Организация ОСС и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

Проведение общего собрания собственников помещений в любой форме вызывает у инициаторов и управляющих организаций немало вопросов. Отвечаем на некоторые из них: кто может инициировать ОСС, как при заочном голосовании выбрать председателя и секретаря и какие существуют способы сбора решений собственников.

Может ли не собственник помещения выступить инициатором общего собрания собственников

Первый вопрос, о котором мы поговорим в статье, состоит в том, кто может инициировать ОСС и может ли инициатором выступать не собственник помещения, а, например, третье лицо, заинтересованное в проведении такого собрания.

По общему правилу инициировать ОСС может любой собственник помещения в доме, совладелец квартиры, юридическое лицо или инициативная группа из этих лиц. Если в доме есть муниципальное жильё, то собственником в таком случае выступает орган местного самоуправления, и он также имеет законное право инициировать проведение общего собрания, в том числе в заочной форме. Помимо собственников, такое право есть у управляющей организации и правления ТСЖ/ЖК (ч. ч. 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом получается, что, кроме указанных выше лиц и организаций, которые имеют непосредственное отношение к управлению домом, больше никто не может выступать инициатором проведения ОСС. Исключение составляет орган местного самоуправления, который может инициировать собрание согласно ч. 6 ст. 161, ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ.

Какие документы подтверждают право лица голосовать на ОСС

ОСС и собственники июль’19

Как при заочной форме ОСС выбрать секретаря и председателя такого собрания

Сложности у УО и собственников при подготовке и проведении общего собрания собственников в заочной форме вызывают вопросы избрания председателя и секретаря ОСС:

• нужно ли их заранее определить и вписать в бюллетень;
• могут ли председатель и секретарь собрания быть не собственниками помещений в доме, а представителями управляющей организации или другими физическими лицами.

В ЖК РФ прямо не указано, что на общем собрании собственников участники в обязательном порядке должны принять решение о выборе председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии. Но согласно ч. 3, п. 4 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ, пп. «в» п. 12 Требований из приказа № 266/пр, в протоколе общего собрания необходимо указывать информацию о членах счётной комиссии, председателе и секретаре, который и составляет такой документ. Подписать протокол должны все указанные выше лица (п. 4 Требований № 266/пр).

Следовательно, в повестку дня необходимо включить соответствующие вопросы, в том числе при заочной форме проведения ОСС. При проведении собрания в заочной форме инициаторы должны сразу внести в повестку дня данные о предлагаемых в качестве секретаря, председателя и счётной комиссии кандидатов. При этом собственники имеют право выбрать председателя и секретаря, а также членов счётной комиссии сразу на несколько собраний. Законодательно такое решение общего собрания не запрещено.

Могут ли быть председателем или секретарём ОСС не собственники помещений в доме

Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 указал на то, что правом голосования на ОСС обладают только собственники помещений в МКД, и пришёл к выводу, что нельзя считать участниками собрания лиц, которые не имеют статуса владельца помещения в доме.

При этом широко распространена практика, когда председателем/секретарём ОСС выбираются представители управляющих организаций. Суды, рассматривавшие дела об оспаривании протоколов таких собраний, в большинстве случаев не принимали этот факт во внимание и отклоняли иски собственников о признании решений участников ОСС недействительными.

Следовательно, секретарём, председателем и членами счётной комиссии на общем собрании собственников в МКД вправе выступать владельцы помещений в таком доме или представители управляющей этим домом организации. Иные лица не имеют права быть участниками ОСС.

Как легко провести ОСС в доме онлайн и зачем это: видеоинструкция

ОСС и собственники апрель’19

Каким образом и в каком формате допустимо распространять и принимать бюллетени на заочном ОСС

Заочная форма проведения общего собрания собственников помещений в МКД введена в ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ. Она представляет собой голосование путём передачи собственниками заполненных бюллетеней по адресу и до даты, указанным в сообщении о проведении ОСС (ст. 47 ЖК РФ). Как правило, при заочной форме ОСС, если голосование проходит без использования информационной системы или же только часть собственников онлайн принимает решения по вопросам повестки дня, инициаторы:

1. Разносят бюллетени по квартирам, вручая собственникам в руки.
2. В период голосования несколько раз обходят квартиры, чтобы собрать заполненные бюллетени.

При этом наши клиенты задаются вопросом, правомерно ли разложить письма с бланками для голосования по почтовым ящикам и предложить собственникам после заполнения бюллетеней опустить их в ящик УО, размещённый в подъезде, или выслать по почте в адрес инициатора собрания.

В ст. 47 ЖК РФ можно выделить несколько способов сбора бюллетеней при заочном голосовании на ОСС: встречи с собственниками или поквартирный обход, а также сбор решений в месте или по адресу, указанному в сообщении о проведении ОСС. При этом порядок распространения бюллетеней нигде не зафиксирован, и на практике многие управляющие организации раскладывают бланки для голосования по почтовым ящикам.

Суды не признают это фактором, который влечёт за собой признание протокола ОСС/решений недействительными, а часто и вообще не рассматривают такой способ раздачи бланков как нарушение процедуры проведения собрания, если были соблюдены все требования ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ. Следовательно, инициаторы общего собрания собственников в заочной форме могут распространить бюллетени, разложив их по почтовым ящикам и указав способ их сбора после заполнения в сообщении об ОСС и/или на обратной стороне листа для голосования.

Решения собственников на заочном ОСС без использования информационной системы должны быть оформлены в письменном виде и переданы инициаторам (ч. ч. 1, 3 ст. 47 ЖК РФ). Поэтому никакие иные форматы голосования инициаторы использовать не могут. Орган ГЖН не примет в качестве доказательств голосования собственника ни аудиозапись, ни смс-переписку, в которых собственник голосовал по вопросам повестки дня. Такие форматы передачи решений законодательством не предусмотрены.

Кто такой администратор ОСС, и когда он избирается

ОСС и собственники 27 мая 2019

Как сократить трудозатраты УО на проведение заочного голосования на ОСС

Законодательство предусматривает общие правила и принципы проведения общих собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Но собственники и управляющие организации на практике сталкиваются с десятками нюансов и трудностей, нигде не прописанными и никак не регламентированными.

Проведение общего собрания собственников в заочной или очно-заочной форме помогает инициаторам собрать необходимый кворум, чтобы ОСС было правомочным принимать решения по повестке дня. При этом заочная форма – самая трудоёмкая и занимает много времени у организаторов, ведь нужно разнести бюллетени, а потом собрать их.

Поэтому некоторые управляющие организации, стремясь набрать на ОСС кворум, идут по пути автоматизации процесса голосования и оптимизации работы по проведению общих собраний – переходят на онлайн-голосование через ГИС ЖКХ и региональные системы. Это позволит сократить трудозатраты на сбор бюллетеней и быстрее собрать кворум.