Списание долгов, заочное ОСС и начисление пеней: разъясняют эксперты

Публикуем подборку ответов экспертов Ассоциации «Р1» на вопросы управляющих домами за январь 2023 года. Читайте о выборе администратора заочного ОСС, переустройстве балконных перегородок, расчёте пеней на сумму долга и праве УО отказаться от продления договора управления.

Должна ли УО исполнять решение ОСС, если протокол оформлен с нарушениями

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, обжаловать решение ОСС может собственник, если:

• он не голосовал или отдал свой голос против;
• были нарушены его права и законные интересы.

Согласно ст. 181.4 ГК РФ, УО может оспорить решение общего собрания в том случае, если были допущены существенные ошибки при составлении протокола. Она имеет право обратиться в суд, чтобы признать документ ничтожным, если решение ОСС ущемляет её права и законные интересы (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 24).

Но необходимо учитывать, что суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если нарушения не являются существенными. В таком случае УО обязана исполнять принятые на ОСС решения. Узнайте больше в материалах нашего портала.

«Вы нам писали»: отвечаем на 10 вопросов об управлении домами и ЖКУ

4143

1

Кто выполняет функции администратора первого онлайн-собрания через ГИС ЖКХ

Согласно ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ, полномочия администратора первого общего собрания собственников в заочной форме выполняет его инициатор. Он определяет порядок приёма решений и период голосования.

Для проведения последующих онлайн-ОСС в повестку дня первого такого собрания обязательно включаются вопросы о, об:

• определении администратора;
• порядке приёма им сообщений;
• проведении онлайн-ОСС;
• продолжительности голосования с использованием системы.

Следовательно, если в доме собрание с использованием системы проводится впервые, функции администратора выполняет его инициатор. Для последующих онлайн-ОСС необходимо вынести на голосование вопрос об определении администратора. Подробнее – в материалах нашего семинара.

Может ли УО списать задолженность перед РСО, если дом снесли в 2015 году, а долги жителей за ЖКУ остались

Есть несколько вариантов решения подобной ситуации:

1. В соответствии со ст. 416 ГК РФ, смерть физического лица не отменяет его обязательств. Задолженность по оплате остаётся и может перейти к наследникам.
2. В силу ст. 415 ГК РФ, списать долг и освободить должника от лежащих на нём обязанностей может только ресурсоснабжающая организация.
3. Общий срок исковой давности – три года (ст. 196 ГК РФ). Применить исковую давность может только суд, если будет соответствующее заявление от ответчика.

Таким образом, долг перейдёт наследнику, или РСО прекратит долг в порядке ст. 415 ГК РФ, или в ходе судебного заседания должник может заявить о применении срока исковой давности. Тогда сумму придётся списать по решению суда за пропуском сроков.

Должен ли ОМС оплатить долги за ЖКУ по выморочному имуществу

9852

0

Должна ли УО управлять домом до выбора новой компании, если она заранее уведомила об уходе

Согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, управляющая организация обязана обслуживать дом до момента, пока у него не появится новая УО в случае, если её лишили лицензии и, или прав на управление МКД.

При этом, как указал ВС РФ в деле № А51-21536/2019, организация не обязана продолжать работу в МКД, если:

• она не хочет пролонгировать договор управления после окончания срока его действия,
• заранее уведомила об этом собственников, орган ГЖН и муниципалитет.

В такой ситуации требование органа местного самоуправления или Госжилнадзора к УО управлять домом неправомерно.

Вправе ли новая управляющая организация применять при расчётах за КР на СОИ норматив в доме с ОДПУ

В соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, при наличии общедомового прибора учёта объём ресурса для содержания общего имущества многоквартирного дома может рассчитываться исходя:

• из норматива потребления с перерасчётом по показаниям ОДПУ;
• из показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учёта потребления коммунальных ресурсов, если МКД оснащён ею, при условии, что данная система обеспечивает возможность одномоментного снятия данных;
• из среднемесячного объёма потребления КР на СОИ с проведением перерасчёта на основании показаний ОДПУ, если такое решение принято на ОСС помещений в многоквартирном доме;
• из фактического объёма потребления по показаниям ОДПУ при наличии соответствующего решения общего собрания.

Управляющая организация может начислить плату за КР на СОИ исходя из норматива с последующим перерасчётом с учётом показаний ОДПУ.

Приборы учёта, капремонт и уведомление об ОСС: разъясняют эксперты

6276

0

Может ли собственник квартиры в новостройке заменить балконную перегородку на стеклянную дверь

Минстрой РФ в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 Правил № 491, где указано, что ограждающие конструкции, несущие стены, балконные и иные плиты относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Следовательно, они принадлежат всем владельцам помещений в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Изменение объектов капитального строительства: реконструкция, восстановление, замена, перестройка – должны проводиться в соответствии с требованиями ст. ст. 51–55 ГК РФ. Согласно ст. ст. 29, 30 ЖК РФ, при переустройстве или перепланировке квартиры собственник помещения должен соблюдать интересы соседей и получить от них разрешение.

Демонтаж и замена перегородки между балконом и комнатой будет являться нарушением, но прямого запрета на установку дополнительного контура нет. Перепланировка фасада дома допустима и может быть утверждена на общем собрании собственников.

Как и за какой период УО рассчитать пени на сумму долга по уплате взносов на капитальный ремонт

Начислить пени можно в пределах срока исковой давности, который составляет три года (ч. 1 ст. 196, ч. 1 ст. 200 ГК РФ). В ЖКХ данный срок отсчитывается с даты, когда потребитель должен оплатить жилищно-коммунальные услуги.

При несвоевременной или неполной уплате взносов на капремонт предусмотрено начисление пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день фактической оплаты (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ).

При этом нужно учитывать, что с 28 февраля 2022 года начисление и уплата пеней осуществляется исходя из ключевой ставки Банка России, а после 1 августа – в зависимости от её размера:

• если она выше 9,5%, то используется 9,5%;
• если ниже, то исполнитель услуг выбирает ставку на день фактической оплаты (постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 474, от 23.09.2022 № 1681).

Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов объединения.