Признание бюллетеней голосования на ОСС нелегитимными

Решения, принятые на общем собрании собственников, могут быть признаны нелегитимными. Собственники имеют право оспорить решения ОСС в суде. При каких условиях это возможно и как УО этого избежать? Узнаем сегодня.

О разных формах проведения ОСС читайте в нашей статье

Проверка решений в суде

Проверка законности решений, принятых на ОСС, и признание их недействительными может проводиться в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) и только по инициативе собственников. Другие лица, в том числе УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК, законом не наделены правом оспаривания решений ОСС. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев с того дня, когда собственник узнал о принятом решении.

Собственник может обжаловать решения ОСС в суде только при соблюдении нескольких условий:

• собственник не принимал участие в ООС или голосовал против принятия такого решения,
• решением нарушены права и законные интересы собственника,
• решение принято с нарушением требований ЖК РФ.

Оформляем бюллетени голосования и решения ОСС правильно

ОСС и собственники октябрь’16

Условия признания решений ОСС нелегитимными

Список причин, по которым решения ОСС могут быть признаны неправомерными, достаточно обширен. Остановимся на тех моментах, в отношении которых УО может допустить ошибки и которые могут повлечь за собой обращение собственника в суд.

Во-первых, основание для признаний решений ОСС недействительными – инициирование ОСС тем лицом, которое не имело для этого законного права. Напомним, что инициатором ОСС может быть:

• любой из собственников дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• УО (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
• УО, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК по письменному обращению собственников, которые обладают не менее 10% от общего количества голосов (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ);
• орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1; ч. 1.1. ст. 165 ЖК РФ).

На практике нередки случаи, когда ОСС инициирует лицо, не являющееся собственником, или сторонняя УО. И поскольку они законными инициаторами быть не могут, то и решения, принятые на таком ОСС, тоже неправомерны.

Во-вторых, на собрании собственников могут рассматриваться только те вопросы, которые входят в компетенцию ОСС (см. ст. 44 ЖК РФ).

В-третьих, для признания решения ОСС необходим кворум – более 50% от общего количества голосов собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). А для принятия решений (в зависимости от их вида) нужно простое (более 50%), квалифицированное (⅔) или абсолютное (100%) большинство голосов. Если, к примеру, решение, требующее поддержки ⅔ голосов собственников, было принято простым большинством, это основание для оспаривания такого решения в суде.

Кроме того, УО необходимо вести точный подсчёт голосов: обязательно учитывать, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на ОИ в данном МКД (п. 3 ст. 48 ЖК РФ) и считается по простой формуле: 1 кв. метр = 1 голос.

В-четвёртых, ОСС не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня ОСС, а также изменять повестку собрания. Соответственно, решение, принятое по вопросам, не обозначенным в повестке, неправомерно (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

В-пятых, есть ряд нарушений, предусмотренных не только ЖК РФ, но и другими нормативно-правовыми актами. Они также могут стать основанием для признания решений ОСС нелегитимными. К ним относятся следующие:

• допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ) – например, уведомление о проведении ОСС за срок меньший, чем 10 дней (или иной срок, принятый собственниками);
• у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ) – не было доверенности или доверенность была оформлена неправильно;
• допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ);
• допущено существенное нарушение правил составления протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ).
• подделка бюллетеней (ст. 327 УК РФ) и др.

При составлении протокола собрания УО нужно подойти к делу ответственно: документ, который претендует на то, чтобы называться протоколом ОСС, обязательно должен быть оформлен в соответствии с приказом Минстроя РФ № 937/пр, в том числе иметь надлежащие реквизиты и приложения. В противном случае этот документ официальным считаться не будет и на полном основании может быть признан недействительным.

Если же ОСС было собрано по инициативе собственника, задача УО – перед передачей в ГЖИ проверить правильность составления протокола по формальным признакам, опираясь на требования приказа, – то есть по наличию требуемых реквизитов и приложений, не оценивая само содержание документа. По мнению эксперта в сфере правового регулирования ЖКХ Игоря Кокина, неправильно оформленный собственниками протокол нельзя передавать в ГЖИ. Если есть нарушения, УО сообщает инициатору ОСС о том, что нужно переоформить протокол, и только после этого передаёт его в ГЖИ.

Как здорово, что все мы здесь сегодня… Кворум на ОСС

ОСС и собственники октябрь’16

Судебная практика

По вопросу признания решений ОСС нелегитимными собралась внушительная судебная практика, которая подтверждает то, о чём мы писали выше.

В частности, показательно в этом отношении Апелляционное определение Челябинского областного суда от 29.05.2014 по делу № 11-5394/2014.

В суд обратилось юридической лицо – собственник кафе-кондитерской в МКД – с иском о признании недействительным и отмене решения ОСС. В удовлетворении иска суд отказал. Однако в определении сказано, что для признания решения ОСС недействительным «необходимо наличие совокупно нескольких условий: решение принято с существенным нарушением требований ЖК РФ; собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или проголосовал против такого решения; решением нарушены его права и законные интересы, причинены убытки».

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2015 № Ф07-2106/2015 по делу № А42-9894/2014, напротив, было удовлетворено исковое заявление истца, которому на праве оперативного управления принадлежат офисные помещения в жилом доме. Суд постановил, что решение ОСС было принято в отсутствие кворума и на голосование были вынесены вопросы, не включённые в повестку дня собрания.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.05.2015 № 33-8064/2015 по делу №2-3813/2014 частично удовлетворило требование физических лиц к ТСЖ о признании внеочередного общего собрания членов ТСЖ неправомочным, а принятых на нем решений – недействительными. В определении разъяснено, что не всякое нарушение процедуры созыва и проведения ОСС помещений дома (п. 6 ст. 46 ЖК РФ) может являться основанием для признания его решений недействительными. Достаточное основание – то, которое могло повлиять на результаты голосования или повлекло причинение убытков собственнику, не участвовавшему в голосовании и не извещённому о времени и месте проведения ОСС.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 12 февраля 2016 г. по делу N 33-1086/2016 истцу было отказано в признании решений ОСС недействительными – несмотря на то, что судебная коллегия установила отсутствие на собрании кворума, что произошло из-за неправильного подсчёта голосов. Так, в отношении квартир, которые находятся в общей долевой собственности, площадь при определении кворума считалась исходя из общей площади квартиры, в то время как голосовал один из собственников, не предоставивший доверенности от других собственников квартиры. Тем не менее суд, признавая отсутствие кворума, объясняет причину для отказа в удовлетворении иска тем, что истец пропустил установленный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ срок для обжалования таких решений и обратился в суд по истечении 6 месяцев с того дня, когда он должен был узнать о решении ОСС.

Таким образом, правоприменительная практика свидетельствует о том, что суды считают нарушения правил проведения ОСС, повлиявшие на результаты голосования, достаточным основанием для признания решений ОСС нелегитимными.

И наконец, обратим ваше внимание на то, что в суде оспаривается не протокол, а решения. Об этом свидетельствует Апелляционное определение Тверского областного суда от 2 октября 2012 г. по делу № 33-3374. Согласно ему, признание недействительным протокола ОСС не предусмотрено действующим законодательством, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия.

Что должно быть в повестке дня общего собрания собственников?

ОСС и собственники октябрь’16