Управляющая организация и муниципалитет решали в суде, легитимен ли открытый конкурс по выбору УО для новостройки, если на ОСС собственники уже определили для дома компанию. Предметом спора стало участие в собрании застройщика. Читайте о мнении ВС РФ, имеет ли застройщик право это делать, если не все квартиры переданы дольщикам.
УО для нового дома выбирают собственники на собрании либо на открытом муниципальном конкурсе
В одном из новых многоквартирных домов Самары собственники на общем собрании выбрали управляющую организацию и через своего представителя подписали с ней договор. Поскольку ранее муниципалитет уже назначил открытый конкурс для выбора УО для новостройки, компания направила в орган местного самоуправления копию протокола ОСС и приложения, подтверждающие, что собственники уже реализовали своё право выбрать способ управления МКД.
Но администрация конкурс не отменила. УО ещё четыре раза до даты открытого конкурса обращалась в муниципалитет с заявлением о наличии оснований для отказа от его проведения. К заявлению она прикладывала копию приказа ГЖИ о внесении изменений в реестр лицензий.
За три дня до конкурса на сайте городской администрации появилось уведомление, что единственный участник торгов их выиграл и управляет новостройкой. Управляющая организация, которую выбрали собственники, подала иск в суд, требуя, чтобы итоги конкурса отменили и признали недействительными (дело № А55-7228/2021).
Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке724374
Застройщик до передачи квартир дольщикам не регистрирует право собственности на помещения в ЕГРН
Главный вопрос, который рассмотрел суд первой инстанции по иску выбранной УО, касался легитимности решений прошедшего в доме общего собрания собственников. Если ОСС состоялось и владельцы помещений заключили договор с выбранной компанией, то конкурс проводить было нельзя (п.п. 5, 39 Правил № 75, ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Судья отметил, что на момент проведения собрания в новостройке по акту приёма-передачи вступили во владение квартирами собственники с 1,6% голосов от всех в МКД. Остальные помещения принадлежали застройщику, который также участвовал в ОСС.
Первая инстанция указала: в деле нет доказательств, что застройщик являлся собственником, обладал 98,4% голосов в доме и мог голосовать по повестке дня. Это решение судья основывал на ст. 18 ЖК РФ, где указано, что право собственности на помещения подлежат государственной регистрации. Нет записи в ЕГРН – нет права голосовать на ОСС (ст. 219, ч. 1 ст. 131 ГК РФ).
Суд признал решение ОСС ничтожным в отсутствие кворума и сделал вывод, что собственники не выбрали способ управления дома до даты проведения открытого конкурса. Муниципалитет действовал в рамках своих полномочий. Иск УО первая инстанция отклонила.
Опыт УК: как подписать ДУ в новостройке и пресечь негатив жителей93760
До передачи квартир застройщик является их номинальным собственником и вправе голосовать на ОСС
Компания, которую собственники выбрали для дома на собрании, подала в суд апелляционную жалобу. УО настаивала, что застройщик вправе принимать участие в общем собрании собственников, пока не передал помещения по акту.
Апелляционный суд согласился: вывод первой инстанции о том, что застройщик не вправе принимать участие в ОСС, является ошибочным. В силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче собственнику объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта. Также с этого момента он вправе обратиться с заявлением в Росреестр о государственной регистрации своего права. До указанного дня номинальным собственником помещения является застройщик (определение ВС РФ от 13.10.2020 по делу № 307-ЭС20-14444).
Апелляционный суд указал: в деле нет доказательств, что застройщик передал собственникам помещения площадью 23,4 тыс. кв.м, а также нет свидетельств, что решение общего собрания оспорено или же на ОСС были нарушены права владельцев помещений. В собрании участвовали собственники, обладающие 100% голосов в доме, кворум набран.
Выбранная УО четыре раза обращалась в муниципалитет с доказательствами, что в доме уже выбрана управляющая организация. Администрация должна была отменить конкурс на основании п. 39 Правил № 75, но не сделала это.
Поскольку на момент подведения итогов торгов собственники уже провели ОСС и заключили договор управления, то конкурс недействителен. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с УО-победительницей торгов.
Судья апелляционной инстанции отменил решение коллег и удовлетворил иск УО, признав торги и их результат недействительными. Этот вывод устоял в кассационном суде, а ВС РФ не нашёл оснований для рассмотрения жалобы органа местного самоуправления.
С какими проблемами сталкивается УО при управлении новостройкой82890
На заметку: судебная практика ВС РФ по данному вопросу противоречива
В судебной практике при решении подобных споров существует две противоположные точки зрения ВС РФ на вопрос, имеет ли застройщик право голосовать на общем собрании собственников до момента передачи квартир дольщикам. Позиция, аналогичная рассмотренному делу № А55-7228/2021, изложена в определении ВС РФ от 13.10.2020 по делу № 307-ЭС20-14444:
«Застройщик спорного МКД, с учётом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществлял права собственника помещений, поэтому вправе был выбрать способ управления домом», – отметил ВС РФ.
Но при этом УО, которые по решению застройщика на ОСС приходят управлять домом, следует учитывать противоположную позицию ВС РФ. Суд высказал её в определении от 27.05.2021 по делу № 303-ЭС21-6729. Он согласился с тем, что, если на ОСС за выбор управляющей организации голосовал застройщик, не являвшийся собственником помещений, то муниципалитет вправе провести открытый конкурс.
Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования МКА «Арбат», заострил внимание на том, что ни одно из определений ВС РФ по подобным делам не было вынесено по результатам рассмотрения дела коллегией. Более того, суд даже дело нигде не истребовал и не изучал документы.
«Я бы не стал переоценивать влияние этих определений на практику в целом. Полагаю что споры продолжатся до тех пор, пока Верховный суд РФ либо рассмотрит подобное дело тройкой, либо соберет Пленум и даст разъяснения», – отметил эксперт. Он советует УО в подобных ситуациях спорить и занимать требуемую компании позицию. А судебная практика покажет, кто прав.
Ситуацию прокомментировала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец: «Разная судебная практика по стране мешает сформировать единый грамотный подход. На мой взгляд, законодательно давно нужно принять поправку в главу 6 ЖК РФ и дать застройщику право на участие в общем собрании.
Добросовестные застройщики заинтересованы в том, чтобы домом управляла ответственная управляющая организация, поскольку, в конечном итоге, качественное управление общим имуществом повышает стоимость квадратного метра в новостройке. Что касается недобросовестных застройщиков, механизм их “отсеивания” с рынка должен включаться не на этапе сдачи дома в эксплуатацию, а гораздо раньше».
Павел Кузнецов, ещё один эксперт Ассоциации «Р1» считает, что решением вопроса мог бы стать обязательный конкурс, проводимый ОМСУ на право управления новостройкой в первый год после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В нём могли бы принять участие все, кому это интересно, включая УО от застройщика.
