До конца июня собственники помещений в МКД обязаны провести годовое общее собрание. Но на практике жители домов делают это редко, и никто за это их не наказывает. Рассказываем, зачем УО помогать жителям дома проводить годовое ОСС.

Объяснить собственникам, что они обязаны ежегодно проводить годовое ОСС

Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое ОСС. Сделать это нужно в течение второго квартала года, если иной срок не установлен договором управления или решением предыдущего собрания.

Владельцы помещений в доме в порядке, установленном законодательством, должны ежегодно с 1 апреля по 30 июня, проводить годовое собрание. При этом в НПА нет норм, которые бы предусматривали какую-либо ответственность собственников за то, что они не выполняют требование ч. 1 ст. 45 ЖК РФ.

Из-за того, что ответственности нет, на практике часто проводятся внеочередные ОСС, вызванные насущной потребностью жителей дома или управляющей организации, ТСЖ, кооператива решить какие-то важные вопросы по управлению, содержанию или ремонту МКД.

Рассказать собственникам о проделанной работе и ответить на их вопросы по годовому отчёту

В вопросе проведения годовых собраний есть и другая крайность: собственники считают, что УО обязана организовать ОСС, указанное в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, и внести в повестку дня вопрос об утверждении её годового отчёта. Но это заблуждение.

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчёт в ГИС ЖКХ. Это же прописано в пп. «з» п. 4 Правил № 416.

Предоставлять отчёт не значит вынести его на утверждение ОСС. Управляющая организация вправе просто уведомить жителей МКД о том, где они могут найти отчёт, например, в ГИС ЖКХ. Предоставлять его копию на бумаге или утверждать у собственников УО не должна.

В 2018 году законодатели хотели вменить управляющим домами такую обязанность: обсуждался законопроект № 18/00081664, но он получил отрицательное заключение. В заключении указано, что предложения из проекта противоречат жилищному законодательству. Обсуждение отчёта УО не входит в компетенцию ОСС. Если у жителей дома были нарекания к качеству работы компании, то это должно быть отражено в актах приёмки работ и услуг, а не в решении ОСС по годовому отчёту.

Таким образом, управляющая организация не обязана выносить на утверждение ОСС свой годовой отчёт. При этом она имеет право представить его на годовом собрании, рассказать о том, что сделано за год, какие в доме произошли положительные изменения, сколько собранных средств направлено на содержание и ремонт.

Намного проще отправить жителей искать отчёт на сайте или в ГИС ЖКХ. Но клиентоориентированные управляющие организации предпочитают сами рассказать об этом собственникам, не боясь ответить на вопросы о своей работе. Это одна из причин, почему УО следует помочь собственникам выполнить требованиеч. 1 ст. 45 ЖК РФ о проведении годового собрания. Дальше поговорим о других причинах это сделать.

Научить собственников правильно проводить ОСС и проявлять инициативу при управлении домом

Многие управляющие домами и ТСЖ жалуются, что собственники помещений в МКД пассивны в процессах управления их домом. Они не только не организуют собрания, но и не участвуют в них, когда это за них делает УО.

Но иногда причина такой пассивности собственников – в непонимании или незнании своих прав и обязанностей, а применительно к ОСС – процедуры подготовки и проведения собраний. Они не понимают, с чего начать, что можно и что нельзя делать, какие документы подготовить и в какие сроки.

Собственники обязаны проводить годовое собрание. И управляющие организации могут им помочь. Пройдя с инициативной группой жителей этот путь один-два раза, УО научит собственников самих это делать. После этого жители дома будут самостоятельно созывать общие собрания по волнующим их вопросам, а не ждать, когда это сделает УО.

Начните такое обучение именно с годового собрания собственников, которое они обязаны проводить. Жители дома почувствую свою причастность и ответственность к управлению МКД и решению вопросов по содержанию и ремонту. В такой ситуации коммуникация с собственниками станет для УО более простой, к чему и стремятся современные клиентоориентированные компании.

Вместе с собственниками решить текущие вопросы управления домом и сократить число внеочередных ОСС

Обычно в МКД проводят не годовое собрание, предписанное законом, а внеочередные: столько, сколько потребуется УО или собственникам. На таких собраниях решают возникающие в течение года вопросы по текущему и капитальному ремонту, содержанию дома, выбору Совета дома и другие.

