Законен ли демонтаж забора у МКД, если УО не оплатила его постройку

В ГК РФ есть статьи, по которым подрядчик, не получив деньги за работу, может удержать её результат до момента оплаты. Так поступил предприниматель, которому УО не заплатила за установку забора вокруг дома: он демонтировал и увёз часть ограды. Читайте мнение суда, имел ли подрядчик на это право.

Подрядчик вправе забрать себе результат работ в случае их неоплаты УО – до момента получения денег

Жители многоквартирного дома в Ульяновске на общем собрании решили, что вокруг двора необходимо установить ограду. Управляющая организация заключила договор с подрядчиком – индивидуальным предпринимателем. Он должен был за 214 тысяч рублей за 35 дней поставить на придомовой территории металлический забор.

Через месяц ИП по акту передал заказчику возведённую ограду, но оплату так и не получил. В течение нескольких лет подрядчик требовал от УО оставшиеся 164 тысячи рублей, а потом демонтировал часть забора и увёз. К тому моменту в доме уже сменилась УО, и новая компания посчитала действия предпринимателя незаконными. Она подала иск в суд, требуя вернуть ограждение на место.

УО отметила, что забор с момента подписания акта приёмки-передачи вошёл в состав общего имущества собственников. При этом подрядчик не предъявлял компании требований погасить задолженность по договору, заключённому с прежней компанией.

Подрядчик в суде сделал акцент на том, что компания не предоставила протокол ОСС, на котором собственники приняли решение о монтаже конструкции и оплате этих работ. Бывшая УО не заплатила за них, а следовательно, забор принадлежит предпринимателю. К тому же ИП настаивал, что истец не вправе обращаться в суд, потому что не являлся стороной договора.

Может ли подрядчик получить предписание за нарушения при капремонте

Надзор и судпрактика декабрь’21

Если результат работ передан заказчику по акту, то удержать его уже нельзя

Суд первой инстанции указал, что, согласно выписке из ЕГРН, земельный участок под спорным домом поставлен на кадастровый учёт и входит в состав общего имущества МКД, как и иные расположенные на нём объекты. Сюда относится и ограждение жилого дома.

Управляющая организация по договору с собственниками отвечает за состояние общего имущества МКД, представляет их интересы, поэтому имела право обратиться в суд с иском.

При этом первая инстанция отклонила ссылку ответчика на ч. 1 ст. 712 ГК РФ, в которой прописано, что подрядчик вправе удержать результат работ в случае неоплаты. Предприниматель имел бы на это право, если бы не передал забор УО по акту. С этого момента объект на придомовой территории вошёл в состав общего имущества МКД. Демонтаж переданного собственникам забора не являлся удержанием по смыслу ст. 712 ГК РФ.

Об ответственности УО за качество услуг, оказанных подрядчиками

Деятельность УО апрель’19

Если УО не заплатила за монтаж забора, подрядчик должен требовать оплату, а не увозить часть ограды

Апелляционный суд, куда предприниматель обратился с жалобой, подчеркнул, что неоплата работ не является основанием для демонтажа уже переданного по договору ограждения. Это повод требовать оплату, но ИП в установленный срок по этому поводу в суд не обращался. Демонтаж части забора – неверный способ защиты нарушенного права.

Также суд отклонил и другие доводы предпринимателя из его жалобы:

• К данным правоотношениям нельзя применить нормы по договорам купли-продажи из ст. ст. 359, 489 ГК РФ: эти статьи не имеют отношения к спорам по договорам подряда.
• Спор правомерно рассматривается судами общей юрисдикции, а не арбитражными, поскольку он не является экономическим: это правоотношения по пользованию общим имуществом в МКД.

Позицию коллег поддержал кассационный суд, который не нашёл нарушений в трактовке ситуации нижестоящими инстанциями: они признали требования УО законными. Предпринимателя обязали вернуть демонтированные части ограждения на место.

Доводы по делу отражены:

• в решении Засвияжского районного суда Ульяновска от 25.10.2021 по делу № 2-4347/2021;
• в апелляционном определении Ульяновского областного суда от 15.03.2022 по делу № 33-1046/2022;
• в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 по делу № 88-10876/2022.

Обязан ли обслуживающий лифты подрядчик передать УО документы на них

Деятельность УО октябрь’20

На заметку управляющим организациям

Юрисконсульт компании «МКДЭКСПЕРТ» Егор Матвеев выделил несколько важных для УО выводов, сделанных судами при рассмотрении спора:

1. Если какое-либо оборудование устанавливается на земельном участке многоквартирного дома, то оно включается в состав общего имущества без проведения общего собрания собственников.
2. УО отвечает за содержание общего имущества дома по договору с собственниками, поэтому вправе предъявлять требования к лицу, повреждающему или демонтирующему часть такого имущества. Это право не зависит от срока установки оборудования.
3. В случае заключения договора подряда у подрядчика есть право удержать результат произведённых работ до полной их оплаты заказчиком (ст. ст. 359-360, 712 ГК РФ).
4. Если подрядчик уже передал заказчику результаты по акту, который был подписан обеими сторонами, то удержать результат работ уже нельзя – он не является собственностью исполнителя работ.

«При возникновении подобных споров УО необходимо обращать внимание на предмет заключённого договора: подряд, купля-продажа, возмездное оказание услуг и другое», – отметил Егор Матвеев. – «Каждый вид договорных отношений содержит свои способы защиты и восстановления нарушенных прав сторон в конкретном обязательстве».

А на чьей стороне в этом споре были бы вы? Поделитесь мнением в комментариях.