикуем новую подборку рекомендаций органов ГЖН в сфере управления домами и содержания общего имущества собственников. В сентябре надзорные органы рассказали об ошибках в организации и проведении ОСС, правилах установки ОДПУ, уведомлении должника и профилактических визитах инспекторов. Читайте обзор.

Типичные ошибки инициаторов и участников общих собраний собственников

Госжилинспекция Ставрополья выделила две группы типичных нарушениях, которые совершают инициаторы и участники общих собраний собственников в МКД. В первую включены нарушения, допущенные при организации собрания:

• не утверждён способ уведомления собственников о собрании согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ;
• в сообщении об ОСС не указаны сведения, установленные ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, например, об инициаторе, форме собрания, дате и месте проведения очной части;
• не соблюдены сроки уведомления о собрании – за десять дней до него;
• в повестке есть вопросы, которые находятся вне компетенции ОСС.

Во второй группе ГЖИ выделила ошибки при проведении ОСС: отсутствие очной части, изменение повестки дня при голосовании, продление заочной части и отсутствие кворума.

Шесть разъяснений ноября для УО от органов Госжилнадзора и Росреестра

Надзор и судпрактика ноябрь’21

Установка ОДПУ в многоквартирных домах и оплата этих работ

Орган ГЖН Республики Коми напомнил о правилах установки в домах ОДПУ коммунальных ресурсов. Согласно Федеральному закону от 23.11.2009 № 261-ФЗ, в многоквартирных домах, имеющим прямое присоединение к сетям РСО, должны быть общедомовые приборы учёта.

Обязанность их установки возложена на собственников помещений. Если ОДПУ не установлен, то сделать это обязана РСО, но затраты на покупку и установку счётчика возмещают жители дома.

При этом РСО и управляющая организация должны помнить, что требования по установке ИПУ не распространяются:

• на ветхие и аварийные дома;
• объекты, подлежащие сносу;
• на дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%.

В таких МКД собственники не обязаны устанавливать ОДПУ и платить за такие работы, если их провели РСО или управляющая организация. Если исполнитель услуг всё-таки смонтирует общедомовой прибор, то он не вправе требовать плату за него с жителей. В такой ситуации не имеет значения, если РСО не знала, что дом признан аварийным или подлежащим сносу.

Порядок уведомления неплательщиков за ЖКУ о наличии долга и предстоящем ограничении коммунальных услуг

О порядке уведомления жителей домов о наличии у них задолженности по оплате ЖКУ напомнил орган ГЖН Ставропольского края. Согласно п. 119 Правил № 354, способы уведомления должника устанавливаются федеральными законами, постановлением Правительства РФ или договором.

Если при утверждении договора управления стороны оговорили, как и в какие сроки УО будет направлять уведомления о задолженности, то компания обязана соблюдать эти условия. ГЖИ привела пример такой формулировки в договоре управления: «под роспись за 30 дней или направление заказным письмом с описью вложения». И если УО уведомит должника в квитанции за ЖКУ, то это будет ненадлежащим способом. В такой ситуации отключение неплательщика от коммунальной услуги из-за долгов незаконно.

Пять вопросов управления домами в разъяснениях ГЖИ и Росреестра

Деятельность УО июль’22

Ответственность УО и собственников за пожарную безопасность в многоквартирных домах

О пожарной безопасности в МКД рассказал орган Госжилнадзора Новосибирской области. Ведомство отметило, что обязанность соблюдать правила пожарной безопасности в доме возлагается на управляющие организации и жителей.

Правоотношения в этой сфере определены положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ и Правилами противопожарного режима, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479. Об обязанностях УО в области пожарной безопасности написано и в жилищном законодательстве:

1. В ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ прописано, что УО обязана обеспечить пожарную безопасность при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
2. В п. 27 Минимального перечня услуг и работ № 290 перечислены обязательные требования по обеспечению требований пожарной безопасности. Например, к ним относятся проведение осмотров пожарных лестниц и лазов, систем аварийного освещения и сигнализации.
3. В пп. «е» п. 11 Правил № 491 написано о том, что УО должна принимать меры пожарной безопасности в МКД.
4. В п. п. 5,11 Правил № 410 прописано требование о пожарной безопасности в газифицированном жилфонде. УО должны обеспечить надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов жилых помещений в доме.

Орган Госжилнадзора составил перечень основных мероприятий по профилактике пожарной безопасности:

• инструктаж по мерам пожарной безопасности с персоналом и жителями;
• технические осмотры домов с печным отоплением;
• размещение в местах общего пользования наглядной агитации;
• надлежащее содержание пожарных гидрантов и систем пожаротушения;
• контроль за загромождением проходов, проездов, лестничных маршей;
• уборка мест общего пользования от мусора и пожароопасных предметов.

Правила проведения ГЖИ профилактических визитов

Госжилинспекция Санкт-Петербурга разъяснила нормы Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ о профилактических мероприятиях. Они являются приоритетными над контрольно-надзорными. Среди таких мероприятий – профилактический визит.

При таком визите инспекторы не вправе выдавать юридическим лицам предписания об устранении нарушений обязательных требований, а разъяснения носят рекомендательный характер. Государственные жилищные инспекторы проводят профилактические визиты в отношении объектов госжилнадзора, отнесённых к категории высокого риска, и новых УО.

Виды профилактических контрольно-надзорных мероприятий приведены в ч. 1 ст. 45 № 248-ФЗ.Помимо визита, к ним относятся:

• информирование;
• обобщение правоприменительной практики;
• меры стимулирования добросовестности;
• объявление предостережения;
• консультирование;
• самообследование.

Профилактические надзорные мероприятия и особенности их проведения

Надзор и судпрактика июль’22

Ремонт и перепланировка балконов в МКД

Орган Госжилнадзора Республики Коми напомнил, что содержание и ремонт балконной плиты – обязанность управляющей организации. Этот элемент включён в состав общедомового имущества согласно пп. «в» п. 2 Правил № 491.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконных плит, входят в Минимальный перечень работ и услуг № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

За состояние других частей балкона: парапета, остекления, самостоятельно возведённых козырька, крыши и иных конструкций – отвечают собственники квартир.

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая организация должна в ходе плановых осмотров минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 Правил № 170). По результатам осмотра УО должны в течение месяца определить работы по ремонту балкона, если они необходимы (п. 2.1.5 Правил № 170).

Также УО обязана:

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 Правил № 170).

У вас есть важное для управляющих домами разъяснение органа Госжилнадзора вашего региона? Пришлите его на smi@roskvartal.ru: мы включим его в следующий обзор.