Публикуем новую подборку ответов, которые дали эксперты Ассоциации «Р1» на вопросы управляющих домами в рубрике «Спрашивали? Отвечаем». Читайте о работе многодомового ТСЖ, ремонте лифтов и нюансах перерасчёта платы за коммунальные услуги при длительной непередаче показаний ИПУ.
Проведение общего собрания членов в многодомовом ТСЖ
Жители трёх домов одного ТСЖ на общем собрании утвердили для каждого МКД свой размер платы за содержание жилого помещения. ГЖИ посчитала это нарушением и потребовала провести отдельные собрания по каждому дому, ТСЖ получило предостережение. Прав ли надзорный орган?
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ – объединение собственников помещений для совместного управления общим имуществом в одном или нескольких МКД. В силу п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество вправе:
- определять смету доходов и расходов на год, в том числе на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- устанавливать на основе такой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД.
Утверждать сметы и устанавливать размеры платежей вправе общее собрание членов (ОСЧ) как один из органов управления ТСЖ (ст. 144 ЖК РФ). При этом товарищество собственников является единым образованием, независимо от того, создано оно в одном доме или в нескольких МКД.
Цель многодомового ТСЖ – содержать общее имущество нескольких домов. Вопросы об этом должны разрешаться единым собранием. Создание «собрания многодомового товарищества в рамках дома» законодательством не предусмотрено. Поэтому орган ГЖН не вправе требовать провести три разных собрания членов, поскольку ОСЧ – единый орган управления.
Юристы Ассоциации «Р1» считают, что в такой ситуации товарищество может обжаловать предостережение органа ГЖН (ст. 198 АПК РФ).
ОСС, прямые договоры и выбор УО: Ассоциация «Р1» отвечает на вопросы62690
Членство застройщика в ТСЖ, образованном собственниками в новостройке
Может ли застройщик стать членом образованного в новостройке ТСЖ и войти в правление, если компания не оформила право собственности на не проданные им помещения?
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в доме на основании заявления о вступлении в товарищество. В силу ч. 2 ст. 143 ЖК РФ, лица могут стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
В соответствии с ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство прекращается с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение. Таким образом, согласно ЖК РФ, возможность вступления в товарищество связана с правом собственности на помещение.
Так же обстоит дело и с правом избираться в правление ТСЖ: в него могут войти только владельцы помещений в доме. Это значит, что застройщик не может стать членом товарищества и его руководящего органа.
Источники финансирования работ по замене лифта при его выходе из строя
Кто оплачивает ремонт сломавшегося лифта в доме, если средств капремонта на эти работы не хватает? И как при остановке оборудования из-за неисправности не попасть под нарушение лицензионных требований?
Работы по ремонту лифта не могут выполняться за счёт средств текущего ремонта (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Поэтому в описанной ситуации есть три способа финансирования расходов на замену лифта:
- Принять участие в региональной программе ускоренной замены лифтов.
Но в данном случае УО может столкнуться с тремя проблемами. Первая – программа ускоренной замены лифтов действует не во всех регионах России. Если же она работает в субъекте, то возникнет другая сложность – участие в ней займёт много времени, которого у УО нет. Если лифт остановлен, жители дома в любой момент могут пожаловаться на это в орган Госжилнадзора, и тогда ведомство в рамках лицензионного контроля проверит работу компании.
- Починить оборудование за счёт дополнительных средств собственников с последующим зачётом этих средств в будущие платежи за капремонт.
В таком случае УО необходимо провести общее собрание собственников и вынести на голосование вопрос о дополнительных начислениях для замены лифта. Следует предоставить участникам собрания смету на работы и расчёт платы на квадратный метр жилья или на квартиру. Методика расчёта платы зависит от выбора собственников.
- Отремонтировать лифт за счёт средств управляющей организации с последующим взысканием затрат с регионального оператора или собственников в зависимости от способа формирования фонда капремонта.
