Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным
Представьте, что на основании протокола ОСС был заключён договор управления МКД, и дом управлялся по этому документу несколько месяцев. Сегодня мы расскажем, что нужно сделать управляющей организации, если суд признал такой протокол недействительным.
Вы узнаете о последствиях, которые повлечёт за собой признание протокола ОСС недействительным в судебном порядке.
Признание решения ОСС ничтожным
Действия УО после признания протокола ОСС недействительным
Когда суд признаёт недействительным решение ОСС, оно становится недействительным с момента его принятия (ч. 7 ст. 181.4 ГК РФ).
Если так произошло, управляющая компания не должна возвращать собственникам помещений в МКД внесённых ими платежей за жилищно-коммунальные услуги.
По общему правилу, когда договор признаётся недействительным, каждая из его сторон возвращает другой всё полученное по договору (ч. 2 ст. 167 ГК РФ). Это правило не распространяется на договор управления МКД.
У собственника помещений в МКД нет возможности по договору управления вернуть управляющей организации оказанные услуги и выполненные работы по управления МКД. Поэтому когда суд признаёт решение ОСС недействительным, УО перестаёт исполнять договор управления МКД сразу после вступления решения суда в силу (ч. 3 ст. 167 ГК РФ).
После, согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, управляющая компания продолжает управлять многоквартирным домом, пока:
- в доме не будет выбрана новая управляющая организация,
- ТСЖ, ЖК или ЖСК не заключит договор управления с новой УО,
- не возникнут обязательства по договорам из ч. ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ,
- ТСЖ, ЖК или ЖСК не получат государственную регистрацию.
Суд может отменить для ТСЖ решение ОСС об изменении способа управления МКД. Или для управляющей компании о досрочном расторжении договора управления с предыдущей компанией, о выборе управляющей компании для управления МКД, если предыдущая управляла домом на основании договора управления МКД с застройщиком. В таких случаях ранее управлявшие домом УО или ТСЖ могут вновь приступить к управлению МКД.
Если суд отменил решение о выборе способа управления МКД, или ТСЖ или предыдущая УО не начинают управлять домом, способ управления таким домом считается не выбранным или нереализованным.
Что делается в этом случае. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании. Открытый конкурс проводится только если раньше на ОСС не будет принято принято и реализовано решение о выборе способа управления МКД (пп. 1 и пп. 2 п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75).
Управляющая организация продолжает управлять домом до начала управления новой УО, которую выбрали по результатам открытого конкурса (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил N 416).
О выборе председателя общего собрания собственников
Причины для признания решения собрания недействительным
Решение общего собрания собственников суд может признать недействительным, если (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ):
- существенно нарушен порядок созыва, подготовки и проведения ОСС;
- лицо, выступившее от имени участника собрания, не имело на это полномочий;
- нарушено равенство прав участников собрания;
- нарушены правила составления протокола.
У собственников помещений в МКД есть право обжаловать в суде решение общего собрания собственников помещений в данном доме (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ст. 181.4 ГК РФ). Однако суд закрепляет за собой право оставить в силе обжалуемое решение, если:
- голос данного собственника не мог повлиять на результаты голосования.
- нарушения не существенны,
- принятое решение не причинило убытков собственнику;
- такое решение подтверждено решением последующего собрания.
Решение собрания суд не может признать недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания (ч. 2 ст. 181.4 ГК РФ).
По такому вопросу суды выносят решение в зависимости от наличия или отсутствия совокупности условий, предусмотренных ч. 6 ст.46 ЖК РФ и ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ.
Публикуем протоколы ОСС в ГИС ЖКХ
Как вам публикация? Оцените и оставьте комментарий
Вопросы по теме
Ждёт ответа8 июляПризнание недействительным письменного решения собственника без указания в них идентификаторов (СНИЛС, ЕГРН) .
В инспекцию Нижегородской области передан протокол собрания и бюллетени. В нарушение пп.е) п. 17 Приказа № 266/пр., в бюллетенях, около 30%, отсутствует и СНИЛС, и ЕГРН. ОСС проводилось застройщиком в интересах УО принявшей дом в порядке ч. 14 ст. 161. Инициатор и счётная комиссия (все от застройщика и УО) приняли к подсчёту бюллетени без СНИЛС и ЕГРН, причём при их одновременном отсутствии. Инспекция приняла эти бюллетени и в своих разъяснениях указала, что не считает отсутствие СНИЛС и ЕГРН в бюллетенях препятствием к принятии к подсчёту. Инспекция ссылается на отсутствие в 938 порядке формулировок, указывающих на такие признаки отказа в приёме документов. При признании неполных бюллетеней недействительными - кворум на собрании отсутствует. Сложилась судебная практика: Решение Арбитражного суда Оренбургской обл. от 21.05.26 по делу А47-2425/2026 - прямо указывает на обязательность СНИЛС и ЕГРН в бюллетене. Указания в тексте: Апелляционное определение СК Волгоградского обл. суда от 11.02.26 по делу № 33-1182/2026; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7.11.2025 г. по делу № А45-40616/2024. Каковы действия собственников при оспаривании?
- Есть ответ10 июня
Проведение ОСС по вопросу капремонта и по иным ремонтным работам в МКД за счёт собственников.
Добрый день! Прошу подсказать по следующему вопросу - в нашем МКД сейчас идет подготовка к проведению ОСС по вопросу капитального ремонта (проведение ремонтных работ ранее сроков региональной программы). В то же время у собственников МКД назрел вопрос об установке в МКД видеонаблюдения за счёт собственных средств. Возможно ли в рамках одного ОСС обсуждать два направления ремонтных работ - и капитального ремонта за счёт средств специального счёта и проведения ремонтных работ за счёт средств собственников, допустимо ли в одном Протоколе ОСС объединить два данных вида ремонтных работ с разным финансированием? Или данные ОСС по разным видам ремонтных работ должны быть разделены? Например, проводиться в один день, но разными Протоколами, каждый по своему виду ремонтных работ. Буду благодарна за помощь.
Что вы об этом думаете?
ПравилаПодскажите! При расторжении договора управления в одностороннем порядке управляющая организация продолжает управлять домом до начала управления новой УО, которую выбрали собственники либо выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил N 416). Сохраняется ли при этом размер платы за обслуживание и ремонт, установленные ранее действующим договором управления и каким образом осуществляются обязанности сторон?
Помогите разобраться! Являясь председательствующим ОСС МКД, проходившего в очно-заочной форме, я отказалась подписать протокол общего собрания, так как выяснила, что один из кандидатов в совет дома ходил по квартирам с бюллетенями, в которых были проставлены "галочки" в нужных ему строчках "за". Таким образом за него проголосовали все собственники подъезда и даже те, кто в данный момент не проживает в своих квартирах. Я обращалась в жилищную инспекцию с просьбой разъяснить правомерность моих действий. Мне ответили, "... они ПОЛАГАЮТ, что данная ситуация является ничтожной, так как имеются подписи трех членов счетной комиссии. Но многие собственники нашего дома так не считают, потому что счетная комиссия не проверяет подлинность подписи. Куда нам обратиться, чтобы получить конкретное разъяснение этой ситуации. Правы мы или нет?