Типичные ошибки при проведении общих собраний и как их избежать

Госжилинспекция Санкт-Петербурга на сайте перечислила типичные ошибки, которые совершают собственники помещений и управляющие домами при организации, проведении и оформлении результатов общих собраний в МКД. Делаем обзор этих ошибок и рассказываем, как их избежать.

Ошибки случаются на всех этапах организации и проведения общего собрания

Требования к проведению общих собраний собственников в МКД прописаны в ст. ст. 45–48 ЖК РФ, ч. 1 гл. 9.1 ГК РФ, приказе Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Их должны соблюдать все инициаторы ОСС – собственники и управляющие организации (ч. ч. 2, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

ГЖИ Санкт-Петербурга сделала анализ типичных нарушений, которые совершают инициаторы и участники ОСС. Ведомство условно разделило их группы:

• при созыве и организации собрания;
• при проведении ОСС;
• при оформлении решений, бюллетеней участников;
• при формировании протокола ОСС.

Делаем обзор этих ошибок и приводим нормы из законодательства, в которых прописано, как нужно поступать, чтобы их не совершать.

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

ОСС и собственники февраль’18

При созыве собрания, уведомлении собственников и формировании повестки дня

При созыве и организации общего собрания собственников инициаторы чаще всего:

• размещают уведомления об ОСС в местах общего пользования, но собственники не принимали решения о таком способе информирования их о собрании;
• не указывают в сообщении о проведении ОСС данные о себе, форме предстоящего собрания, дате и месте его проведения и другие обязательные сведения;
• уведомляют собственников о собрании за несколько дней до его начала;
• вносят в повестку дня вопросы, которые не входят в компетенцию ОСС, например, уменьшение норматива КР на СОИ или отказ от взноса на капремонт.

Как правильно: Уведомите собственников о предстоящем собрании способом, который они ранее утвердили, например, разместите объявление на стендах в подъездах. Если такое решения жители дома не принимали – проинформируйте каждого владельца помещения письменно заказным письмом или под роспись. Направьте такие извещения не позднее чем за десять дней до начала ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ укажите в таком уведомлении сведения об инициаторе, форму собрания, дату и место его проведения, повестку дня, порядок ознакомления с материалами ОСС. Составьте повестку дня, включив в неё перечень вопросов, которые вправе рассматривать собрание собственников. Он приведён в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом вы можете использовать нашу Библиотеку повесток.

При проведении собрания в разных форматах, в том числе в период действия антиковидных ограничений

К ошибкам, которые инициаторы собрания и собственники совершают при проведении ОСС, Госжилинспекция Санкт-Петербурга отнесла следующие факты:

• собрание прошло сразу в заочной форме, без очной части;
• при очной встрече не соблюдались ограничения по количеству участников, установленные локальным актов в связи с мерами противодействия распространению коронавирусной инфекции;
• ОСС длилось дольше, чем указано в уведомлении;
• в ходе собрания изменилась повестка дня;
• отсутствовал кворум, необходимый для принятия конкретного решения.

Как правильно: Собрание может проходить в очной, заочной или очно-заочной формах. При этом заочная часть ОСС проводится только в случае, если при проведении очного собрания отсутствовал кворум, указанный в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Иной порядок действий – нарушение ч. 1 ст. 47 ЖК РФ. Мы советуем прописать в уведомлении очно-заочную форму ОСС и перейти к заочной части только после очной.

Перед тем, как проводить собрание, ознакомьтесь с локальным актом и узнайте, какие в городе или регионе установлены ограничения на количество участников массовых мероприятий. Так, согласно п. 2-50 постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 13.03.2020 № 121, установлена планка численность не более 75 человек.

При определении сроков проведения собрания приблизительно определите, сколько нужно времени собственникам для заполнения и передачи инициатору бюллетеней при заочной голосовании. Если же за указанный в уведомлении период не удалось собрать кворум, придётся проводить собрание заново. Продление сроков голосования – нарушение ч. 2 ст. 47 ЖК РФ.

Не включайте в повестку дня новые вопросы, даже если жители дома настаивают на них. В ином случае орган ГЖН сочтёт это нарушением ч. 2 ст. 46 ЖК РФ и не примет результаты голосования.

