Поквартирный обход как способ снижения ОДН. Интервью с Николаем Федотовым

Сегодня мы поговорим о наболевшей для управляющих организаций теме – о том, как недобросовестные жильцы недоплачивают за потреблённые воду и электричество и как этому противостоять.
Чтобы разобраться в проблеме, мы побеседовали с экспертом – Николаем Федотовым, руководителем компании «Учёт-Сервис». Николай уже 6 лет работает с управляющими компаниями в Санкт-Петербурге и Петрозаводске, в том числе помогает им снизить ОДН.

Маленькие хитрости

РосКвартал: Николай, все мы что-то слышали или знаем о том, как собственники многоквартирных домов могут обманывать УК с показаниями счётчиков. Расскажите об этом поподробнее.

Николай Федотов: Да, на индивидуальные приборы учёта, или просто счётчики, собственники регулярно пытаются повлиять. Расскажу про ИПУ воды, так как это наиболее актуально. Хотя по большей части это применимо и к ИПУ электроэнергии.
Один из самых распространённых способов – остановить ИПУ магнитом. Есть специальные неодимовые магниты. С их помощью можно остановить даже специальный «антимагнитный» счётчик. Другой способ – продеть через «косой» фильтр проволоку, вставив её в ИПУ, и счётчик тоже перестанет крутиться. Это возможно, если «косой» фильтр установлен и не опломбирован. Некоторые собственники сверлят в корпусе ИПУ отверстие, вставляют туда иголку или зубочистку, или сжимают корпус ИПУ специальной струбциной, отчего крыльчатка перестаёт вращаться. Все эти способы подробно расписаны в интернете. Полно различных пособий о том, как «сэкономить» на воде.

РосКвартал: Можно ли разоблачить эти хитрости?

Н. Ф.: Можно. На каждый способ остановки счётчика мы реагируем по-разному. Чтобы противодействовать остановке счётчиков магнитом, мы клеим антимагнитные пломбы. Конечно, жулики без дела не сидят и уже разработали множество способов обмануть антимагнитную пломбу. Поэтому нужно выбрать такую, чтобы её невозможно было обмануть. Во-первых, в ней должна быть термоиндексация (чтобы нельзя было отклеить нагреванием, например, феном), во-вторых – двойной контрольный элемент (чтобы пломбу с одним номером, можно было наклеить сверху и снизу ИПУ), и в-третьих, контрольный элемент должен срабатывать на расстоянии минимум в 4–5 см от магнита. Если соберётесь покупать пломбы, советую попросить выслать образцы и проверить, на каком расстоянии они срабатывают.

Чтобы предупредить остановку ИПУ через фильтр, мы дополнительно пломбируем «косой» фильтр. Для выявления нарушения целостности ИПУ при обходе осматриваем и ощупываем каждый ИПУ. Если отверстие найдено – составляем соответствующий акт.
Со сжатием корпуса ИПУ сложнее. Его невозможно выявить, если «жулик» подготовился к обходу и снял струбцину. Но у нас есть все данные по дому. Мы знаем, в каких квартирах показания ИПУ не меняются или меняются в незначительной степени. Также при обходе мы можем выяснить, сколько потребителей проживает в квартире. И если мы выявим, что в квартире проживает 5 потребителей, а расходуют они по 1 куб. м воды в месяц, мы обязательно спросим об этом нанимателя. Как правило, разговора бывает достаточно, и показания ИПУ начинают меняться.

РосКвартал: А как же потом доказать, что такой осмотр проводился и нарушение выявлено?

Н. Ф.: При обходе мы составляем соответствующие акты. В том числе предупреждаем под роспись, что при нарушении целостности ИПУ или контрольных пломб «Антимагнит» нанимателю будет произведен перерасчёт исходя из круглосуточного водопотребления по сечению трубы за последние полгода (по п. 62 Постановления Правительства РФ N 354). Кроме того, при установке пломб «Антимагнит» мы фотографируем каждый ИПУ с пломбой и отправляем в УО вместе с отчётом по дому. В случае конфликтной ситуации эти фото могут помочь.

РосКвартал: Какие ещё бывают нарушения?

Н. Ф.: Ещё бывают «резиновые квартиры», когда в квартире без ИПУ потребителей проживает больше, чем зарегистрировано. Мы сверяем количество зарегистрированных потребителей с фактическим количеством в каждой квартире без ИПУ. Собственник либо сам говорит, как есть, сколько потребителей проживает в квартире (такое часто бывает), либо о такой квартире говорят соседи. Как правило, они знают, сколько человек живет в соседней квартире. По 354-му Постановлению Правительства, если сам собственник отказывается подписывать акт, в нём должны поставить свою подпись два других собственника МКД – соседи, представитель УО и старший по дому.

Статья о том, как вносить данные по приборам учёта в ГИС ЖКХ

Немного статистики

РосКвартал: И много таких «лишних людей» находите?

