Согласно законодательству, размер платы за содержание жилья в МКД одинаков для всех собственников. Но на деле бывает по-другому. Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов на основе судебной практики рассказал, когда УО вправе использовать дифференцированный размер платы за содержание жилых и нежилых помещений.
Жилищное законодательство предусматривает один размер платы за содержание помещений для всех собственников
В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» Павел Кузнецов коснулся непростой темы: может ли управляющая организация использовать разные размеры платы за содержание для жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Эксперт Ассоциации «Р1» объяснил это на примерах из судебной практики:
Смотрите видеоролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️
Как рассказал Павел Кузнецов, дифференцированный размер платы за содержание используется только в одном случае: если такие работы для помещений одной категории стоят больше, чем для другой. В таком случае, как правило, собственники нежилых помещений платят больше, чем владельцы квартир в МКД.
Это противоречит п. 31 ПП РФ № 491, где указано, что размер платы за содержание устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Но судебная практика показывает, что допустимо использовать разные размеры платы для разных категорий помещений в МКД.
Какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений МКД
КС РФ и арбитражные суды допускают отдельный размер платы за содержание нежилого помещения в МКД
Конституционный суд РФ в постановлении от 29.01.2018 № 5-П допустил возможность применять разные тарифы для разных категорий собственников, исходя из назначения их помещений. КС РФ указал, что одним из оснований таких действий может считаться «соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений».
Главное при этом соблюсти интересы всех категорий собственников: не допускать ситуации, когда собственники нежилых помещений обязаны платить за содержание больше, чтобы размер платы для владельцев жилья был меньше.
Если содержание нежилых помещений экономически более затратно, чем жилых, то для них ОСС может утвердить отдельный размер платы – выше, чем для владельцев квартир. Установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений не противоречит закону (решение Арбитражного суда Пензенской области от 10.06.2019 по делу № А49-1779/2019). Больше примеров из судебной практики по данной теме вы найдёте в видеоролике.
Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД
Отдельный размер платы за содержание нежилых помещений утверждает ОСС
Павел Кузнецов в выпуске онлайн-журнала рассказал о том, что если УО считает, что на содержание нежилых помещений в доме требуется больше средств, им нужно выйти с таким вопросом на общее собрание собственников. Но сначала следует рассчитать такой размер платы, обосновать его – и только после этого включить в повестку ОСС.
В случае, если домом управляет ТСЖ, товариществу нужно утвердить на общем собрании смету доходов и расходов, где будут прописаны затраты на содержание разных категорий помещений в отдельности. Тогда при оспаривании сметы и дифференциации стоимости содержания помещений ТСЖ сможет обосновать разницу в цене своих услуг и работ для жилых и нежилых помещений.
В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, размер платы за содержание жилья и смета доходов и расходов ТСЖ принимаются простым большинством: 50%+1 голос от числа голосов участников собрания. Как правильно сформулировать вопросы об этом в повестке дня, узнайте из видеоролика.
Как верно выбрать тариф на электроэнергию для нежилого помещения
На заметку
Делая выводы из норм НПА и судебной практики по установлению размера платы за содержание разных категорий помещений, Павел Кузнецов указал, что:
- Размер платы за содержание любого помещения должен быть просчитан и обоснован. Произвольное установить тарифа недопустимо.
- Утверждать разные цены содержания квадратного метра жилого и нежилого помещений следует только в том случае, если разница в стоимости таких услуг для них значительна: например, на содержание жилья по экономически обоснованным расчётам нужно 18 рублей за 1 кв.м, а нежилых помещений – 35 рублей за 1 кв.м.
- При необходимости установить два размера платы в одном доме УО должна суметь обосновать свою позицию и договориться с собственниками как жилых, так и нежилых помещений в МКД.
Эксперты Ассоциации «Р1» и РосКвартала регулярно разъясняют в онлайн-журналах вопросы управления МКД, содержания и ремонта общего имущества собственников. Подписывайтесь на канал Ассоциации «Р1» в YouTube и следите за обновлениями.
