«Спрашивали? Отвечаем» о работе ТСЖ, бюллетенях и повестке дня ОСС

В ежемесячную подборку ответов Ассоциации «Р1» на вопросы её членов – УО, ТСЖ и кооперативов – мы включили разъяснения юристов о том, вправе ли ТСН как владелец помещений голосовать на общих собраниях, могут ли супруги принимать разные решения по одному вопросу повестки дня, а собственники – отказаться от прямого договора с РСО.

Вправе ли ТСН голосовать на общих собраниях, являясь владельцем помещений в управляемом МКД

Может ли ТСН, как юрлицо – собственник одного или нескольких помещений в управляемом им доме, быть членом товарищества и участвовать в общих собраниях?

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ, Федеральный закон от 05.05.2014 № 99).

Как организационно-правовая форма – это товарищество, добровольное объединение собственников недвижимого имущества: граждане и юрлица. Следовательно, только владельцы помещений могут стать членами и учредителями ТСН. Такой статус они получают на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч. ч. 1–5 ст. 143 ЖК РФ).

Следовательно, отсутствует законодательный запрет на членство юридического лица в составе ТСН, в том числе и самого этого товарищества, являющегося владельцем площадей в МКД. Для него сохранены все соответствующие права, в том числе и на участие в голосованиях.

Четыре тезиса об общих собраниях членов ТСЖ: разбирают практики

ТСЖ, ТСН, ЖСК 2 марта

При каких условиях ТСЖ может наказывать жителей МКД за вмешательство в работу ИПУ

В доме нет прямых договоров с поставщиками ресурсов. Может ли ТСЖ штрафовать потребителей коммунальных услуг при обнаружении повреждения пломб на ИПУ? 

Согласно п. 81(11) Правил № 354, прибор учёта должен быть защищён от несанкционированного вмешательства в его работу. Для установления факта нарушения этой нормы исполнитель или поставщик вправе установить контрольные пломбы и индикаторы, защитные конструкции, а затем проверять их наличие и сохранность.

В случае когда в доме нет прямого договора с РСО и не заключён ДУ со сторонней организацией, именно ТСЖ является исполнителем услуг. Если в ходе проверки установлены нарушения пломб, сотрудник товарищества должен составить акт о несанкционированном вмешательстве в работу ИПУ. Если к нему нет доступа третьих лиц, то производится перерасчёт платы за эту услугу с применением повышающего коэффициента 10.

Нужно ли вносить паркинг в реестр лицензий региона

Орган Госжилнадзора отказался принимать пакет документов общего собрания собственников по выбору организации для управления подземным паркингом. Правомерны ли действия ведомства? Должен ли такой объект включаться в реестр лицензий УО?

Согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Если УО управляет зданием, которое отвечает указанным признакам, такое здание считается МКД. Данные о нём УО должна разместить в ГИС ЖКХ. Также компания передаёт в орган ГЖН сведения о новом договоре управления и заявление на включение информации в реестр лицензий.

Если же объект не является многоквартирным домом, то он не включается в реестр. Управление нежилым зданием в отсутствие сведений о нём в таком перечне не является нарушением законодательства.

Вносятся ли в реестр лицензий данные о многофункциональном здании

Деятельность УО сентябрь’20

Могут ли супруги, совместно владеющие квартирой, голосовать на ОСС по-разному

У супругов квартира в совместной собственности, но они хотят голосовать по-разному. Нужно ли предоставлять два отдельных бюллетеня на ОСС?

На общем собрании в многоквартирном доме правом заполнить решение обладают только собственники помещений (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). В п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ прописано, что в бюллетене для голосования участник обязан указать реквизиты документа, который подтверждает его право на квартиру или иную площадь в МКД.

В ГК и ЖК РФ есть понятие совместной собственности, когда при регистрации права на помещение указываются несколько лиц. Они на равных пользуются и распоряжаются этим имуществом без выделения долей (ч. ч. 1, 2 ст. 253 ГК РФ).

Таким случаем является покупка супругами квартиры. Голосовать на ОСС может любой из них от лица обоих – без оформления доверенности. Поэтому решения по помещению принимаются тоже совместно. Мнение одного из супругов будет считаться за 100% от всех голосов.

Если им предоставлены два решения, в которых они проголосуют по одному вопросу по-разному, их бюллетени не учитываются при подведении итогов ОСС.

Кто и с какого момента вправе голосовать на общем собрании в МКД

ОСС и собственники 12 марта

Имеют ли собственники право расторгнуть прямой договор с теплоснабжающей организацией

Собственники выбрали УО взамен компании-банкрота. Новая организация готова делать расчёты за отопление по установленным распределителям тепла, и жители хотят отказаться от прямого договора с ТСО. Как правильно сформулировать вопрос для повестки дня ОСС?

В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ отсутствует пункт о том, что собственники на общем собрании могут решить расторгнуть ранее заключённый прямой договор с РСО. Однако перечень компетенций ОСС не является исчерпывающим. В п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что оно может решать и другие вопросы.

Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане свободны реализовывать любые жилищные права в своих интересах. Ограничить такие права можно исключительно в целях защиты конституционного строя, нравственности, обеспечения безопасности государства. Прекращение прямого договора к таким исключениям не относится.

Следовательно, собственники на ОСС вправе принять решение о досрочном прекращении действия прямых договоров, и ограничить их в этом нельзя.

Типовым договором предусмотрено, что он может быть изменён или досрочно расторгнут по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством (п. 28 прил. 1(1) к ПП РФ № 354). При этом расторжение договора совершается в той же форме, что и его заключение, то есть путём принятия решения на ОСС (ст. 452 ГК РФ).

В повестку дня обязательно нужно включить два вопроса:

• прекращение прямого договора с РСО, заключённого на основании ранее принятого решения ОСС;
• внесение изменений в ДУ – включить в него условия об обязанности УО предоставлять коммунальную услугу.

О принятом на ОСС решении необходимо уведомить РСО с приложением копии протокола и бюллетеней общего собрания, оферту договора ресурсоснабжения. С момента получения поставщиком ресурса такого уведомления прямой договор считается расторгнутым в соответствии с ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.