Тщательно рассчитывайте кворум по каждому вопросу в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Одни вопросы принимаются простым большинством, другие большинством или ⅔ от всех голосов в доме.

У вопросов о переводе жилого помещения в нежилое и участии дома в программе комплексного развития территорий имеют собственный, отличный от других вопросов, кворум. 100% собственников должны проголосовать за уменьшение состава общего имущества МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.

Организация ОСС и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

ОСС и собственники ноябрь’19

При оформлении решений собственников и их представителей

Среди ошибок, которые собственники помещений и УО допускают при оформлении решений, принимаемых на ОСС, Госжилинспекция северной столицы типичными считает следующие:

• неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения;
• указаны не соответствующие действительности сведения о собственниках и площадях помещений;
• в голосовании участвовали лица без доверенности, не являющиеся собственниками;
• участник собрания отметил несколько вариантов ответов по одному вопросу;
• бюллетень не подписан, в нём отсутствует дата заполнения.

Как правильно: Если собственник направляет на собрание своего представителя, то он должен оформить на такого человека доверенность в соответствии с ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, ч. ч. 3,4 ст. 181.5 ГК РФ. Иные форматы документов, подтверждающих полномочия не владельца помещения на ОСС, принимать нельзя. Не допускайте такого представителя к голосованию и не учитывайте его решения при подсчёте голосов.

Проверьте, чтобы в бюллетене были все необходимые реквизиты, в том числе подпись и дата его заполнения (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). В решение вносятся такие сведения, как ФИО голосовавшего, данные о документе, который подтверждает право человека голосовать на ОСС. Проверьте их по актуальному реестру собственников.

Объясните участникам собрания, что по каждому вопросу нужно выбрать только один ответ: «за», «против» или «воздержался». При наличии бюллетеней с нарушениями этих правил они признаются недействительными, и голоса по этим вопросам не подсчитываются.

При подсчёте голосов и составлении протокола ОСС

Последняя группа ошибок при ОСС из обзора ГЖИ Санкт-Петербурга – нарушения, допущенные при оформлении результатов голосования и протоколов собраний:

• неправильно рассчитано количество голосов у собственника;
• в протоколе неверно указаны площади жилых и нежилых помещений;
• не проставлен регистрационный номер протокола;
• отсутствуют сведения об инициаторе общего собрания и его участниках, приглашённых лицах;
• нет сведений о председателе, секретаре ОСС и лицах, которые проводили подсчёт голосов;
• протокол подписан неуполномоченным на это лицом, отсутствовали подписи председателя, секретаря и членом счётной комиссии;
• при решений собрания создать ТСЖ и утвердить его устав протокол подписали не все собственники, голосовавшие «за» по этим вопросам;
• к протоколу прикреплены на все обязательные приложения.

Как правильно: В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД. Внимательно проводите расчёты. При сомнениях обратитесь к результатам предыдущих собраний и сверьтесь с данными из реестра собственников по участнику ОСС, в том числе по площади принадлежащего ему помещения.

При формировании протокола не забудьте проставить его регистрационный номер – УИН, сформированный ГИС ЖКХ при размещении сообщения о собрании (п. 7 Требований № 266/пр).

Если на собрании было принято решение о создании товарищества собственников жилья, то протокол должны подписать все собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за принятие такого решения (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

Приложите к протоколу документы, перечисленные в п. 16–18 Требований № 266/пр. 

Как легко провести ОСС в доме онлайн и зачем это: видеоинструкция

ОСС и собственники апрель’19

На заметку

Судебная практика по оспариванию решений общих собраний собственников показывает: нарушения, допущенные при его проведении и подведении итогов, которые не повлияли на результаты голосования, как правило, не приводят к признанию результатов ОСС недействительными.

Однако следует внимательно отнестись к каждому этапу подготовки и проведения собрания. Это поможет собственникам и управляющим домами избежать лишних прений с органом ГЖН и судебных разбирательств и реализовать принятые на ОСС решения.

Проведение общего собрания – трудоёмкий и не всегда простой процесс. Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Он помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с требованиями НПА, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.