Почему УО не отвечает за самовольное переустройство помещений в МКД

Мы коротко рассказывали о мнении ВС РФ по вопросу, кто в многоквартирном доме несёт ответственность за незаконное переустройство мест общего пользования. Подробно разберём судебное дело, где указано, что не УО, а собственники помещений должны привести помещения в первоначальное состояние после самовольного переустройства в МКД.

Переустройство помещений в МКД без разрешительных документов считается самовольным

Судебное дело № А56-75945/2018 началось в конце 2018 года и дважды попадало в Верховный суд РФ. С иском о признании незаконным предписания Госжилинспекции в суд обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. ГЖИ провела внеплановую проверку в многоквартирном доме и установила, что УО нарушила нормы ЖК РФ и Правил № 170.

В предписании ведомство указало, что компания допустила переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома: общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке. Таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счёт общего имущества МКД, а решение ОСС об этом отсутствует. Следовательно, нарушены ст.ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 1.7.1 Правил № 170.

В иске УО указала, что ГЖИ незаконно возложила на неё обязанность обращаться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать двери. При этом компания 32 раза отправляла собственникам переоборудованных помещений уведомления с просьбой представить разрешительную документацию или произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное, проектное состояние.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

266457

1

Переустройство помещений с уменьшением общего имущества проводится с согласия всех собственников помещений в МКД

Суд первой инстанции, отказывая управляющей организации в её требованиях, исходил из того, что она несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в доме в соответствии с договором управления. Ст. ст. 36, 40 ЖК РФ установлены специальные правила, в соответствии с которыми на реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещения с использованием общего имущества дома необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Судья указал, что УО должна была следить за общей площадью многоквартирного дома, не допускать ее уменьшения.

Апелляционный суд подтвердил правоту коллег, отклонив жалобу управляющей организации: на компанию не возложена обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у неё прав.

О перепланировке общедомового имущества без согласия собственников

13852

1

Собственник помещения должен получить разрешение на переустройство в органе местного самоуправления

Перелом в решении спора произошёл в кассационном суде, куда обратилась управляющая организация, считая, что предыдущие суды неверно трактовали нормы законодательства.

Судья кассационной инстанции указал: коллеги не учли, что, в соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для этого с заявлением в ОМС обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, переустройство/перепланировка помещения в МКД при отсутствии решения о согласовании являются самовольными. Обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок возложена на лицо, самовольно переустроившее помещение (ч.ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, предписание о приведении самовольно переустроенного/перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование (п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4).

На основании этих доводов кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение, отменив решения уже состоявшихся судов. ГЖИ подала жалобу в ВС РФ, но тот отказался её рассматривать, не найдя для этого причин.

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

35085

5

Устранить самовольное переустройство обязан собственник помещения по предписанию ОМС

Началось новое разбирательство спора в суде первой инстанции, который основывал своё решение на нормах НПА, ранее приведённых кассационным судом:

1. На присоединение части общего имущества к помещению собственника при реконструкции/переустройстве должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Провести в МКД переустройство можно только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
3. Для получения такого разрешения в ОМС обращается собственник помещения или его представитель.
4. Если работы проведены без разрешительных документов, то переустройство считается самовольным, и обязанность привести помещение в прежнее состояние возложена на лицо, самовольно его переустроившее.

Следовательно, предписание об устранении самовольного переустройства выдаёт орган местного управления и не в адрес управляющей организации, а собственнику переустроенного помещения.

Судья также отметил, что УО направляла в адрес жителей дома письма с требованием привести общее имущества в первоначальный вид, то есть предпринимала всё, что от неё зависело, для устранения нарушений в доме. Демонтировать установленные перегородки без согласия собственников она не имела права.

Суд признал предписание органа ГЖН незаконным, что подтвердили в дальнейшем апелляционный и кассационный суды, а затем и ВС РФ снова отказался рассматривать жалобу Госжилинспекции на принятые решения.

На заметку

Практика работы органов ГЖН содержит примеры, когда управляющую организацию обязывали демонтировать или легализовать сделанную собственниками перепланировку помещений в доме. Например, в 2018 году ГЖИ Московской области потребовало таких действий от одной из УО.

При повторной проверке ведомство установило, что предписание не выполнено: компанию оштрафовали. УО выплатила штраф в 100 тысяч рублей и собрала ОСС, на котором собственники решили узаконить переустройство помещений дома.

Дело № А56-75945/2018 показало, что управляющая организация в такой ситуации не является надлежащим адресатом предписания, а сами требования орган местного самоуправления должен направлять собственникам переустроенных помещений.