Всегда ли УО отвечает за низкую температуру воздуха в квартирах МКД

В Волгограде собственники пожаловались в орган ГЖН на холод в квартирах. Инспекция посчитала, что в этом виновата управляющая организация, и оштрафовала её за нарушение лицензионных требований. Компания не согласилась с таким решением и обратилась в суд. Узнайте, чем закончился спор.

Если не установлена вина РСО в снижении качества коммунальной услуги, ГЖИ наказывает за это УО

В одном из МКД Волгограда собственники обратились в ГЖИ с жалобой на низкую температуру воздуха в квартирах в зимний период. Надзорное ведомство провело внеплановую выездную проверку и совместно с РСО замерило показатели теплоносителя в подающем трубопроводе системы отопления.

В ходе обследования Госжилинспекция установила:

• ремонтные работы на ВДИС теплоснабжения не проводились;
• температура на улице составляла около +1°C;
• теплоноситель был нагрет до +57,8°C, что соответствовало графику работы котельных РСО.

В итоге орган ГЖН не выявил нарушений в действиях ресурсоснабжающей организации. Кроме того, инспекторы измерили температуру воздуха в нескольких помещениях. Отклонение зафиксировали в двух угловых квартирах: в однокомнатной показатель составил +19,5°С, в трёхкомнатной – +18,7°С.

Такие значения не соответствовали нормативным требованиям. Надзорное ведомство решило, что это вина УО, и назначило ей штраф в размере 125 тысяч рублей за нарушение лицензионных требований по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Как УО и ТСЖ подготовить жилфонд к отопительному сезону 2026–2027

Деятельность УО 21 июля

УО вправе предъявить доказательства, что низкая температура в квартире – не её вина

Управляющая организация указала, что МКД в эксплуатацию ввели в 2024 году, поэтому это был первый отопительный сезон и систему ещё настраивали. Кроме того, до проверки она проводила осмотр помещений, в которых были выявлены нарушения. По результатам обследования компания установила обстоятельства, которые, по её мнению, могли повлиять на температурный режим.

• В первой квартире никто не жил, а также в ней находилось четыре радиатора и регуляторы, установленные на максимум.

Окна были закрыты, отверстия для монтажа кондиционера заделаны. Температура составляла +19,5°С, а значит, отклонение – 0,5°С. По мнению УО, выявленные нарушения были небольшими и могли быть связаны с погрешностью измерений.

• Во втором помещении шёл ремонт, поэтому оно также пустовало. Холодный воздух поступал из-под подоконника, через щели в местах примыкания окна к откосам и незаделанную штробу, в которой была проложена трасса для кондиционера.

В акте осмотра управляющая организация указала, что в квартире надо сделать регулировку окон. Приток холодного воздуха из канала для оборудования и мест примыкания окна с подоконником мог быть причиной пониженной температуры.

Кроме того, УО направляла РСО письма с просьбой скорректировать режим теплоснабжения с учётом теплообменников в ИТП. Основываясь на этих аргументах, компания подала иск в суд с требованием отменить постановление инспекции (дело № А12-7426/2025).

Что входит в техническую документацию на МКД согласно ГОСТ-2026

Содержание МКД 3 июня

ГЖИ обязана доказать связь между нарушениями качества теплоснабжения и действиями УО

Суд первой инстанции указал, что в соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в домах.

Отопление в МКД обязано функционировать исправно, а температура соответствовать нормативам, которые прописаны в п. 15 приложения № 1 к Правилам № 354: в угловых комнатах – не ниже +20°C, в других – не ниже +18°C. С 00:00 до 05:00 допускается снижение максимум на 3°C. В остальное время значения не должны отклоняться от нормы.

Суд отметил, что:

1. Снижение показателей выявлено только в двух угловых квартирах. В остальных помещениях они соответствовали требованиям и находились в пределах от +18,6°С до +22,0°С.
2. В материалах дела были подтверждения того, что управляющая организация неоднократно предпринимала меры для решения проблемы с отоплением. Она направляла в РСО письма с просьбой восстановить нормативный режим теплоснабжения, а также провела технические осмотры квартир ещё до проверки инспекции.
3. При наружной температуре около +1°C по графику теплоноситель должен быть +53,6°C. Однако при проверке в подающем трубопроводе зафиксировали +57,8°C – на 4,2°C выше расчётного значения.
4. В большинстве квартир МКД температура воздуха соответствовала нормативу. Отклонения выявили только в двух помещениях.

В итоге первая инстанция пришла к выводу, что Госжилинспекция не доказала связь низкой температуры в квартирах с ненадлежащими действиями УО. Суд отменил предписание надзорного ведомства, апелляция и кассация его поддержали.

На каких основаниях УО могут оспорить наказание по ст. 14.1.3 КоАП РФ

Надзор и судпрактика ноябрь’25

В снижении температуры в доме могут быть виноваты застройщик, РСО или собственники

Как показывает дело № А12-7426/2025, если температура в квартире ниже нормы, для привлечения УО к ответственности ГЖИ должна доказать, что именно компания допустила нарушение, или бездействовала при обнаружении проблем во ВДИС. При этом надзорное ведомство должно учитывать принятые управляющей организацией меры по устранению проблемы. Само по себе отклонение от норматива не свидетельствует о наличии вины управляющей организации.

В правовой практике есть и другие примеры с аналогичными выводами. Так, в деле № А56-32019/2021 Госжилинспекция Санкт-Петербурга составила протокол по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, поскольку в январе в доме УО на 11 дней аварийно перекрыла горячее водоснабжение в квартирах по одному из стояков.

Управляющая организация подала иск в суд, требуя признать привлечение её к ответственности незаконным, а нарушение – малозначительным. Она указала, что её вины в ситуации не было:

• авария на сетях ГВС произошла в дни новогодних праздников, получить доступ в квартиры не было возможности – собственники отсутствовали;
• компания разместила на информационных стендах в МКД сообщение с просьбой предоставить доступ в отключённые квартиры, а также записала оповещение на линии АДС.

Дело дошло до апелляционной инстанции, которая встала на сторону УО и отменила постановление ГЖИ. Таким образом, судебная практика показывает, что в снижении показателей или качества коммунальных услуг, в частности, отопления, не всегда безусловно виновата управляющая организация, особенно если компания предприняла все зависящие от неё меры для решения проблемы и действовала добросовестно.