На сайте мэра столицы появились ответы на вопросы о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирных домах. Делаем обзор публикации. Читайте, как оформить работы по перепланировке, чтобы они были легальными, и какие типичные ошибки совершают собственники при таком ремонте.
Переустройство и перепланировка – работы с изменением технического плана помещения
Правила организации переустройства и перепланировки помещений в МКД Москвы закреплены в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Как указано на сайте мэра Москвы, переустройство и перепланировка – любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения. Процедура их согласования с органом местного самоуправления зависит от того, как именно изменится квартира или офис. Получить согласование нужно до того, как начнётся ремонт.
На сайте выделено три вида работ в помещениях МКД, требующих согласования. Это переустройство, перепланировка и работы, в которых задействовано общее имуществ МКД.
- К работам по переустройству относятся, например, установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования или перенос существующего с прокладкой дополнительных сетей.
- В перепланировку входят перенос и изменение границ санузла, уборных и ванных комнат, устройство несущих стен и проёмов, заделка проёмов в несущих стенах и перекрытиях, разборка лестниц и ступеней, пандусов.
- Работы с использованием части общего имущества – создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проёмов в стенах и крышах, а также создание навесов, входов на первые этажи и в подвалы, балконов и лоджий, каминов и вентиляции.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД2664571
Первый этап: составить проект работ по перепланировке или переустройству помещения
Процесс перепланировки, как указано на столичном портале, состоит из четырёх основных шагов. Первый – определиться с проектом перепланировки.
Проект должна составить специализированная компания, являющаяся членом саморегулируемой организации (СРО). Также можно использовать каталог типовых проектов, которые одобрены ГЖИ Москвы. Документацию необходимо иметь в электронном виде, с ЭЦП составителя, для направления документов онлайн.
Проект перепланировки и переустройства должен содержать планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения, а также решения:
- по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
- по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
- по организации производства работ.
Все требований к таким документам на территории Москвы закреплены в приложении №3 постановления № 508-ПП.
Второй этап: обратиться в орган власти за согласованием проекта перепланировки или переустройства
Второй этап при проведении перепланировки или переустройства помещений в МКД – получить разрешение органа ГЖН на такие работы. Для этого нужно обратиться в госжилинспекцию с пакетом документов. Сделать это может собственник помещения или наниматель, а также представитель по доверенности от нотариуса.
В орган ГЖН заявитель должен направить:
- запрос о согласовании работ, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266;
- правоустанавливающие документы на помещение, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН;
- учётно-техническую документацию на помещение;
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя или собственника помещения;
- проект переустройства и, или перепланировки помещения либо же номер типового проекта из каталога;
- дополнительные документы, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества, например, решение ОСС.
О перепланировке общедомового имущества без согласия собственников138521
Третий этап: вести журналы работ и составлять их акты при проведении ремонтных и строительных работ
Третий шаг – провести сами работы, соблюдая все требования, в том числе к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и оформление результатов. Работы, которые ГЖИ относит к перепланировке и переустройству с обязательным получением разрешения, должна проводить организация, входящая в СРО. Если ремонт затрагивает газовое оборудование, то делать его может только компания, которая ведёт деятельность по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО и ВКГО.
Чтобы выполненная перепланировка была принята, собственник обязан соблюсти ряд требований:
- Отразить в журнале ход производства работ.
- Провести их в соответствии с правилами и нормами производства и приёмки работ.
- Оформить акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале.
- Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании.
- Своевременно обратиться за оформлением акта о завершённом переустройстве или перепланировке.
Четвёртый этап: пригласить приёмочную комиссию для составления акта о завершённых работах
Завершающий этап проведения перепланировки – оформление акта об окончании работ. За этим собственник или наниматель должна обратиться в приёмочную комиссию органа ГЖН. Заявление о проведении комиссией проверки помещения нужно подать до того, как истечёт срок действия решения о согласовании перепланировки.
Сделать это можно онлайн на mos.ru, прикрепив пакет документов в виде скан-копий. Перечень таких документов аналогичен тем, что собственник подавал для согласования работ. Орган ГЖН зарегистрирует заявку и согласует с заявителем день и время проведения комиссионной проверки. Если комиссия не найдёт несоответствий проекта и сделанным работам, комиссия в течение 10 рабочих дней подготовит акт о завершённом переустройстве.
Этот процесс из четырёх основных шагов относится только к тем работам, которые отнесены к переустройству и перепланировке. Для других видов ремонта в квартире или офисе в МКД не нужно получать согласование. Достаточно оформить акт о завершённых работах после их окончания.
Почему УО не отвечает за самовольное переустройство помещений в МКД383203
При перепланировке нельзя сносить несущие конструкции, перемещать ванную или нарушать систему вентиляции
Госжилинспекция Москвы также сделала подборку наиболее частых нарушений, которые допускают собственники и наниматели при проведении перепланировок и переустройства помещений в многоквартирных домах. К ним относятся:
- Снос несущих стен.
Такие стены держат основную конструкцию МКД и отвечают за безопасность жителей. При проведении перепланировки нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции, в том числе путём сноса стен.
- Объединение балкона с жилой частью квартиры.
Во время такой перепланировки нарушается тепловой контур здания. Это приводит к дополнительной нагрузке на систему центрального отопления, потерям тепла и появлению плесени в квартирах.
- Расширение «мокрых зон».
Сюда относится увеличение площади кухни или ванной за счёт других комнат. Такие изменения нарушают домовую гидроизоляцию. Также нельзя переносить ванные комнаты на балкон, а на крыше – строить бассейн.
- Нарушение работы системы вентиляции.
Это приводит к тому, что в квартиры выше и ниже по стояку будет перекрыто поступление воздуха.
- Объединение кухни, где есть газовая плита, с жилыми комнатами.
Это запрещено: в помещениях, где есть газ, обязательно должна быть отдельная дверь. Это поможет избежать распространения газа в случае утечки.
За нарушения при перепланировке собственник может оказаться без квартиры
В регионах существуют свои локальные акты с требованиями по перепланировке и переустройству помещений в МКД, а также есть возможность подачи документов онлайн на местных порталах государственных услуг, например, как в Татарстане или Санкт-Петербурге.
Последствия проведения несогласованной перепланировки едины для всех жителей России: они сформулированы на Госуслугах Санкт-Петербурга. Так, собственник должен её согласовать в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ либо привести помещение в прежнее состояние.
Если этого не сделать в установленный срок, то суд по иску органа власти может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов. Бывший собственник получит вырученные от продажи деньги за вычетом расходов на работы по приведению помещения в прежнее состояние.
