Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение
Вопрос о праве собственников отменить принятое ими ранее на ОСС решение, сложнее, чем кажется. Практика сложилась противоречивая. Проанализируем, как подобные дела разбирают суды.
10 ошибок при проведении общих собраний собственников
Собственники могут отменить принятое ранее решение
Вот одно из последних судебных дел. Собственники помещений в многоквартирном доме приняли на общем собрании решение отказаться от услуг своей управляющей организации и выбрали новую. Через месяц они передумали, организовали новое собрание и отменили на нём решение предыдущего.
Старая управляющая организация получила решение и уведомила о нём действующую УО. Но тут группа собственников, которые выступали за смену управляющей организации, обратилась в ГЖИ с жалобой на то, что старая УО не передаёт действующей техническую документацию на дом.
Началась проверка, в результате которой ГЖИ выдала предписание старой УО передать техдокументацию. УО с предписанием не согласилась и обратилась в суд. Арбитражный суд поддержал управляющую организацию. Верховный суд РФ согласился с его доводами.
Общее собрание собственников по своей правовой природе – орган управления многоквартирным домом. У ОСС есть право принимать определённые решения, а потом их изменять или отменять.
Компетенцию общего собрания можно ограничить законом или соглашением собственников. Глава 9.1 ГК РФ компетенцию общего собрания не ограничивает, а статья 44 ЖК РФ, которая определяет компетенцию собрания, не запрещает отменять ранее состоявшиеся решения.
Изменять или расторгать договор управления домом можно в разрешённом гражданским законодательством порядке (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Статья 450 ГК РФ допускает одностороннее изменение и расторжение договора.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, а также в постановлении от 05.06.2012 № 17635/11 ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в доме могут в одностороннем порядке отказаться исполнять договор управления, если управляющая организация не выполняет такой договор и если они приняли решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Признание решения ОСС ничтожным
ОСС не может отменить решение, не относящееся к его компетенции
Однако есть и иная точка зрения на этот вопрос. Её сторонники говорят, что напрямую в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которой перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников, не прописано право собственников отменять ранее принятые ими на общих собраниях решения.
Не отнесено к компетенции ОСС и разрешение вопросов о законности ранее принятого решения, подтверждение действия предыдущего решения собрания об избрании управляющей организации. Если толковать положение п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ буквально, можно сделать вывод, что ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции.
Между тем, статья 46 ЖК РФ предусматривает судебный порядок оспаривания решений общего собрания. Решение общего собрания ничтожно, если было принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
К таким выводам пришла судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, разбирая дело о смене управляющей организации в многоквартирном доме. Коллегия указала, что действующее законодательство не предусматривает возможности для ОСС принимать решения о (об):
- подтверждении и признании действующим договора управления;
- отмене принятых ранее решений ОСС о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации.
Перечисленные вопросы не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Одновременно с этим не предусмотрено включение таких вопросов в повестку дня общего собрания.
Отменить решение ОСС может только суд
Свердловский областной суд разбирал дело о признании недействительным решение одного собрания. В повестку дня собрания в том числе входил вопрос с такой формулировкой «отмена решения внеочередного общего собрания собственников <...> по выбору управляющей организации».
Суд первой инстанции указал, что вопрос об отмене предыдущего решения ОСС по выбору управляющей организации не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Это важное уточнение – недействительным признаётся не всё решение полностью, а только его часть.
Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции.
Свердловский областной суд согласился с выводами суда первой инстанции, потому по смыслу статьи 46 ЖК РФ недействительным решение общего собрания признаёт только суд, ОСС таким правом не наделено.
Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным
Заключение
Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение неоднозначно решается судами. Одни говорят, что ст. 44 ЖК РФ напрямую не запрещает собранию отменять ранее принятые решения.
Другие ссылаются на п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и трактуют его буквально: ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции. Поэтому признать недействительным решение ОСС может только суд.
А что думаете вы по этому поводу?
Как вам публикация? Оцените и оставьте комментарий
Вопросы по теме
Ждёт ответа8 июляПризнание недействительным письменного решения собственника без указания в них идентификаторов (СНИЛС, ЕГРН) .
В инспекцию Нижегородской области передан протокол собрания и бюллетени. В нарушение пп.е) п. 17 Приказа № 266/пр., в бюллетенях, около 30%, отсутствует и СНИЛС, и ЕГРН. ОСС проводилось застройщиком в интересах УО принявшей дом в порядке ч. 14 ст. 161. Инициатор и счётная комиссия (все от застройщика и УО) приняли к подсчёту бюллетени без СНИЛС и ЕГРН, причём при их одновременном отсутствии. Инспекция приняла эти бюллетени и в своих разъяснениях указала, что не считает отсутствие СНИЛС и ЕГРН в бюллетенях препятствием к принятии к подсчёту. Инспекция ссылается на отсутствие в 938 порядке формулировок, указывающих на такие признаки отказа в приёме документов. При признании неполных бюллетеней недействительными - кворум на собрании отсутствует. Сложилась судебная практика: Решение Арбитражного суда Оренбургской обл. от 21.05.26 по делу А47-2425/2026 - прямо указывает на обязательность СНИЛС и ЕГРН в бюллетене. Указания в тексте: Апелляционное определение СК Волгоградского обл. суда от 11.02.26 по делу № 33-1182/2026; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7.11.2025 г. по делу № А45-40616/2024. Каковы действия собственников при оспаривании?
