Должна ли УО исполнять решения из неверно оформленного протокола ОСС
Один из читателей нашего портала задал вопрос, что делать УО, если жители провели ОСС, но присланный ими протокол собрания не соответствует требованиям приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Разбираемся в ситуации.
Приказ № 44/пр утратил силу 1 сентября 2025 года, его сменил приказ № 266/пр.
Протокол ОСС составляет инициатор общего собрания
Общее собрание собственников помещений проводится в соответствии со ст. 44–47 ЖК РФ. Инициаторами ОСС, согласно ч. ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ, могут быть:
- любой собственник помещений в МКД;
- управляющая организация по своей инициативе;
- УО по письменному заявлению собственников, обладающих не менее 10% от всех голосов в доме.
Инициатор собрания обязан произвести все предписанные ЖК РФ действия в отношении организации, проведения и подведения итогов ОСС. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников оформляются протоколами. Решения и протокол ОСС являются официальными документами и подлежат размещению в ГИС ЖКХ лицом, инициировавшим такое собрание.
При этом протокол должен соответствовать требованиям, установленным федеральным органом исполнительной власти. Инициатор собрания обязан предоставить подлинники документов в управляющую организацию, правление ТСЖ/ЖК/ЖСК не позднее чем через десять дней после проведения ОСС.
Можно ли не учитывать бюллетени, если в них не стоит дата голосования
Требования к протоколу ОСС изложены в приказе № 44/пр
Протокол общего собрания собственников помещений в МКД оформляется в соответствии с приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Требования к документу изложены в приложении 1 к приказу № 44/пр. Они разделены на общие положения и реквизиты.
Протокол составляется не позднее десяти календарных дней с даты проведения ОСС (п. 2 прил. 1 приказа № 44/пр). В соответствии с п. 4 прил. 1 к новому приказу, документ должен содержать:
- наименование,
- дату и номер протокола ОСС,
- дату и место проведения собрания,
- заголовок к содержательной части протокола,
- содержательную часть,
- информацию о месте хранения решений и протоколов ОСС.
Также к документу присоединяются все указанные в содержательной части приложения, а сам протокол должен быть подписан. В общих положениях в приложении 1 № 44/пр подробно указано, что подписать документ должны председатель и секретарь ОСС, а также члены счётной комиссии. Если на ОСС кандидатуры председателя и лиц, подсчитывающих голоса, отклонены собственниками, то протокол подписывает инициатор собрания (п. 23 прил. 1 № 44/пр).
Что делать УО, чтобы собрать кворум на общем собрании собственников
УО может обжаловать протокол ОСС в суде только в случае, если он затрагивает её права и законные интересы
Анализ приведённых выше норм НПА показывает, что собственники помещений, выступая инициаторами ОСС, обязаны оформить протокол собрания согласно требованиям № 44/пр и направить его в управляющую домом организацию. Но не всегда жители МКД следуют нормам № 44/пр, и УО вполне может получить документы, которые не соответствуют приказу Минстроя РФ.
Решение собрания может быть оспорено, в том числе, если допущено существенное нарушение правил составления протокола (ст. 181.4 ГК РФ). Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, обжаловать решение ОСС может собственник помещения, который:
- не принимал участие в собрании или голосовал против;
- считает, что решением нарушены его права и законные интересы.
При этом суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если допущенные нарушения не являются существенными.
УО же вправе обратиться в суд с требованием признать протокол ОСС недействительным/ничтожным только в том случае, если решение собственников нарушает баланс интересов, ущемляет права компании, например, им устанавливается необоснованно малый размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 24).
Обжаловать протокол исключительно из-за нарушения правил его составления, предусмотренных № 44/пр, управляющая организация не может, если при этом не затрагиваются её права и законные интересы. Следовательно, если протокол ОСС не признан недействительным через суд, УО обязана исполнять принятые на собрании решения. В противном случае у собственников появятся основания обратиться в суд из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления.
При этом, если срок для составления окончательного варианта протокола истёк и инициатор ОСС уже представил в УО подлинники документов, то компания при передаче их в ГЖИ может сделать запрос о проверке протокола на предмет соответствия жилищному законодательству.
Как провести онлайн-ОСС: законодательство, практика, ваши вопросы
УО обязана исполнять решения ОСС, если протокол не признан недействительным в судебном порядке
Управляющая организация, получив от собственников – инициаторов собрания протокол такого ОСС, не может обжаловать его только по причине того, что документы не были составлены в соответствии с нормами № 44/пр.