Н. Ф.: По статистике, на средний 120-квартирный дом попадается 6–7 незарегистрированных потребителей. Иногда в таком доме выявляется 15–20 незарегистрированных потребителей.

Также часто встречается такое нарушение, как занижение показаний ПУ. В среднем в небольшом доме мы находим 100–200 непереданных куб. м воды. Это значит, что по 120-квартирному дому можно будет сразу доначислить 5000–15000 рублей за выявленные непереданные кубы и за выявленных незарегистрированных потребителей.

РосКвартал: В МКД есть не только жилые помещения, но и нежилые. Как обстоит дело с ними?

Н. Ф.: Это отдельная тема. Юридические лица часто позволяют себе нарушения. Особенно это относится к мини-гостиницам, хостелам, общепиту, спортзалам и так далее. Остановив ИПУ, какое-нибудь кафе может ежемесячно приносить убытки в сотни кубов воды. К примеру, в одной из мини-гостиниц без ИПУ, переоборудованной из квартиры, по документам прописан один наниматель, а по факту мы выявляем 10 санузлов и 17 койко-мест и по тарифам водоканала доначисляем за 1 месяц 58 116 рублей.

Жилые помещения по договорам социального найма
48257
0

К вопросу об овчинке и выделке

РосКвартал: Понятно, что нарушителей хватает и убытков тоже. Но стоит ли тратить деньги и силы на поквартирный обход?

Н. Ф.: Конечно, стоит. Экономический эффект от поквартирного обхода очевиден.

Прежде всего по итогам обхода вы сразу доначислите, по очень приблизительным подсчётам, от 5000 до 20000 рублей с одного 100-квартирного дома. А потом начнётся магия. За воду начинают платить те, кто раньше не платил. И тут-то показатель ОДН начинает снижаться. У одного из наших клиентов мы сопоставили 6 месяцев до того, как произвели обход, и 6 месяцев после, и выяснилось, что показатель ОДН снизился в 6,7 раза! Потом минимум раз в полгода, максимум раз в год нужно повторять обход. Следить, чтобы контрольные пломбы не были повреждены. Заглядывать в те квартиры, в которые не удалось попасть в первый раз. Фиксировать нарушения. При выявлении повреждения или отсутствия пломбы – начисляете исходя из круглосуточного водопотребления по сечению трубы, со дня последней проверки (не более чем за полгода).

Ещё одна польза от поквартирного обхода – формирование телефонной базы нанимателей. При обходе мы берём контактные номера телефонов. Как правило, жильцы оставляют сотовые номера. Вы всегда сможете позвонить нанимателю или передать информацию через смс.

РосКвартал: Почему бы УО самой не проверить счётчики в МКД?

Н. Ф.: Сама УО тоже может этим заняться, но ей придётся столкнуться с рядом сложностей. Приведу конкретный пример из практики. В одном из ЖКС Санкт-Петербурга решили организовать поквартирный обход. Директор издал приказ, работа закипела. Сотрудники начали приносить Акты по сверке ИПУ. Бухгалтерия берёт их в работу, и выясняется, что никаких проблем нет. Все платят корректно, нарушители отсутствуют. Начали разбираться, выяснилось, что по квартирам никто не ходил, сотрудники просто дописывали по 2 куба к прошлым показаниям ИПУ и подделывали подпись нанимателя. Тогда начали требовать фотоотчет, но выяснилось, что не на что фотографировать. Директор ЗАКУПИЛ всем фотоаппараты! И тут, какая досада, оказалось, что сотрудников не пускают в квартиры, попасть смогли менее чем в 3% квартир!

РосКвартал: А Ваших сотрудников пускают в квартиры?

Н.Ф.: Мы гарантируем обход минимум 70% жилого фонда. По статистике, в среднем обходим около 75%, ходим преимущественно в вечернее время. У нас другая мотивация, мы работаем на результат, получаем деньги за результат и должны результат выдавать. Иначе какой смысл с нами работать?

Как правило, проблема УО в этом вопросе в том, что проводить обход некому, а те, кого назначат это делать, ходят только в рабочее время, когда никого нет дома. Ясно, что сотрудники УО относятся к обходам без энтузиазма, потому что расценивают их как дополнительную нагрузку к работе, за которую они не получают доплат. А в итоге результатов нет ни в основной, ни в дополнительной работе. К тому же эту работу нужно ведь кому-то организовывать и контролировать: заполнять документы, закупать пломбы и т.д. Обычно этим занимаются директор или главный инженер, у которых и так дел полно.

РосКвартал: Николай, спасибо за интервью и полезные советы!

Советы от Николая Федотова

Если будете организовывать поквартирный обход с установкой антимагнитных пломб:

выберите хорошие пломбы,
подготовьте документы (скачать формы можно здесь),
продумайте, кто и когда будет выполнять обход, в каком виде передавать результаты,
сразу внедрите фотоотчет.

Если хотите получить консультацию по снижению ОДН в своей компании от Николая Федотова – звоните по телефону 8 911 423-04-93 или оставляйте заявку на сайте.