На примере решения суда разбираемся, вправе ли застройщик принять за собственников квартир решение о плате за вывоз снега, является ли такая услуга обязательной при содержании общего имущества и при каких условиях УО может начислять за неё плату.
Размер платы за услуги по механизированной уборке и вывозу снега должен быть конкретным и фиксированным
Собственники квартир в одной из новостроек Новосибирской области пожаловались в ГЖИ на действия управляющей организации. УО выставляла им плату за вывоз снега с придомовой территории, при том что владельцы помещений не принимали решения о стоимости таких услуг.
Надзорное ведомство провело внеплановую проверку и установило, что застройщик, когда был единственным собственником помещений в МКД, утвердил перечень работ и услуг и установил размер платы за них с кв. м. Также единоличный владелец решил, что по статье расходов «Механизированная уборка и вывоз снега» УО должна делить фактически понесённые затраты на количество квадратных метров жилых и нежилых помещений в доме.
После продажи квартир собственники не проводили ОСС, на котором бы установили плату за услугу по уборке и вывозу снега. УО продолжала делать начисления по ранее принятому застройщиком решению. В зависимости от расходов УО начисляла разные суммы: в январе – 14 рублей с кв.м., а в феврале – 2 рубля с кв. м.
ГЖИ посчитала, что это нарушение ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, и выдала УО предписание. Инспектор потребовал, чтобы компания приняла меры для утверждения отдельного тарифа на услуги по вывозу снега.
Может ли УО по решению ОСС начислять плату за вывоз снега по факту369350
Застройщик, являясь единственным собственником, вправе установить плату за вывоз снега со двора МКД
Управляющая организация не согласилась с предписанием ГЖИ и подала иск в суд с требованием признать его недействительным (дело № А45-12473/2021). Компания указала, что срок действия решения единственного собственника жилых помещений на тот момент ещё не истёк, а новое на ОСС не принималось.
В решении застройщика установлен способ определения платы за услуги по механизированной уборке и вывозу снега. Отсутствие нём конкретной стоимости работ не является основанием для освобождения собственников от возмещения таких расходов УО.
ГЖИ в отзыве на иск компании отметила, что управляющая организация не вправе самовольно устанавливать размер платы за отдельные услуги и работы по содержанию общего имущества МКД. Без конкретного размера платы решение собственника или собственников незаконно, и УО не может производить начисления.
Как отметил надзорный орган, механизированная уборка придомовой территории и вывоз снега не входят в Минимальный перечень № 290 и не являются обязательными работами. Это дополнительные услуги. УО выполняет их в случае, если они предусмотрены перечнем услуг и работ по договору управления.
Механизированная уборка снега – дополнительная услуга, которая по решению ОСС вносится в договор управления
Суд первой инстанции, а за ним и апелляционный суд встали на сторону Госжилинспекции. Они указали:
- В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяют участники ОСС с учётом предложений УО.
- Согласно Минимальному перечню № 290, в данный размер платы не входит стоимость услуг по механизированной уборке и вывозу снега. Они являются дополнительными и выполняются только в случае включения их в договор управления по решению собственников.
- В решении застройщика как единственного собственника не установлен конкретный размер платы за спорные услуги. Они также не были включены в договор управления.
- ЖК РФ не даёт УО возможность изменить плату за содержание жилого помещения и включить в договор управления дополнительную услугу в одностороннем порядке.
Первая инстанция отметила, что установленный застройщиком размер платы на содержание жилого помещения новые собственники не меняли: они утвердили этот тариф и перечень работ и услуг. Поэтому иные начисления, в том числе за вывоз снега, без решения ОСС незаконны.
УО не представила суду доказательств, что предлагала собственникам утвердить дополнительную услугу и плату за неё и, или что жители дома от них отказались. При этом компания должна была предвидеть такие расходы в зимний период и провести ОСС для включения уборки и вывоза снега в перечень работ и услуг. Две инстанции признали требования ГЖИ законными.
Как власти городов, службы ЖКХ и УО справляются со снегопадами55250
Отсутствие решения ОСС об оплате услуги по вывозу снега со двора не освобождает собственников от её оплаты
Управляющая организация подала жалобу в кассационный суд, и тот отменил решения первой инстации и апелляции, сославшись на ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Кассационный суд исходил из того, что собственники обязаны нести расходы на содержание придомовой территории.
При этом судья пришёл к выводу, что:
- механизированная уборка двора и вывоз снега в зимний период отнесены к работам по содержанию общего имущества многоквартирного дома (пп. «г» п. 11 Правил № 491, п. 24 Минимального перечня № 290, п. п. 3.6-3.6.3, 3.6.9, 3.6.16, 3.6.20 Правил № 170, п. 6.3.2 ГОСТ Р 56195-2014);
- решение единственного собственника о порядке оплаты расходов УО на механизированную уборку и вывоз снега никем не оспорено и незаконным не признано.
Судья отметил, что отсутствие в решении застройщика точной стоимости работ не является основанием для освобождения собственников от возмещения соответствующих расходов. Никто не доказал, что размер начисленной им платы за механизированную уборку и вывоз снега превысил размер платы за данные услуги, установленный муниципалитетом.
Кассационный суд отменил документы, принятые инстанциями ранее, и признал предписание ГЖИ недействительным.
Утверждаем размер платы за жилое помещение и дополнительные услуги272911
Размер платы за механизированную уборку снега в новостройке устанавливают собственники на ОСС, а не застройщик
Орган Госжилнадзора при поддержке собственников помещений в новостройке обратился с жалобой в Верховный суд России, который согласился с судом первой инстанции. ВС РФ сделал следующие выводы:
- Механизированная уборка и вывоз снега не входят в Минимальный перечень № 290, это дополнительная услуга, которую УО выполняет в случае, если такие работы предусмотрены перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества МКД.
- В отсутствие решения ОСС о включении таких услуг в договор управления и их стоимости УО не вправе взимать с собственников плату за них.
- Решение застройщика как единственного собственника не легитимно с тех пор, как он продал квартиры в МКД. Размер платы за услуги по механизированной уборке и вывозу снега устанавливают новые владельцы помещений.
ВС РФ отменил определение кассационного суда и оставил в силе решение первой инстанции.
УО, приступившим к работе по управлению новостройками, следует иметь в виду выводы Верховного суда России по данному спору и выносить на ОСС утверждение платы за все основные и дополнительные услуги по содержанию общего имущества.
