ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Сегодняшняя статья о том, как Верховный суд РФ решает дела о самовольных пристройках к помещениям. Вы узнаете, должен ли новый владелец квартиры отвечать за незаконную перепланировку, сделанную предыдущим хозяином жилья.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Содержание МКД 30 мая 2017

С чего всё началось

Противостояние двух соседок началось, когда одна из них, решила пристроить к своей квартире на первом этаже балкон. Решено – сделано, балкон пристроили. Соседке сверху это не понравилось, и она подала в суд.

Суд решил дело в её пользу и постановил снести незаконную конструкцию, но в это время квартиру на первом этаже продали. Новый владелец не захотел отвечать по обязательствам прежней хозяйки.

Тем не менее городской суд заменил ответчика на нового правопреемника. Таким образом, балкон должен был снести новый собственник квартиры.

Новый хозяин квартиры подал апелляцию – потребовал отменить решение городского суда. Судебная коллегия апелляционным определением отменила это решение. Суд решил, что раз уж квартиру купили уже с балконом, то новый владелец за него отвечать не должен.

Соседка сверху обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ.

Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД

Содержание МКД декабрь’16

Верховный суд РФ о незаконной перепланировке

Верховный суд отменил апелляционное определение областного суда. Основанием для отмены послужили существенные нарушения норм процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 387 ГПК РФ).

Оказалось, что областной суд неверно решил, что смена собственника имущества, если имущество приобретено новым собственником без обременения, сама по себе не влечёт переход к новому собственнику этого имущества обязанностей, возложенных решением суда на бывшего собственника.

Областной суд нарушил нормы права – закон об исполнительном производстве. Верховный суд указал, что всё же есть основания заменить ответчика и обязать снести балкон нового владельца квартиры.

П. 1 ст. 53 N 229-ФЗ говорит, что если одна из сторон выбывает, то пристав меняет её на правопреемника. Участник разбирательства может выбыть по разным причинам (п. 1 ст. 44 ГПК РФ):

• смерть,
• перевод долга,
• продажа доли в фирме,
• реорганизация,
• смена собственника.

Правопреемника можно заменить на любой стадии судебного разбирательства (п. 1 ст. 44 ГПК РФ). Долговые обязательства переходят ему в силу закона (ст. 392 ГК РФ).

ВС РФ объяснил, что ответчиком по иску о сносе самовольной пристройки выступает тот, кто её воздвиг (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Если пристройку создали с помощью подрядчиков, то отвечать за неё будет заказчик.

Если незаконной пристройкой владеет тот, кто к её постройке не имеет отношения, ответчиком по иску о сносе такой конструкции будет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, которого обязали снести незаконную конструкцию, не строил её, он может обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную пристройку (п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние, лежит на собственнике этого помещения и переходит к новому собственнику.

ВС РФ об установлении сервитута на земельный участок

Содержание МКД июнь’17

Что делать дальше

Теперь новому владельцу квартиры необходимо снести незаконный балкон (ст. 222 ГК РФ). После он сможет подать в суд иск о возмещении убытков к предыдущему владельцу.

Так же обстоит дело с любыми перепланировками в квартире. Вы можете снести стену, расширить дверной проём, объединить ванну и туалет, организовать тёплые полы в коридоре. Но потом по закону всё несогласованное нужно вернуть в прежний вид.

Это сделает владелец жилья, и то, что он купил жильё уже в таком состоянии, не будет оправданием.

Как могут помочь управляющие организации

Управляющие организации в курсе, что творится в подведомственных им домах. Если к вам будут обращаться за советом о конкретной квартире, расскажите покупателю, идут суды, не подавали ли на продавца в суд из-за незаконной пристройке.

Не всегда на квартиру накладывают обременения, и не всё бывает очевидно по документам. В таких ситуациях осведомлённость управляющей организации будет полезна.