Каждое собрание – траты денег и времени на его организацию и проведение. При этом можно приучить собственников решать вопросы, возникающие ежегодно, на одном, обязательном согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собрании. По закону его должны проводить именно жители дома.

На годовое собрание вы можете вынести следующие вопросы: план текущего ремонта общего имущества, размер платы за содержание жилья, капремонт, который обычно проводится именно летом. Если назначить ОСС на апрель, то управляющая организация успеет подготовить все акты, расчёты и предложения, а затем заключить договоры с подрядчиками на утверждённые работы по капремонту.

Также годовое собрание во втором квартале года позволит собственникам решить вопросы благоустройства: ремонт дороги, организацию парковки, озеленение территории, проведения субботника, монтаж детской площадки. То есть сделать работы, которые лучше проводить летом.

УО и собственники могут решить вместе, какие ещё темы включить в повестку дня годового собрания. Если вынести все повторяющиеся каждый год вопросы на такое ОСС, то не нужно будет тратить время и деньги на несколько внеочередных собраний.

Снизить вероятность получения протокола с ошибками и проведения ОСС без ведома УО

Ещё одна причина для УО подключиться к организации и проведению годового ОСС – не столкнуться потом с его последствиями, если собрание состоялось без её ведома и участия. Согласно ст. 45 ЖК РФ, любой собственник вправе инициировать общее собрание.

В ЖК РФ не прописано требование к инициаторам и участникам приглашать на ОСС управляющую организацию – только предоставить ей подлинники протокола с приложениями не позднее чем через десять дней после проведения ОСС. УО может узнать о собрании после его окончания, когда получит итоговые документы.

Тут может возникнуть сразу несколько проблем:

  1. Протокол составлен с нарушениями требований приказа № 44/пр.

УО вправе обратиться в суд с требованием признать протокол ОСС недействительным или ничтожным, но из-за нарушений в форме протокола суд этого не сделает. При этом орган ГЖН может отказаться принять такой протокол.

  1. Принятое на ОСС решение нарушает права и интересы УО, собственники голосовали по вопросам вне их компетенции или без учёта ситуации в доме.

УО придётся идти в суд и требовать признания протокола недействительным. Такое произойдёт, если собственники утвердили необоснованно маленький размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

  1. Собственники сменили УО или создали ТСЖ, расторгнув договор управления с действовавшей компанией.

О таком следует знать заранее, поэтому управляющей организации лучше всегда принимать участие в подготовке общих собраний собственников. На собрании УО может договориться с собственниками, и расторжения договора получится избежать.

Чтобы не столкнуться со всеми этими проблемами, УО следует выйти к собственникам с предложением помочь в организации годового ОСС. Тогда она будет знать, какие вопросы собственники включат в повестку, вовремя укажет им на ошибки оформления протоколов собраний.

Предложить собственникам автоматизировать подготовку к ОСС для сокращения временных и трудозатрат

УО часто сама не организует годовое собрание, потому что на его подготовку нужно потратить время и деньги, добавить работы своим специалистам. Но всё-таки проведение годового ОСС – в её интересах:

  • можно вкратце ознакомить собственников с годовым отчётом;
  • научить жителей инициировать и проводить собрания, проявлять в этом инициативу и работать с УО в команде;
  • быть в курсе происходящего в доме, чтобы не столкнуться с последствиями прошедшего без её ведома ОСС.

Сэкономить время, не допустить ошибки при подготовке документов к собранию помогут современные сервисы. Например, сервисом «ОСС на 100%» от РосКвартала смогут воспользоваться даже собственники. В нём мы разместили готовые шаблоны:

  • уведомления об общем собрании собственников помещений в МКД;
  • повестки дня общего собрания;
  • решений собственников;
  • протокола ОСС;
  • реестра собственников помещений в МКД;
  • организовать онлайн-собрание.

Проведение собраний в сервисе упростит задачу работникам УО: формулировки вопросов повестки дня можно выбрать из большой библиотеки, которая постоянно пополняется, а не вносить вручную. Сервис сам подсчитает голоса, вам не придётся считать по формулам в эксель или на калькуляторе. Бюллетени и протокол собрания формируются автоматически, что упрощает работу с документами.