Спрашивали? Отвечаем: разбор шести сложных ситуаций из практики УО

В июле Ассоциация «Р1» ответила на десять вопросов управляющих организаций, в том числе пояснила, как сделать перерасчёт платы только за одну услугу при муниципальном тарифе, можно ли запретить собственнику демонтировать ИПУ и где взять деньги на капремонт. Читайте обзор шести ситуаций.

Как сделать перерасчёт платы за одну услугу по содержанию МКД при муниципальном тарифе

Управляющая организация использует муниципальный тариф для начисления платы за содержание и ремонт общего имущества. Как сделать перерасчёт за одну из составляющих такого тарифа?

Если УО ненадлежащим образом выполняла свои обязанности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, она должна снизить размер платы в соответствии с ч. 10 ст. 156 ЖК РФ. Порядок перерасчёта утверждён Правилами № 491.

В п. 6 этого НПА указано, что сумма уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения, а в п. 10 документа дана формула расчёта.

Для таких начислений УО использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ, содержащиеся в смете органа МСУ в соответствии с п. 11 Правил № 491. Таким образом, стоимость конкретной услуги для перерасчёта можно узнать из этой сметы.

О перерасчёте платы при некачественных услугах по содержанию МКД

49309

1

Как взыскать задолженность за ЖКУ по квартире в новостройке при отсутствии данных о собственнике

У управляющей организации нет данных о жителях квартиры в новостройке и праве собственности на неё. Компания знает только, что помещение приобретено по договору долевого участия. Как взыскать задолженность за ЖКУ?

Для подачи иска или заявления на судебный приказ необходимы данные о должнике и его идентификаторы. К ним относятся СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта, водительского удостоверения.

18 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 18.03.2023 № 80-ФЗ, который установил: если у управляющей организации нет идентификаторов или данных о собственнике помещения, она может указать это в иске. В таком случае суд обязан сам запросить такие сведения в Фонде пенсионного и социального страхования, налоговых органах или ОВД.

Если же дольщик не зарегистрировал право на квартиру, то её собственником является застройщик, с которого УО и должна взыскать задолженность за ЖКУ.

Нужно ли согласие ОСС на начисление платы за обслуживание шлагбаума, установленного застройщиком

Как УО поставить на баланс переданный застройщиком шлагбаум, и что делать, если жители отказываются включать его в состав общего имущества дома?

Земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства включается в состав общего имущества собственников, если проведены работы по его межеванию и постановке на кадастровый учёт (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «е» п. 2 Правил № 491).

Согласно п. 3.23 СП 82.13330.2016, к элементам благоустройства относятся в том числе дорожные знаки, «лежачие полицейские», шлагбаумы и автостоянки. Таким образом, это оборудование является частью общего имущества МКД, и стоимость его обслуживания включается в плату за жилое помещение.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только путём его реконструкции с согласия всех собственников помещений. Для этого требуется инициировать ОСС со стопроцентным кворумом.

Отвечает ли УО за не включённую в состав общего имущества бойлерную

19053

5

Вправе ли потребитель демонтировать ИПУ, чтобы перейти на расчёты по нормативу

Потребитель демонтировал прибор учёта воды, чтобы перейти на расчёты по нормативу из-за большого расхода ресурса. Может ли исполнитель услуг запретить физлицу такие действия и на каком основании?

Если в жилом помещении установлены ИПУ, то размер платы определяется согласно их показаниям, а при отсутствии прибора учёта – исходя из нормативов. В случае когда счётчика нет, а обязанность по его установке существует, то при начислении учитывается повышающий коэффициент (п. 42 Правила № 354).

Исполнитель коммунальных услуг вправе проверить показания счётчика. Если собственник не пустит проверяющих в квартиру два и более раза, то исполнитель составляет акт об этом и при начислениях также применяет повышающий коэффициент.

Законодательно не установлено право демонтировать ИПУ холодной воды, так как абонент при наличии технической возможности обязан его установить (п. 81 Правил № 354). Отказ в переходе на расчёты по нормативу нужно подкрепить ссылкой на п. 42 Правил № 354.

Что делать УО, если требуется провести капремонт, а денег на спецсчёте недостаточно

В доме нужно провести ремонт, который подпадает под капитальные работы. Но денег на спецсчёте не хватает, а собственники на ОСС проголосовали против дополнительных взносов на эти цели. Что делать УО?

Есть несколько выходов из ситуации, прописанных в НПА:

1. Взять кредит на капремонт.

Собственники на ОСС могут принять решение о получении владельцем специального счёта кредита или займа. Вариант выгоден в том случае, если собственники не накопили достаточно средств на необходимые работы.

2. Увеличить размер платы за содержание жилья.

Согласно п. 31 Правил № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители будут против, компания вправе обратиться в орган МСУ с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом МКД (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

3. Дождаться жалобы в ГЖИ.

Текущий ремонт, выполненный УО по предписанию надзорного органа, будет направлен на устранение нарушений. При этом компании следует дать ведомству разъяснение, что она сделала всё, что от неё зависело, чтобы провести ремонт ранее, но собственники отказались согласовать работы.

Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом

31080

0

Вправе ли ИП получить лицензию и управлять МКД

Вправе ли индивидуальный предприниматель получить лицензию на управление МКД и работать по ней? Если да, то отвечает ли он перед надзорными органами за нарушения?

В ч. 2 ст. 161 ЖК РФ прописано несколько форм управления многоквартирным домом:

• непосредственное, если в МКД не более 30 квартир;
• ТСЖ, жилищные и жилищно-строительные кооперативы;
• управляющая организация.

При этом в роли УО может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие. Руководителям всех этих образований необходимо получить аттестат о прохождении квалификационного экзамена – подтвердить компетентность директора. Если он прошёл экзамен, то ИП или компания могут подать заявление на получение лицензии.

Брянская областная Дума внесла на рассмотрение депутатов законопроект № 812891-8 с инициативой запретить ИП управлять многоквартирными домами, поскольку индивидуальный предприниматель – это физлицо, которое может без контроля снимать и тратить деньги со счетов на личные цели, «а не на оплату работ и услуг по управлению домами».

ИП, выполняя функции УО, несёт такую же ответственность за деятельность по управлению МКД, как и юрлица, например, об этом написано в примечании к ст. 14.1.3 КоАП РФ.

У вас есть вопросы по содержанию общего имущества, проведению ОСС, капремонту или предоставлению ЖКУ? Оставьте их в комментариях: на интересные и полезные мы ответим в рубрике «Вы нам писали».

Хотите гарантированного ответа? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.