Когда УО вправе требовать от собственника убрать кондиционер с МКД

Верховный суд России в очередной раз разбирался, обязан ли собственник по требованию УО демонтировать с фасада дома блок кондиционера, а также привести стену в первоначальный вид. Вместе с экспертом Еленой Шерешовец выделили самые важные доводы суда в пользу управляющей организации.

Кондиционер установлен на общем имуществе многоквартирного дома, которым управляет УО

Наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если собственники заключили договор управления с организацией, то именно УО несёт ответственность за содержание и ремонт дома.

В том числе она должна следить за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, а также растяжки, вывески, рекламные конструкции (п. 3.5.8 Правил № 170).

Управляющая организация из Москвы поступила в соответствии с этими нормами: провела обследование МКД и установила, что одна из собственниц установила на фасаде наружный блок кондиционера.

При этом общее собрание собственников по вопросу установки оборудования жители не проводили. УО посчитала, что владелица квартиры поступила незаконно, и обратилась в суд. В иске компания потребовала, чтобы ответчик:

• демонтировала установленный на фасаде дома кондиционер;
• восстановила после демонтажных работ стену в соответствии с её конструкцией и цветом;
• выплатила судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

С кем согласовать переустройство, которое затронет общее имущество

Содержание МКД март’21

Оборудование нарушает права соседей и мешает УО содержать и ремонтировать общее имущество МКД

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону управляющей организации:

• решение Гагаринского районного суда Москвы от 13.12.2021 по делу № 2-4697/2021;
• апелляционное определение Московского городского судаот 26.04.2022 по делу № 33-15281/2022.

Они не приняли во внимание доводы собственницы о том, что размещённое ею оборудование не нарушает интересы соседей и соответствует всем требованиям НПА. Установка кондиционера на фасаде МКД без согласования с соседями – нарушение законодательства и прав владельцев помещений. Также оборудование на стене дома мешает УО исполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества.

Инстанции частично удовлетворили иск УО: ответчица должна была демонтировать наружный блок кондиционера и привести стену в изначальное состояние. Сумму неустойки суды уменьшили до 100 рублей в день до даты исполнения требований.

Как очистить фасад дома от бельевых верёвок. Инструкция для УО

Содержание МКД февраль’19

Кондиционер нарушает нормы строительно-технической документации и других НПА

Собственница обратилась с жалобой в кассационный суд, и он отменил решения нижестоящих инстанций, отправив спор на новое рассмотрение (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.07.2022 по делу № 88-14531/2022).

Судья указал, что установка кондиционера на фасаде не является переустройством или перепланировкой помещения в МКД и не требует согласия на такие работы общего собрания собственников (п. п. 3, 25 п. 3 Требований из постановления Правительства Москвы от 25.10.201 № 508-ПП). Также, если МКД не объект культурного наследия, не нужно получать согласование от органа местного самоуправления.

Суд отметил, что в ЖК РФ:

• не прописано получение каких-либо разрешений на установку кондиционера собственником помещения МКД;
• не регламентирован порядок выдачи таких разрешений;
• не указаны органы, которые имеют полномочия их выписывать.

Кассационная инстанция, принимая решение, сослалась на заключение эксперта. Он указал, что кондиционер на фасаде МКД не нарушает требований нормативной строительно-технической документации и не оказывает негативного воздействия на жителей дома.

В результате монтажа оборудования общее имущество собственников не уменьшилось, а следовательно, согласия на такие работы от других владельцев помещений получать не нужно. Дело было отправлено на пересмотр в апелляционный суд.

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

Содержание МКД ноябрь’20

Собственник не получил разрешения ОСС на установку кондиционера на фасаде дома

Управляющая организация подала жалобу в Верховный суд России, считая, что кассационная инстанция вынесла решение с нарушением требований закона. Верховный суд РФ принял жалобу к рассмотрению.

Он указал на то, что уменьшение площади или состава общего имущества после монтажа оборудования не являлось юридически значимым для спора: он касался вопроса соблюдения порядка пользования таким имуществом.

Выводы ВС РФ, сделанные в определении от 28.03.2023 № 5-КГ22-150-К2, проанализировала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале:

1. Установка наружного блока кондиционера на фасаде МКД является нарушением прав собственников, так как фасад – общее имущество.
2. Право владельцев помещений пользоваться и распоряжаться таким имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права соседей, противопоставляя свой интерес их интересам.
3. Лицо, которое наравне с другими владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом МКД, может реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
4. Размещение на общем имуществе МКД личного оборудования без соответствующего решения ОСС противоречит требованиям закона и нарушает права собственников помещений.

Верховный суд РФ признал определение кассационной инстанции незаконным и направил дело на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 28.03.2023 № 5-КГ22-150-К2).

На заметку управляющим домами

Пока УО и собственники борются за то, чтобы жители без согласования на ОСС не монтировали на фасадах МКД кондиционеры, в Госдуме РФ предложили своё решение проблемы. Они считают, что:

• нужно утвердить единые нормативы по размещению такого оборудования на фасадах многоквартирных домов и исключить лишние согласования;
• готовить единый проект с местами размещения кондиционеров, утверждать его в администрации города или муниципалитете должны эксплуатационные компании;
• согласовать такой проект с жителями МКД нужно только один раз.

У Верховного суда РФ при этом уже сформировалась позиция по вопросу переустройства части общедомового имущества без учёта мнения владельцев помещений. В такой ситуации собственник обязан получить не только согласование у уполномоченного органа власти, но и у соседей, вынеся вопрос на общее собрание. При этом нижестоящие инстанции решают такие споры по-разному.

А как вы решаете проблему с кондиционерами на фасаде МКД? Расскажите в комментариях.