«Вы нам писали» об ОСС в новостройках, ремонте вентканалов и НДС

Традиционно в начале месяца публикуем ответы юристов Ассоциации «Р1» на вопросы читателей. Из подборки за март узнайте, кто заполняет ГИС ЖКХ в доме с одним собственником, может ли застройщик инициировать ОСС, по какой статье проводить расходы на восстановление вентканалов и нужно ли платить НДС с доходов за сдачу МОП в аренду.

Вправе ли исполнитель начислять собственникам плату за ЖКУ в доме, который не введён в эксплуатацию

Имеют ли право УО и РСО оказывать услуги и брать за них плату в домах, где не получено разрешение на ввод в эксплуатацию?

В соответствии с ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникает:

• у владельца – с момента возникновения права собственности на помещение;
• у лица, принявшего от застройщика квартиру в данном доме по передаточному акту, – после выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию;
• у застройщика в отношении не переданных иным лицам площадей – также с момента получения такого разрешения.

При этом управляющая организация вправе начать работу в многоквартирном доме только при наличии документов о вводе его в эксплуатацию. В ином случае выставление счетов на оплату ЖКУ уже заселившимся людям является нарушением.

Может ли застройщик инициировать ОСС в новом доме

Нужно ли собственнику в лице застройщика размещать в ГИС ЖКХ сообщение о проведении первого ОСС по выбору способа управления?

Инициатором общего собрания в МКД могут быть:

• любой владелец помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• группа собственников, которые обладают не менее чем 10% от общего количества голосов в доме.

Если в новом МКД есть непроданные помещения, на которые оформлены права в ЕГРН, то они принадлежат застройщику. В такой ситуации он также может выступать в качестве инициатора, создавать сообщения в системе о собрании и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Согласно ст. 47.1 ЖК РФ, при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ нужно начать с определения инициатора, который формирует повестку дня, готовит и отправляет сообщение, собирает решения на бумаге и вносит их в систему (ч. ч. 2.1, 10 ст. 47.1 ЖК РФ, п. 2.2. гл. XIII приказа № 79/пр).

Следовательно, собственнику в лице застройщика необходимо размещать в ГИС ЖКХ сообщение о проведении первого собрания, в том числе по выбору способа управления, если он является инициатором ОСС.

Вправе ли застройщик голосовать на ОСС в доме, построенном по ДДУ

ОСС и собственники апрель’24

Можно ли оплатить восстановление вентиляционных каналов в МКД из средств на содержание

За счёт какой статьи расходов – текущего ремонта или содержания – должны проводиться работы по восстановлению работоспособности вентиляционных каналов в многоквартирном доме?

Приведение в рабочее состояние вентканалов в МКД относится к текущему ремонту общего имущества собственников. Капремонт будет, если речь идёт о строительстве нового элемента с нуля.

Причём проведение восстановления таких систем не зависит от наличия или отсутствия соответствующего решения ОСС. Если оно не принято, управляющая организация всё равно обязана выполнять текущие работы, направленные на поддержание установленного уровня содержания общего имущества МКД.

Кто размещает информацию в ГИС ЖКХ по дому, где все помещения – в собственности одного лица

Все квартиры в МКД принадлежат одному человеку. Кто заполняет данные по дому в ГИС ЖКХ?

В соответствии с ч. 18 ст. 7 № 209-ФЗ, информацию о МКД в систему вносят лица, управляющие многоквартирными домами и оказывающие услуги по содержанию и ремонту общего имущества, предоставляющие КУ.

Перечень таких сведений указан в п. п. 1, 2, 6, 7, 21–25, 28–33, 35–40 ч. 1 ст. 6 № 209-ФЗ. Состав, сроки и периодичность размещения данных зафиксированы в приказе № 79/пр.

Из анализа этих НПА следует, что собственник всех помещений вправе принять единолично решение о выборе способа управления домом, а определённое таким решением лицо обязано вносить информацию в ГИС ЖКХ в соответствии с № 209-ФЗ и № 79/пр (письмо Минстроя РФ от 03.03.2025 № 11824-ДН/04).

Считают ли суды незаконным отказ в перелицензировании из-за ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ 14 апреля

Нужно ли УО платить НДС с целевых доходов от сдачи части общего имущества в аренду

По решению собственников УО сдаёт в аренду места общего пользования, доход от неё отражаются и учитываются по статье «Текущий ремонт» как целевой. Облагаются ли эти деньги НДС 5%,если УО выступает как посредник? Что нужно предусмотреть в договоре, чтобы избежать начисления налога?

Если УО по заданию собственников сдаёт в аренду общее имущество, но оформляет договоры и закрывающие документы от своего имени, налоговая трактует это как оказание услуги от управляющей организации, а не как посредничество. Следовательно, операция облагается НДС.

Чтобы таких начислений не было, нужны:

• протокол ОСС с решением о передаче полномочий по аренде УО,
• заключённый агентский договор с собственниками для защиты правовой позиции.

В соглашении с арендаторами следует указать, что предоставление части общего имущества проводится в рамках управления и поступления перечисляются в пользу собственников. Если нет агентского договора, то сдача в аренду МОП от имени УО – облагаемая налогом операция.

Как нововведения и инициативы в налогообложении влияют на работу УО

Деятельность УО сентябрь’25

В какой срок поставщик электроэнергии должен заменить приборы учёта по заявке потребителя

Гарантирующий поставщик в течение трёх лет не меняет неисправные ИПУ электроэнергии в квартирах по запросу ТСЖ. Что делать?

Согласно п. 136 Основных положений № 442, организацию коммерческого учёта электроэнергии на розничных рынках обеспечивают гарантирующий поставщик совместно с сетевой компанией.

Они обязаны за свой счёт устанавливать, заменять и вводить в эксплуатацию ИПУ, в том числе интеллектуальные, в квартирах и частных домах (п. п. 80(1), 80(2) Правил № 354).

Установка и ввод в эксплуатацию должны быть выполнены не позднее шести месяцев – с 1 января 2027 года трёх месяцев – с даты истечения межповерочного интервала или получения заявки от потребителя. Бездействие гарантирующего поставщика следует обжаловать в ГЖИ, прокуратуру или суд.

В рубрике «Вы нам писали» мы вместе с экспертами Ассоциации «Р1» отвечаем на интересные вопросы об управлении МКД от наших подписчиков с разных площадок – с портала, из канала в Дзене и ВК-сообщества, из комментариев к телеграм-постам. Разъяснения простых ситуаций по-прежнему выходят в пятничной рубрике «Разбор полётов». Подписывайтесь и следите за публикациями.