Спрашивали? Отвечаем: содержание лоджий, капремонт и размер платы

В ежемесячной рубрике собрали пять разъяснений экспертов Ассоциации «Р1». Читайте, кто отвечает за содержание панорамных окон в доме, можно ли перенести капремонт на более ранний срок, какие документы предоставить в орган МСУ для утверждения размера платы и вправе ли ГЖИ известить УО через ГИС ЖКХ о составлении протокола.

Отвечает ли УО за содержание панорамных окон

Кто моет панорамные окна квартир в новостройке, если они от потолка до пола? Нужно ли вынести на ОСС вопросы о включении такой услуги в договор управления?

Мытьё окон лоджий не входит в Минимальный перечень № 290, это дополнительная услуга. Для её оказания управляющая организация должна вынести вопрос на общее собрание в таком доме.

За добавление допуслуги на ОСС должны проголосовать собственники, обладающие простым большинством голосов (ч. 1 ст. 46, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Также участники собрания должны утвердить включение стоимости мытья окон лоджий в размер платы за содержание жилого помещения. При наличии кворума и нужного количества голосов решение ОСС будет обязательно для исполнения всеми владельцами помещений.

В каких нормативных документах зафиксированы правила эксплуатации балконов в МКД

Где в НПА прописаны правила эксплуатации балконов и лоджий, которые должны соблюдать УО и собственники помещений в многоквартирных домах?

В законодательстве нет таких отдельных правил. Однако совместное толкование ряда норм позволяет установить требования и ограничения в этой части.

Согласно пп. «в» п. 2 Правил № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, в состав общедомового имущества включены несущая стена и плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией МКД и находится в ведении управляющей организации.

Работы, выполняемые УО в отношении этого элемента, входят в Минимальный перечень № 290, в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290). В ходе плановых осмотров минимум дважды в год компания должна определять состояние этих элементов дома и при необходимости планировать их ремонт (п. 2.1.1 Правил № 170).

За остальные части – козырёк, крышу, парапет, остекление – ответственность несёт собственник. Согласно п. п. 4.2.4, п. 3.5.8 Правил № 170, управляющая организация обязана разъяснять жителям МКД требования к эксплуатации балконов, а также следить за недопущением их загромождения предметами домашнего обихода и переоборудования.

Осмотр может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя. Если при обследовании балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 Правил № 170, обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Когда собственник может законно объединить балкон и комнату в МКД

Содержание МКД 20 октября

Могут ли собственники своим решением перенести капремонт дома на более ранний срок

Собственники в доме со спецсчётом приняли на ОСС решение перенести капремонт на более ранние сроки, чем запланировано региональной программой. Нужно ли в такой ситуации получать заключение организации – члена специализированной СРО?

Дата капитального ремонта может быть сдвинута на более ранний срок в случаях, прописанных в приложении к Методическим рекомендациям № 758/пр, в том числе по решению ОСС.

Жители МКД вправе принять его при условии, что фонд формируется на специальном счёте и на дату утверждения средств на нём достаточно или выбраны иные способы финансирования работ (ч. 4.1 ст. 170, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

Кроме того, собственники могут сдвинуть срок капремонта, если в доме установлен размер взноса на капитальный ремонт выше минимального в регионе (ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ). При этом требование о наличии заключения организации, состоящей в СРО, для такого решения законодательством не установлено.

Дефекты после капремонта: гарантия подрядчика и ответственность ФКР

Капремонт 27 августа

Какие документы должна приложить УО к заявлению, чтобы орган МСУ утвердил для дома размер платы

Управляющая организация обратилась в орган МСУ за установлением экономически обоснованного размера платы для дома согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Какие документы она должна направить в муниципалитет?

В соответствии с п. 31 Правил № 491, компания выносит предложение о новой ставке на ОСС, предоставив смету и обоснование. В случаях отсутствия кворума или голосования «против» организация обращается в орган МСУ с просьбой утвердить ставку, необходимую для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном МКД.

Если УО предлагает размер платы свыше муниципального, то она обязана обосновать это. К заявлению в орган местного самоуправления следует приложить:

• сведения о конструктивных элементах дома;
• перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, который утвердили собственники;
• документы о расходах на обслуживание МКД;
• протокол ОСС, которым подтверждается, что на голосовании не было принято решение об утверждении размера платы.

Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.

Может ли УО не возвращать деньги за капремонт котла после отмены ОСС

Надзор и судпрактика 1 сентября

Вправе ли ГЖИ известить управляющую организацию о составлении протокола через ГИС ЖКХ

Госжилинспекция направила УО извещение о составлении протокола об административном правонарушении через ГИС ЖКХ. Является ли это надлежащим способом уведомления?

О факте, времени и месте подписания такого документа в первую очередь должно быть извещено лицо, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении. Надзорный орган составляет протокол с его участием, а при отсутствии – только если он был надлежаще извещён.

Кроме того, указанное лицо имеет право ознакомиться с документом, подписать, представить свои объяснения и замечания (ч. ч. 4, 5 ст. 28.2 КоАП РФ, п. 38 Обзора ВС РФ 26.04.2023 № 1).

Способы, которыми орган ГЖН может направить извещение, перечислены в ч. 1 ст. 25.15 КоАП РФ:

• заказным письмом или повесткой с уведомлением о вручении;
• телефонограммой, телеграммой или по факсу;
• с использованием иных средств связи и доставки, которые обеспечивают фиксирование извещения или вызова и его вручение адресату.

Таким образом, если ГИС ЖКХ позволяет подтверждить эти факты, то указанный подход не является нарушением.

Плохо знакомы с системой и с трудом там ориентируетесь? Попросите помощи у опытных специалистов РосКвартала – они ответят на вопросы или полностью возьмут на себя размещение информации в ГИС ЖКХ.