Когда собственник может законно объединить балкон и комнату в МКД

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, а также муниципальными актами. Однако споры жителей с УО по поводу разных видов работ возникают постоянно. Узнайте, при каких условиях собственник может законно демонтировать окна и двери между комнатой и лоджией.

Как УО обязать собственника вернуть прежний вид общему имуществу МКД

Надзор и судпрактика апрель’25

Владелец помещения на ОСС получил согласие всех соседей

В одном из МКД Оренбурга в ходе осмотра квартиры по заявке хозяина недвижимости о залитии управляющая организация обнаружила, что житель объединил балкон и комнату: демонтировал окно и стеклянную дверь, поставил перегородку из гипсокартона и установил двойной стеклопакет.  

Поскольку балконная плита являлась частью общего имущества, то компания сделала вывод, что в результате работ:

• его площадь уменьшилась, хотя соседи не давали на это согласие;
• увеличилась отапливаемая площадь квартиры, что не отражено в начислениях;
• изменились технические характеристики здания, что требует внесения необходимых сведений в паспорт МКД и согласования с органами местного самоуправления.

УО направила собственнику уведомление с требованием предоставить соответствующее решение ОСС и разрешение на работы от муниципалитета. Поскольку документы владелец помещения не предоставил, компания подала иск, чтобы обязать ответчика привести квартиру в первоначальное состояние согласно проекту многоквартирного дома.

На каких основаниях суд откажет в узаконивании перепланировки в МКД

Содержание МКД декабрь’25

Работы не затрагивают общее имущество МКД

Первая инстанция указала, что балкон, как вспомогательное помещение, введён в эксплуатацию одновременно с квартирой, поэтому он входит в её состав. Им пользуются только собственник и члены его семьи, а значит, данная конструкция не относится к общему имуществу. Для проведения работ не требовалось согласие соседей (ст. 36 ЖК РФ).

При этом ремонт в квартире не затрагивал несущие конструкции дома и не влиял на их прочность: ответчик лишь снял с петель остеклённые оконные рамы и дверной блок лоджии. Такие действия не квалифицируются как перепланировка, поэтому на них не нужно получать разрешение органа власти и вносить изменения в техпаспорт здания.

Суд отметил, что УО не представила доказательств того, что присоединение балкона к комнате:

• ухудшило санитарно-эпидемиологическую обстановку в квартире или в МКД;
• снизило прочность и устойчивость конструкций дома;
• причинило вред здоровью людей.

В итоге инстанция отклонила иск управляющей организации и разрешила собственнику сохранить помещение в переустроенном виде (решение Ленинского районного суда Оренбурга от 15.11.2022 по делу № 2- 5369/2022).

Ремонт согласован с органом МСУ

Управляющая организация не согласилась с таким решением и подала апелляционную жалобу. Суд для проверки обстоятельств назначил строительно-техническую экспертизу. В ходе неё было выявлено, что собственник:

• Установил перегородку из гипсокартона, которая выделяла кухню в отдельное помещение.
• Демонтировал дверь со стеклом и присоединил лоджию к жилой комнате, тем самым изменив конфигурацию квартиры, а значит, это перепланировка.
• Сделал на балконе тёплый пол с терморегулятором. Электрооборудование поменяло конструкцию напольного покрытия, следовательно такие работы относятся к переустройству квартиры.

А также лоджия не входит в состав общего имущества, поскольку им пользуются только собственник и члены его семьи. Однако плиты-основания – это ограждающие несущие элементы МКД. Поэтому ответчик не вправе распоряжаться объектом без согласия соседей. Присоединение балкона к жилой комнате считается реконструкцией.

После ремонта квартира стала больше, увеличилась отапливаемая площадь помещения. Это повлияло на расход ресурса и размер платы за коммунальные услуги.

Перегородка из гипсокартона отделила кухню в помещение, где в нарушение СП 54.13330.2022 отсутствовало естественное освещение. Также электрический тёплый пол на балконе не соответствовал этим нормам.

Собственник, прежде чем проводить ремонт, должен был получить разрешение всех соседей и согласовать работы с органом местного самоуправления (ч.1 ст. 26 ЖК РФ). Но он этого не сделал.

В итоге апелляция отменила первое решение и обязала ответчика привести жилое помещение в первоначальное состояние (определение Оренбургского областного суда от 22.08.2023 по делу № 33-2440/2023). Кассация согласилась с мнением коллег (определение Шестого КСОЮ от 20.12.2023 по делу № 88-29041/2023).

Четыре вопроса о перепланировках в МКД и роль УО в этом процессе

Содержание МКД декабрь’23

При перепланировке или переустройстве соблюдены строительные и санитарные нормы

Борьба с незаконными перепланировками, переустройствами и реконструкциями помещений часто доходит до суда. А нарушения, допущенные собственниками при проведении таких работ, затрагивают и управляющих МКД. Чтобы законно объединить лоджию с комнатой, владельцу помещения необходимо:

• согласовать ремонт с органом МСУ;
• получить разрешение собственников, если работы затрагивают общее имущество;
• соблюсти строительные и санитарные нормы;
• внести соответствующие сведения в техническую документацию при изменении конфигурации помещения.

Если собственник не выполнит эти требования, суд может признать такие работы незаконными и обязать его вернуть помещение в первоначальное состояние. Это подтверждают рассмотренные выше решения.

Управляющие организации в своей деятельности часто сталкиваются с перепланировками и их последствиями, в том числе при несогласованном ремонте. Чтобы правильно реагировать на такие ситуации и не получить штрафы от ГЖИ за бездействие, следует помнить, что УО:

• Не вправе выдавать разрешения на перепланировки помещения или требовать от собственника устранения незаконных изменений. Данные функции возложены только на муниципалитет и на надзорные органы (ч.1 ст. 26 ЖК РФ).
• Может обратиться в ГЖИ для проверки той или иной квартиры на предмет выявления несогласованного ремонта.
• Обязана проводить осмотры общего имущества и обеспечивать поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектом.
• Вправе запросить у собственника разрешительные документы при выявлении признаков перепланировки и требовать привести квартиру или дом в соответствии с техпаспортом.
• В отсутствие реакции жителя должна сообщить о нарушении в уполномоченный орган, если работы затрагивают фасад здания.