Нарушение правил пользования общим имуществом МКД

На первом этаже МКД находится офис банка. Каждый день в него приходят десятки клиентов и, чтобы было солидно, банк оформил по своему усмотрению вестибюль – часть общего имущества МКД. Неудивительно, что ТСЖ, управляющее этим домом, подало на банк в суд за нарушение правил пользования общим имуществом МКД. Читайте, что было дальше.

Когда орган МСУ вправе передать подвал в состав общего имущества МКД

Содержание МКД декабрь’24

Помещение заняли без соответствующего решения ОСС

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к банку – собственнику одного из помещений в МКД. В иске товарищество потребовало:

• освободить вестибюль,
• привести помещение в первоначальный вид,
• демонтировать кондиционер, систему видеонаблюдения, информационное табло и банкомат,
• передать вестибюль обратно товариществу.

Дальше начались судебные тяжбы, которые закончились определением Верховного Суда от 05.12.2016 РФ № 304-ЭС16-10165 и победой товарищества (дело № А45-13856/2015).

Суду ТСЖ предоставило экспликацию к поэтажному плану первого этажа. Так оно доказало, что вестибюль МКД, в котором банк сделал ремонт, входит в состав общего имущества МКД. Между тем банк использовал его по своему усмотрению и не платил арендную плату, подписывать договор аренды отказался.

Собственники помещений в МКД владеют общим имуществом дома на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Часть 2 этой же статьи говорит, что собственники пользуются и распоряжаются общим имуществом, на то оно и общее.

На общем собрании собственники могут решить передать объекты общего имущества в пользование другим лицам. Главное, чтобы это не нарушало права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

ОСС решение о передаче вестибюля банку не принимало. Банк самовольно занял помещение и сделал там ремонт. Общий вестибюль фактически стал частью офиса, что ограничило в него доступ других лиц.

Как привлечь третьих лиц к ответственности за вред общему имуществу

Надзор и судпрактика август’19

Изменили первоначальный вид помещения

Кредитор, чьи права были нарушены, может защищать их любым способом, который не нарушает закон (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В нашем случае ТСЖ потребовало через суд, чтобы банк привел вестибюль в исходное состояние, убрал банкомат и систему видеонаблюдения.

Суд признал такое требование законным, потому что банк изменил помещение в соответствии со своими частными нуждами, не спросив согласия всех членов товарищества. А такое согласие необходимо по ч. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Банк попробовал протестовать и сослался на то, что он собственник помещения в многоквартирном доме, поэтому может распоряжаться общим имуществом. При этом он забыл, что такое же равное право на владение и беспрепятственное пользование вестибюлем имеют и все остальные собственники помещений МКД.

Аргумент, что в спорное помещение имели свободный доступ все собственники, суд признал несостоятельным.

Выводы ВС РФ по пяти делам о праве на общее имущество и плате за ЖКУ

Надзор и судпрактика октябрь’23

Отказались платить за аренду

Ещё суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии у банка неосновательного обогащения, ведь арендную плату он товариществу не платил. Основанием для этого стало решение ОСС, которым установлена арендная плата за использование мест общего пользования – 500 рублей за 1 м² для собственников нежилых помещений. Банк как раз такой собственник.

Решение ОСС обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 44 ЖК РФ). Когда собственники не получают арендную плату за использование мест общего пользования, это нарушает их право на получение дополнительных доходов от сдачи общего имущества в аренду.