Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов в онлайн-программе «Школа ЖКХ» продолжает рассказывать о строительном браке в новых многоквартирных домах. Узнайте, что делать управляющей организации, если она обнаружила в элементах новостройки такие дефекты.

Выбрать одну из предложенных экспертом схем работы УО с застройщиком по устранению строительного брака

В первом видео о браке, допущенном застройщиком в конструкциях многоквартирного дома, Павел Кузнецов рассказал о причинах ввода в эксплуатацию «недостроя» и о видах дефектов, которые чаще всего встречаются в новостройках.

В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт объяснил, как действовать управляющей организации, если в период гарантийного срока на дом она фиксирует строительный брак в его элементах:

Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️

Эксперт выделил четыре схемы, по которым УО может действовать, если обнаружит в новостройке дефекты, возникшие из-за некачественной работы застройщика:

  1. Понудить компанию исправить недостатки.
  2. Самостоятельно отремонтировать дом и взыскать убытки.
  3. Вместе с органом местного самоуправления работать с застройщиком до момента ввода дома в эксплуатацию.
  4. Привлечь к спору с застройщиком прокуратуру.

Рассмотрим подробно первую схему работы УО с недостатками в новом многоквартирном доме.

Принудить застройщика через суд устранить недостатки самостоятельно или заплатить УО за эти работы

Случается, что строительная компания добровольно исправляет свой брак. Но так бывает не всегда, и в таком случае управляющая организация обращается в суд с требованием к застройщику устранить недоделки.

Чтобы заставить застройщика в период действия гарантии на новостройку устранить допущенные им недостатки в конструкциях дома, УО должна сначала провести экспертизу. Делается она на основании технической и проектной документации на МКД. Именно экспертиза докажет, что возведённый застройщиком дом не соответствует проекту или что-то в нём не достроено. С результатами экспертизы УО обращается в суд с требованием, чтобы застройщик сам устранил свой брак.

Павел Кузнецов на примерах из судебной практики показал, как работает эта схема. Например, в деле № А73-20345/2017 УО требовала от строительной компании устранить дефекты в новостройке по гарантии на дом. Но затем изменила способ исполнения ответчиком обязательства – согласилась, чтобы застройщик выплатил ей деньги на выполнение всех работ.

Дело осложнилось тем, что пока шёл суд, собственники создали ТСЖ, и в итоге именно товарищество получило 3,5 миллиона рублей от застройщика на устранение строительного брака в конструкциях дома (дело № А73-21268/2019). Подробнее об этом судебном деле, а также о других схемах работы УО по устранению дефектов в новостройках, узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Ходатайствовать в суд о запрете до устранения брака вносить в ЕГРЮЛ сведения о банкротстве застройщика

Павел Кузнецов подробно остановился на разборе одной из проблем, с которой могут столкнуться управляющие новостройками организации при работе с застройщиками по устранению строительных недостатков.

Выиграть дело в суде – это не всегда значит получить желаемое. Например, пока идёт суд, застройщик может начать процедуру банкротства или ликвидации юридического лица. В таком случае УО может остаться с исполнительным листом, но без реально проведённых работ. Чтобы избежать этого, УО вправе одновременно с иском о проведении работ подать в суд ходатайство о введении запрета налоговой службе вносить в ЕГРЮЛ запись о ликвидации застройщика (дело № А21-10399/2017).

Ещё один важный нюанс в работе с застройщиком – начать работать с недоделками и браком до истечения гарантийного срока на дом. На инженерные коммуникации он составляет три года, а на весь дом – пять лет с момента сдачи МКД в эксплуатацию. Узнайте больше о проблемах УО при спорах с застройщиками в видеоролике.

Ремонтировать дом по предписанию органа ГЖН и взыскивать его стоимость с застройщика

Эксперт советует управляющим домами принимать решение о начале судебного спора с застройщиком после оценки его платёжеспособности и других факторов, которые могут повлиять на исход дела.

При этом УО нужно иметь в виду: орган Госжилнадзора, обнаружив при проверке недостатки в конструкциях нового дома, выдаст предписание на их устранение ей, а не застройщику. И суд может обязать компанию сделать ремонт несмотря на то, что ещё не истёк срок гарантии на МКД от строительной компании.

С таким подходом согласен Верховный суд РФ: с одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация. Управляющим домами следует иметь в виду эту позицию суда, не затягивать с обращением к застройщику с требованием исправить свой брак.