В судебной практике есть пример положительного для УО решения в такой ситуации – дело № А60-63605/2017. Управляющая организация отремонтировала лифт и взыскала стоимость работ с фонда капремонта.
Полезные для УО материалы от Ассоциации «Р1» за I полугодие 2022 года41430
Частичный ремонт лифта со средств спецсчёта на капремонт
Можно ли выполнить частичный ремонт лифта, если фонд капремонта формируется на спецсчёте?
Согласно п. 7.6.2 ГОСТ Р 55964-2014, в состав работ, выполняемых при капитальном ремонте лифта, входят ремонт или замена:
- одного или нескольких частей редуктора,
- червячной пары,
- тормоза,
- отводного блока,
- моторной или редукторной полумуфт,
- электродвигателя,
- канатоведущего шкива,
- барабана трения,
- оборудования гидропривода,
- привода дверей кабины и его составных частей,
- других составных элементов.
Их можно оплатить из фонда капремонта. Заменять при этом лифт полностью нет необходимости, если частичный ремонт позволит обеспечить работоспособность и безопасность подъёмника.
Если средства собираются на спецсчёте, для проведения капремонта УО необходимо организовать общее собрание собственников, включив в повестку дня вопрос о проведении конкретных работ для ремонта лифта. После завершения ремонта, согласно постановлению Правительства РФ от 19.04.2022 № 703, компании нужно получить разрешение на запуск лифта от Ростехнадзора.
Перерасчёт платы за коммунальные услуги при длительном отсутствии показания ИПУ
В доме один собственник несколько лет не передавал показания ИПУ, другой – не менял счётчик. УО начисляла плату исходя из норматива. Затем владельцы квартир передали показания, заменили прибор учёта и потребовали сделать им перерасчёт начислений за весь период применения расчётного метода начислений. Обязана ли компания это делать?
Согласно п. 59 Правил № 354, плата за коммунальную услугу за расчётный период, определяется исходя из среднемесячного объёма потребления в случае:
- выхода из строя или утраты ранее введённого в эксплуатацию ИПУ или истечения срока его эксплуатации;
- непредставления потребителем показаний ИПУ за расчётный период в установленные сроки.
В силу п. 60 Правил № 354, спустя три месяца после начислений по п. 59 Правил № 354 плата определяется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, в первом случае – с применением повышающего коэффициента 1,5.
Правилами № 354 не предусмотрена норма, в соответствии с которой исполнитель обязан делать перерасчёт после устранения обстоятельства, послужившего причиной для расчётов по п. п. 59 и 60. Расчёт на основании этих пунктов – это стимул использовать ИПУ и санкция за недобросовестное поведение, связанное с его не установкой и с не предоставлением показаний.
В описанной ситуации УО вправе отказать потребителям, сославшись на положения п. п. 59, 60 Правил № 354.
Правда и вымысел о конкурсе практик управления МКД «Лидер перемен»47890
Корректировка начислений за отопление после замены вышедшего из строя счётчика
Обязана ли УО делать собственнику перерасчёт платы за отопление, если он заменил индивидуальный прибор учёта два года назад, но данные об этом направил исполнителю только сейчас?
Данная ситуация имеет то же решение, что и описанная выше – отказ со ссылкой на Правила № 354. Согласно пп. «а» п. 59 Правил № 354, в случае выхода из строя, утраты или истечения межповерочного интервала ИПУ плата за коммунальную услугу определяется исходя из среднемесячного объёма потребления за отопительный период.
Такой расчёт проводится до момента, когда новый прибор учёта введён в эксплуатацию, но не более трёх месяцев. После этого исполнитель КУ применяет п. 60 Правил № 354 – рассчитывает плату исходя из нормативов потребления с применением повышающего коэффициента 1,5.
Такие правила расчёта платы для помещений, в которых ИПУ вышел из строя, стимулируют собственников вовремя его менять, а также являются санкцией за недобросовестное поведение. Правила № 354 не устанавливают обязанности УО производить перерасчёт после введения в эксплуатацию нового теплосчётчика.
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов объединения.