- Есть ответ10 июня
Проведение ОСС по вопросу капремонта и по иным ремонтным работам в МКД за счёт собственников.
Добрый день! Прошу подсказать по следующему вопросу - в нашем МКД сейчас идет подготовка к проведению ОСС по вопросу капитального ремонта (проведение ремонтных работ ранее сроков региональной программы). В то же время у собственников МКД назрел вопрос об установке в МКД видеонаблюдения за счёт собственных средств. Возможно ли в рамках одного ОСС обсуждать два направления ремонтных работ - и капитального ремонта за счёт средств специального счёта и проведения ремонтных работ за счёт средств собственников, допустимо ли в одном Протоколе ОСС объединить два данных вида ремонтных работ с разным финансированием? Или данные ОСС по разным видам ремонтных работ должны быть разделены? Например, проводиться в один день, но разными Протоколами, каждый по своему виду ремонтных работ. Буду благодарна за помощь.
Что вы об этом думаете?
ПравилаПолагаю это самым существенным обстоятельством - возникли ли правовые последствия решения. Если оно уже реализовывается, просто отменить нельзя! Очередной пример, какое "сырое тесто" представляет из себя ЖК РФ по сравнению с ГК. Случай в нашем ТСЖ: на ОСС принято решение устроить пандус для колясок, на ОСЧ заложили в смету и собрали с граждан 220тыс.р., а пандус не сделали. Через год собственник, не член ТСЖ, подает жалобу в ГЖИ, что решение не выполнено. Чтобы отмазаться, правление инициирует ОСС с вопросом - отмена ранее принятого решения о пандусе. ГЖИ разводит руками, ничего, мол, не поделаешь. Позвольте, а деньги где? Остались в ТСЖ. Получается, вместе с отменой должен был быть решен вопрос о судьбе денег. Надеюсь, когда нибудь ВС разжует эти особенности.
А как быть в следующей ситуации? Собственники на осс приняли решение об оплате кр на сои по показаниям одпу. В процессе такой оплаты поняли, что это неудобно: каждый месяц новые цифры. Могут ли они провести осс и принять решение об оплате кр на сои по среднемесячному с последующим перерасчетом? В ч. 9.2 ст. 156 жк рф прописаны оба эти варианта. Если по логике, никто не может им запретить пробовать тот или иной способ оплаы.
Полагаю недопустимым решения ООС об отмене ранее принятых решений. Предположим такую ситуацию: в 2016 году принимают тарифы на жилищную услугу, а в 2018 году принимают решение об отмене решений принятых в 2016 году, без установления иных тарифов. Возникает два вопроса, что делать с платежами на будущее и возникает ли у собственников право требовать возврата ранее собранных средств. Именно поэтому, решения могут быть изменены, но не отменены. В противном случае это приведет к бесконечным судебным спорам.
Вынужден продолжить цитирование Если на последующем собрании вопрос об отмене ранее принятых решений прямо не ставился, однако фактически приняты иные решения по тем же самым вопросам, предполагается, что тем самым кредиторы выразили волю на отмену ранее принятых решений. Поскольку в рассматриваемом случае ранее принятые решения были отменены до утверждения арбитражного управляющего судом, то есть не произвели юридический эффект в обороте, и в действиях кредиторов отсутствовали признаки злоупотребления правом, судебная коллегия отказала в удовлетворении требований конкурсного кредитора. {"Обзор судебной практики по вопросам, связанным с признанием недействительными решений собраний и комитетов кредиторов в процедурах банкротства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
Ничто не препятствует распространить на решения ОСС существующее в адмпрактике понятие самоконтроля, реализация которого позволяет органам власти и МСУ отменить/изменить свое решение при определенных условиях. В плане публикации более уместна следующая правовая позиция Верховного Суда РФ, которая, очевидно, станет определяющей в разрешении вопроса о полномочиях ОСС по пересмотру своих решений. "3. Собрание кредиторов вправе отменить собственное решение, принятое ранее. Такая отмена возможна до тех пор, пока решение не начало влиять на права и законные интересы лиц, не входящих в гражданско-правовое сообщество, объединяющее кредиторов. ………….. При этом законодательством о несостоятельности не установлены специальные правила отмены указанных решений гражданско-правового сообщества кредиторов. Такая отмена правомерна, если она не имеет признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) и совершена до того момента, пока отмененное решение не начало влиять на права и законные интересы внешних по отношению к участникам упомянутого сообщества лиц (не произвело юридический эффект в гражданском обороте) (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).