Подать иск в суд с требованием признать решения собрания недействительными компания вправе только в том случае, если при этом затрагиваются её права и интересы, что также нужно будет доказать в суде. Если протокол ОСС не был оспорен в суде, то УО обязана исполнять принятые на нём решения даже при протоколе, составленном с ошибками в оформлении.
Как вам публикация? Оцените и оставьте комментарий
Вопросы по теме
Ждёт ответа8 июляПризнание недействительным письменного решения собственника без указания в них идентификаторов (СНИЛС, ЕГРН) .
В инспекцию Нижегородской области передан протокол собрания и бюллетени. В нарушение пп.е) п. 17 Приказа № 266/пр., в бюллетенях, около 30%, отсутствует и СНИЛС, и ЕГРН. ОСС проводилось застройщиком в интересах УО принявшей дом в порядке ч. 14 ст. 161. Инициатор и счётная комиссия (все от застройщика и УО) приняли к подсчёту бюллетени без СНИЛС и ЕГРН, причём при их одновременном отсутствии. Инспекция приняла эти бюллетени и в своих разъяснениях указала, что не считает отсутствие СНИЛС и ЕГРН в бюллетенях препятствием к принятии к подсчёту. Инспекция ссылается на отсутствие в 938 порядке формулировок, указывающих на такие признаки отказа в приёме документов. При признании неполных бюллетеней недействительными - кворум на собрании отсутствует. Сложилась судебная практика: Решение Арбитражного суда Оренбургской обл. от 21.05.26 по делу А47-2425/2026 - прямо указывает на обязательность СНИЛС и ЕГРН в бюллетене. Указания в тексте: Апелляционное определение СК Волгоградского обл. суда от 11.02.26 по делу № 33-1182/2026; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7.11.2025 г. по делу № А45-40616/2024. Каковы действия собственников при оспаривании?
- Есть ответ10 июня
Проведение ОСС по вопросу капремонта и по иным ремонтным работам в МКД за счёт собственников.
Добрый день! Прошу подсказать по следующему вопросу - в нашем МКД сейчас идет подготовка к проведению ОСС по вопросу капитального ремонта (проведение ремонтных работ ранее сроков региональной программы). В то же время у собственников МКД назрел вопрос об установке в МКД видеонаблюдения за счёт собственных средств. Возможно ли в рамках одного ОСС обсуждать два направления ремонтных работ - и капитального ремонта за счёт средств специального счёта и проведения ремонтных работ за счёт средств собственников, допустимо ли в одном Протоколе ОСС объединить два данных вида ремонтных работ с разным финансированием? Или данные ОСС по разным видам ремонтных работ должны быть разделены? Например, проводиться в один день, но разными Протоколами, каждый по своему виду ремонтных работ. Буду благодарна за помощь.
Что вы об этом думаете?
ПравилаОбязанность УК исполнять решения ОСС возникает лишь после официального опубликования протокола как официального документа. Размещение комплекта протокола ОСС в ГИС ЖКХ и является таким официальным опубликованием. Кто опубликовывает официальный документ, тот и отвечает за все. Поэтому УК, получив протокол, не соответствующий требованиям 44 приказа, имеет полное право вернуть его обратно инициатору. Если УК разместит (официально опубликует) в ГИС ЖКХ подобный комплект протокола ОСС, то любой, чьи права и обязанности затрагиваются решениями данного ОСС, имеет право подать в суд на УК за использование заведомо подложного официального документа и привлечь к ответственности по ст. 327 УК РФ. Если добавить сюда еще и инициатора ОСС, то получится групповое преступление по предварительному сговору. Такова правда и давайте уже не будем ее скрывать. Инициатор ОСС готовит официальный документ и несет полную ответственность за его правильное оформление в соответствии с установленными правилами. С другой стороны УК обязана сообщить в правоохранительные органы о предъявлении инициатором ОСС заведомо подложного официального документа для его дальнейшего использования.
Реестр собственников не является официальным документом, поэтому за его фальсификацию составитель реестра не несет никакой ответственности. Тем более нужно еще доказать, что была фальсификация, а не простая ошибка или невнимательность, что данные брались не из надлежащего источника и т.д.
Инициатор ОСС сфальсифицировал реестр собственников жилья в МКД. Должны ли проверить реестр по заявлению одного из собственников и какие последствия могут быть для инициатора ?
Имеет ли право УО быть инициатором собрания с повесткой выбора способа управления, например непосредственного управления?
Основной вопрос заключается в следующем - в какой момент, оформленная на бумажном носителе информация по ОСС МКД, которую инициатор собрания рассматривает как протокол с неотъемлемыми приложениями, становится официальным документом?