Спрашивали? Отвечаем: распоряжение общим имуществом и проведение ОСС

В феврале эксперты Ассоциации «Р1» пояснили, могут ли органы МСУ включить участки дорог в состав общего имущества МКД, а собственники на ОСС – ограничить управляющей организации доступ к камерам видеонаблюдения. Узнайте ответы на эти и другие вопросы компаний.

Можно ли обустроить двор за счёт средств федерального бюджета, если земельный участок под домом не оформлен

Земельный участок под МКД не входит в состав общего имущества. Собственники решили участвовать в муниципальной программе благоустройства двора, инициировав ОСС о софинансировании таких работ. Но некоторые жители отказались за это голосовать. Вправе ли дом участвовать в программе, и можно ли взыскать плату с воздержавшихся?

Юристы Ассоциации «Р1» отметили, что, согласно письму Минстроя РФ от 04.10.2019 № 37248-ЮТ/06, софинансирование работ по благоустройству дворовых территорий из средств федерального бюджета возможно при соблюдении двух условий:

• на общем собрании принято соответствующее решение;
• участок под МКД поставлен на государственный кадастровый учёт.

В судебном порядке можно взыскать с воздержавшихся жителей долю в оплате участия в программе, так как решения,принятые в пределах компетенции ОСС, являются обязательными даже для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Спрашивали? Отвечаем: расчёты за КР на СОИ и содержание двора МКД

Деятельность УО ноябрь’23

Вправе ли орган МСУ включить в придомовую территорию участки дорог общего пользования

При кадастровом учёте орган МСУ включил в придомовую территорию участки дорог, в том числе выезды на городскую автостраду. Правомерны ли такие действия?

По ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок, на котором расположен МКД, и другие объекты входят в состав общего имущества МКД. Поэтому решение об изменении границ придомовой территории принимают собственники на ОСС (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 12 ст. 85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования, в том числе занятые автомобильными дорогами, не могут быть приватизированы, то есть становиться собственностью частных лиц. Следовательно, их нельзя включить в состав общего имущества МКД, и владельцы помещений вправе оспорить действия органа власти в судебном порядке (п. 68 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Спрашивали? Отвечаем: пять вопросов об обязанностях управляющих МКД

Полезные материалы март’24

Вправе ли собственники заключать договоры о пользовании общим имуществом задним числом

Собственники на ОСС проголосовали за заключение договора с арендатором части общего имущества, включая формулировку регресса – датой, которая уже прошла. Имеют ли они право принимать такие решения?

Собственники помещений в МКД вправе совместно распоряжаться общим имуществом в доме, в том числе принимать решения о пользовании таким имуществом иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Законодательство не запрещает заключать договоры с отметкой, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его подписания. Это допустимо, если:

• в договоре есть ретроактивная оговорка;
• иное не установлено НПА или не вытекает из существа отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

При этом обязанности по исполнению любого договора возникают с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Например, нельзя взыскать неустойку за нарушения, совершённые в период, предшествующий заключению договора, даже если он предусматривает условие об обратной силе (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Спрашивали? Отвечаем: шесть вопросов УО и ТСЖ по управлению МКД

Деятельность УО январь’24

Как правильно установить плату за уборку двора, если он является общим для двух МКД

На земельном участке с одним кадастровым номером расположены два МКД с разными адресами. Как в такой ситуации рассчитать плату за уборку придомовой территории?

Эксперты Ассоциации «Р1» отметили, что в идеале у каждого МКД должна быть своя территория. Двух домов на одном участке быть не должно.

«Единый участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность. Это происходит только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков», – данная позиция отражена в письмах Росреестра от 15.02.2013 № 14-00559/13 и Минфина РФ от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111.

При этом Верховный Суд РФ в определении от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 разъяснил, что НПА не содержат прямого запрета на формирование единого земельного участка для двух и более отдельно стоящих МКД. В таком случае жители при общем дворе пользуются парковкой, контейнерной площадкой, спортивными тренажёрами, скамейками, ограждениями и другими объектами.

Управляющие организации могут заключить договор о совместном содержании указанной территории. Тогда плату нужно распределять пропорционально площади квартир в МКД, включив свою часть расходов в размер платы за жилое помещение.

Могут ли собственники запретить УО пользоваться камерами видеонаблюдения

Совет МКД решил инициировать ОСС об установке видеокамер. При этом жители хотят включить в повестку вопрос об ограничении доступа к ним УО. Могут ли собственники принять такое решение, и вправе ли компания отказать им в организации собрания?

Если группа собственников, обладающих не менее чем 10% от всего количества голосов в МКД, обратится к УО с просьбой провести общее собрание, то компания обязана организовать его в течение 45 дней (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

К компетенции ОСС относится принятие решения об установке системы видеонаблюдения и включения её в состав общего имущества. Владельцы помещений не могут ограничить доступ управляющей организации к ней, так как компания несёт ответственность за надлежащее содержание такого имущества в МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Одна из самых распространённых ошибок при проведении ОСС – включение в повестку вопросов, находящихся вне компетенции ОСС. Из-за этого принятое решение может быть оспорено в суде и отменено.

Не хотите отказаться в такой ситуации? Воспользуйтесь сервисом «ОСС на 100%» и библиотекой повесток. Вы сэкономите время, правильно подготовите все документы, подсчитаете голоса и без проблем оформите итоги.

Оставьте свои контактные данные, и мы вам перезвоним.